Estímulos fiscales abaratarán hasta 25% el costo de construir.

Objetivo. Rebaja apunta a edificar viviendas para sectores medios y bajos.

Los estímulos fiscales que recibirán del gobierno los promotores privados como incentivo para fomentar la construcción de viviendas para las personas de ingresos medios y bajos, les significará una reducción de costos de hasta 25%.
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) se reunió la semana pasada con autoridades de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para avanzar sobre el proyecto de ley que otorgará exoneraciones tributarias a la construcción en zonas que el gobierno considera de interés social, similares a las dadas por la vigente ley de inversiones.
El presidente de la gremial, Hebert Cagnoli, dijo que, según cálculos del Ministerio de Economía, esos incentivos permitirán reducir los costos hasta 20% en las viviendas construidas para la venta y hasta 25% en aquellas edificadas para arrendar.
"No hay nada escrito, eso fue un adelanto que nos hizo el presidente de la ANV. Pero eso va a tener que ser aprobado por el Parlamento", indicó.
Los beneficios incluirán exoneraciones en el Impuesto al Patrimonio, IVA, Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) e Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (que se paga en la compra-venta), aunque aún no están definidos los porcentajes. Está previsto que dichos incentivos aumenten a medida que las construcciones se alejen de la costa.
El director de la ANV, Juan José Bruno, dijo que se prevé remitir el proyecto al Parlamento para su votación antes de fin de año, de manera que el año que viene ya esté vigente.
Precisamente, el ministro de Economía, Fernando Lorenzo, indicó ayer que "estamos presentando con el presupuesto una serie de incentivos tributarios para la construcción de vivienda nueva, tanto para destino de compra-venta, como para destino de alquiler". "El debate presupuestal va a ser especialmente importante para poder discutir y analizar las formas más convenientes de cumplir con apoyar la construcción de viviendas a través de objetivos fiscales", agregó.
En los últimos años, aumentó la construcción de viviendas destinadas al sector de ingresos altos, en detrimento de una desatención al segmento medio.
Datos del Instituto Nacional de Estadística procesados por el analista inmobiliario Julio Villamide muestran que en 2009 más de la mitad de los metros cuadrados de viviendas nuevas (52,2%) estaban dirigidas a las personas de mayores ingresos. Esa participación no se ve desde 1995 cuando los niveles eran de 55,6%. Su contraparte fue una reducción de la construcción de viviendas para personas de ingresos medios desde principios de siglo hasta que en 2009 representó 39,9% del total. Son también los niveles más bajos desde 1995, cuando su peso era de 39,5%. En los últimos diez años, además, el valor de las viviendas subió 29% en dólares, mientras que el costo de la construcción creció más de 50%, según Villamide que disertó en una charla de Appcu titulada "La industria inmobiliaria uruguaya en el nuevo contexto mundial".
OTROS INCENTIVOS. Cagnoli dijo que existen ideas adicionales para fomentar el acceso a la vivienda por parte de sectores de menores recursos, pero será necesario convencer a cada una de las intendencias. Una es modificar las ordenanzas municipales vigentes, para que en zonas donde los predios son pequeños no exista un freno para crear conjuntos habitacionales de gran tamaño.
Otra propuesta de la gremial es la exoneración de la contribución inmobiliaria por un lapso limitado para hogares de bajos ingresos. "Eso es atractivo más que para el promotor para los compradores. Si al que compra se le dice que tendrá exonerada la contribución por los próximos diez años, será más que un gancho para la gente", dijo Cagnoli.
Para el empresario tiene que haber posibilidades de acceso a la compra pero también de mantenimiento de la vivienda. "Cuantas más ventajas les demos vamos a obtener más compradores para esas viviendas. Además la intendencia va a exonerar de algo que hoy no está recibiendo, porque si no existe el edificio no está cobrando, así que al final no está resignando nada", explicó.
Esa medida fue propuesta para familias de ingresos inferiores a una franja "en el orden de las 60 o 70 Unidades Reajustables" (de $ 27.800 a $ 32.400), aunque aún no fue establecido.
Bruno dijo que ambas propuestas son evaluadas por la ANV, pero presentan la dificultad de que cada intendencia es autónoma. Aun así, "la Agencia estaría dispuesta a coordinar acciones".
DESCARTAN BURBUJA. En su exposición, Villamide resaltó que en Uruguay se está dando el proceso inverso a la formación de una burbuja de precios en inmuebles. Comparó indicadores de Uruguay con los de España. Dijo que las burbujas no se forman en mercados que son mayormente al contado y que, mientras en ese país la masa de créditos hipotecarios sobre el PIB llegó a ser de 60%, en Uruguay no alcanza al 1%.
Inversores atraídos por alza de precios inferior a países vecinos
El costo de construir en Uruguay subió menos que en sus países vecinos entre enero de 2007 y julio de 2010, por lo que resulta un país atractivo para los inversores argentinos, según un informe de la consultora argentina Abeceb.
"En Uruguay, la crisis subprime generó un aumento sustancial en los costos del sector, pero su sorprendente tendencia bajista en las etapas anteriores y posteriores a la crisis, han hecho a ese país más atractivo para los inversores que a la Argentina", señala el análisis.
Los datos de la consultora muestran que mientras en Argentina los costos aumentaron 107% desde 2007, en Brasil y Uruguay crecieron 59% y 14%, respectivamente.
En ese disímil incremento repercutieron las políticas monetarias de cada país, pero Abeceb destaca que "obedece principalmente a la distinta evolución de los salarios del sector". La suba en Argentina duplicó la observada en Brasil y fue casi 20 veces mayor que la de Uruguay.
Los sueldos mínimos, que por la estructura del sector son una fuerte referencia para los empresarios, también reflejan esa diferencia: mientras que en Argentina se pagan US$ 430, en Uruguay esa cifra alcanza apenas a los US$ 239.
El alza en el precio de los materiales también agravó las diferencias de competitividad entre los países. El promedio de variaciones interanuales entre 2008 hasta julio de 2010 fue de 11% en Uruguay, mientras que en Argentina fue de 21%. La suba de los costos fue 70% inferior a nivel local en comparación con la registrada por el país vecino.
Dos visiones
Hebert Cagnoli
PRESIDENTE DE APPCU
"Si se empieza a adelantar en forma no planificada para qué lugares habrá beneficios fiscales, se puede llegar a producir una especulación de tierras que frustraría todos los planes que se están pensando, como ocurrió con el Plan Fénix. Por el contrario, hay que determinar dónde no estarán esas `zonas francas urbanas`".
Julio Villamide
CONSULTOR INMOBILIARIO
"Solo el Estado puede bajar los costos de la construcción para aumentar la producción con una mejor distribución (geográfica), no hay manera de que lo hagan únicamente los privados. El Estado tiene que ser generoso en el inicio restringiendo su generosidad a medida que va teniendo efecto en el mercado".

El BHU aspira a limpiar su balance.

En julio tuvo un resultado negativo en US$ 5,3 millones.

El Banco Hipotecario (BHU) se fijó como objetivo contar para su balance de diciembre de 2010 con dictamen limpio del auditor externo. Para ello está realizando ajustes contables en el proceso de adecuación a normas bancocentralistas, lo que llevó a que en julio tuviera un resultado negativo por US$ 5,3 millones, según se desprende del balance divulgado por el Banco Central (BCU).
En el acumulado de los primeros siete meses del año, el BHU alcanzó un resultado positivo de US$ 22 millones.
En el BHU se sostiene que la realización de ajustes adicionales a lo largo del año -que pueden derivar en pérdidas contables- no revertirán la elevada capitalización con la que cuenta el banco.
El stock de créditos otorgados al sector privado por esta institución ascendía a julio a US$ 1.340 millones, cifra que significó un incremento de US$ 13 millones (equivalente al 1%) respecto a junio.
Comparado con fines de 2009, sin embargo, el stock de créditos -medido en dólares- cayó en US$ 113 millones.
Esta reducción, obedece básicamente a la devaluación del dólar en el período.

Detectan 2.830 nuevas viviendas en asentamientos en últimos 2 años.

Relevamiento. El número de personas creció de 251.884 a 256.958 entre 2008 y 2010.

A un ritmo de cuatro viviendas por día crecieron los asentamientos irregulares en Uruguay entre 2008 y 2010. Un total de 5.074 personas pasaron a vivir en esas condiciones según el Catastro Nacional de Asentamientos Irregulares 2010.
Los datos se desprenden de un relevamiento realizado entre el 17 de abril y el 11 de julio de este año por la ONG Un Techo Para Mi País, y serán presentados hoy -a la hora 10:30- en la Sala de Seminarios de la Universidad ORT.
Del informe surge que entre el año 2008 (fecha en que la ONG realizó el primer catastro) y lo que va de este año surgieron 26 nuevos asentamientos en distintos departamentos del país, al tiempo que unos 30 barrios irregulares, que figuraban en la nómina hace dos años, dejaron de ser considerados como tales.
A pesar de haber sumado cuatro asentamientos menos que los registrados en 2008, la cifra de personas que vive en dichos lugares se incrementó.
A los 251.884 uruguayos que registró el relevamiento de hace dos años, se sumaron ahora otros 5.074, alcanzando un total de 256.958 personas que habitan en situación precaria.
En cuanto a la cantidad de viviendas, la cifra creció de 58.695 unidades a 61.525 casas precarias ubicadas en barrios irregulares. La mayor concentración de asentamientos se encuentra en la capital, con un total de 335 (59,6%). Le siguen Canelones (70 asentamientos), Rivera (25) y Artigas (24). Flores es el único departamento en el que no se detectó ni un solo barrio de condición irregular.
En algunos asentamientos de la capital viven entre 10.000 y 12.000 personas. Para la directora social de Un Techo Para mi País en Uruguay, Cynthia Pérez, si bien no se puede hablar de "densificación de los asentamientos", los datos relevados "preocupan".
"Dos años después la situación en los asentamientos es muy similar o peor de lo que era. Esta fotografía de la realidad es muy preocupante. Es una señal de consolidación de la pobreza. El estudio profesional que hace `Un Techo` es la herramienta más fuerte que tenemos nosotros para transmitir esta cruda realidad", afirmó Pérez a El País.
CAUSAS. Según la directora social de la ONG, la diferencia en el número de asentamientos registrado en el catastro de 2010 -en comparación con la cifra de 2008- puede atribuirse a tres razones principales. Una de ellas es que el asentamiento deja de reunir alguna de las condiciones para considerarlo dentro de esa clasificación en el momento de la recolección de datos. Por ejemplo, si regularizó los servicios básicos de agua, luz y saneamiento o si consiguió la propiedad del terreno. La movilidad de los habitantes también genera un descenso o aumento en el número de viviendas: la definición de asentamiento de la ONG refiere a una agrupación de seis o más viviendas en las que habitan ocho o más núcleos familiares.
La segunda causa está en los "límites difusos" para circunscribir geográficamente a uno o más asentamientos.
Y la tercera razón responde a una erradicación del mismo (ya sea por realojo o regularización en el lugar). Sin embargo, sobre este último punto, la ONG aseguró a El País que no se han constatado variaciones por motivo de realojo o regularización.
Amén de causas de variación en el registro, el relevamiento detectó la creación "desde cero" de cinco nuevos asentamientos, uno en la capital (ubicado en la proximidad de Instrucciones y Propios) y otros cuatro en el interior.
"Estos son barrios irregulares que se crearon en predios donde antes no había nada, estaba el terreno vacío", explicó la directora de la ONG.
LA TIERRA. En cuanto a la propiedad del terreno en el 63,4% de los casos los asentamientos se ubican en padrones públicos (pertenecientes a entes autónomos o municipales), mientras un 27,2% se crean en propiedades de particulares.
En tanto, un 9,3% del total se crean en terrenos denominados "fiscales", como puede ser el costado de una vía de tren, sobre un bañado o al costado de un arroyo.
El 29,6% de los barrios irregulares registrados en Uruguay está conformado por entre seis y 20 viviendas (microasentamientos). Un 43% son barrios irregulares que concentran entre 21 y 100 viviendas (de mediano porte), y un 27% supera las 100 viviendas precarias.
En Montevideo se concentran los asentamientos de mayor porte.
Apenas en el 10,4% de los asentamientos, algunas viviendas tienen acceso a la red de saneamiento. La mayoría utiliza el "pozo negro" o deposita los desechos en corrientes de agua.
Al mismo tiempo, en el 29% de los asentamientos irregulares del país existen viviendas que acceden a energía eléctrica de forma legal, mientras que en el 14,6% de estos barrios hay viviendas que acceden a la red de agua potable de manera legal por cuota social.
No son sólo chapas
En el 76,8% de los 562 asentamientos predominan las viviendas construidas con materiales resistentes, principalmente bloques.
La madera, la chapa y costaneros (materiales de desecho) sólo predominan en un 19,4% de los asentamientos del país.
"Cuando se habla de asentamiento se asocia a casas de chapa y cartón, a rancherío. Y vivir allí no solo se reduce al problema de la vivienda, también al acceso a las redes de servicios, calidad de las construcciones, propiedad del territorio", explica Cynthia Pérez, directora social de Un Techo Para mi País en Uruguay.
El viernes 20 y sábado 21 de agosto la ONG realizará su campaña anual de concientización y recaudación "callejera" de dinero para la compra de 67 viviendas de emergencia de madera. Para eso necesitan recaudar $ 2.000.000.
Además, sumando la colaboración de empresas prevén adquirir un total de 300 casas.
Uno cada 5 bajo la línea de pobreza
Casi 48.000 personas dejaron de ser pobres entre 2008 y 2009, de acuerdo a las estimaciones divulgadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 29 de julio de este año. A fines de 2009 había 700.000 personas por debajo de la línea de pobreza, de acuerdo a este estudio, lo que equivale al 20,9% de la población: uno de cada 5 uruguayos. Un año antes, el porcentaje de pobres e indigentes era 22,4%, por lo cual en un año se redujo en 1,5 puntos porcentuales, equivalentes a 47.736 personas, publicó El País el 30 de julio. En Montevideo, el 44% de los niños menores de 6 años vive en la pobreza, expresó este informe.
Los datos del INE establecían que algo más de 13.000 personas habían salido de la indigencia, que se define por la imposibilidad de cubrir las necesidades alimenticias. Las últimas cifras indican es el 1,6% de la población: son 53.519 personas.

Estado garantiza 1 de cada 3 alquileres.

Balance. Contaduría de la Nación alerta que gestión podría llegar "a situación insostenible".

El 30,5% de los alquileres vigentes en Montevideo a fines de 2009 se tramitaron asociados al sistema de garantía que ofrece la Contaduría General de la Nación (CGN). Los nuevos contratos con ese mecanismo crecieron 8,95% frente a 2008.
El balance anual de la CGN reveló que al 31 de diciembre había 34.934 contratos de alquiler garantizados por el Estado, 2,75% más que en 2008.
Esos contratos corresponden casi en su totalidad a inmuebles de la capital. El año pasado se realizó un plan piloto en el interior del país con contratación a distancia a través de inmobiliarias ubicadas en Artigas, Maldonado, Lavalleja y Colonia, pero a través de éstas se suscribieron solo 71 contratos.
En definitiva, 34.863 garantías vigentes correspondían a inmuebles de Montevideo. Esa cifra representa 30,5% del total de arrendamientos en la capital en 2009, que según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) alcanzaba a 114.363.
La expansión del negocio de garantía de alquileres responde a que los propietarios cada vez son más reacios a aceptar a un amigo, un familiar o un inmueble como aval de pago y, para evitar posibles incumplimientos u ocupación de la vivienda, exigen a sus inquilinos la contratación de garantías que ofrecen las empresas. Además del Estado, hay 245 privadas que prestan el servicio (en 2009 se registraron 17 más).
Según el balance anual de la CGN, en 2009 se concedieron 8.227 contratos nuevos, 8,95% más que el año anterior.
Ese incremento "es atribuible fundamentalmente a la suscripción de convenios con el Banco de Previsión Social y el Ministerio de Vivienda".
Los contratos vigentes de la CGN suponían en 2009 un monto total de $ 175,7 millones con un valor promedio de alquiler de $ 5.030. El monto total aumentó 18% interanual a valores corrientes mientras que el precio promedio subió 14,9%.
La garantía es otorgada por la CGN a funcionarios públicos con más de un año de antigüedad, jubilados y pensionistas, empleados u obreros permanentes de personas públicas no estatales con más de dos años de antigüedad y a empleados u obreros permanentes de empleadores privados inscriptos en el Registro del Servicio de Garantía de Alquileres con más de dos años de antigüedad.
LIMITACIONES. En las conclusiones del balance, se destaca que la falta de personal y de un sistema informático más eficiente dificultan la fijación de nuevas metas.
"Es posible que se llegue a una situación insostenible de la gestión del sistema de garantía de alquileres si no se adoptan previsiones correspondientes respecto a la falta de recursos humanos", se advierte. Preocupa la incertidumbre sobre la permanencia de becarios, pasantes y contratados a término, así como la disminución de la plantilla por funcionarios próximos a jubilarse.
Se informa también que, "a cierre del ejercicio 2009, la gestión continúa desarrollándose con las dificultades propias de un respaldo informático obsoleto y rígido, incapaz de enfrentar los nuevos desafíos".
Desde 2008 se está diseñando un nuevo sistema que está "en vías de ser implementado" y generaría "grandes soluciones a la gestión".

Lanzan novedoso sistema de subsidios a la vivienda para sectores medios.

Instrumentos de política habitacional del Plan Quinquenal de Vivienda 2011-2015.

Novedosos instrumentos de estímulos para el acceso a la vivienda, para sectores sociales de ingresos medios y medios bajos, con importantes subsidios a la cuota o al ahorro previo.
Beneficios tributarios a la inversión destinada a vivienda considerada de interés social. Sendos acuerdos de cooperación público privada firmados con tres importantes bancos de plaza para la vehiculización de créditos hipotecarios subsidiados y diversos mecanismos que garanticen préstamos para cooperativas de vivienda, fueron anunciados en la víspera por las principales autoridades del Ministerio y la Agencia de Vivienda.
Sistema de subsidios
Los interesados podrán inscribirse en el Ministerio de Vivienda como solicitantes. Una vez calificadas como sujetos de crédito subsidiado en virtud de la situación particular, las personas obtendrán un certificado que las habilitará a presentarse ante las entidades bancarias BBVA, Santander y Comercial para solicitar el préstamo para la vivienda que, previamente y en función de los criterios establecidos por el programa, hayan decidido adquirir.
Los subsidios podrán ser en la cuota, es decir, ser parte de la premisa de que la afectación máxima de los ingresos destinados al pago de la misma será del 25%, la diferencia entre este y la cuota efectiva del préstamo, corresponderá al subsidio. La otra modalidad de subsidio público, excluyente del primero, será al monto de dinero que como ahorro previo es necesario para acceder a un préstamo hipotecario, que en general ronda entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda. Restan aún por conocerse los montos exactos de los subsidios y de los rangos de precios de las viviendas que serán plausibles de integrarse al nuevo sistema.
Estímulo a la construcción
Del lado de la oferta, con el objetivo de dinamizarla se genera un sistema de beneficios fiscales, similares a los de la Ley de Inversiones, que posibilite a los interesados en presentar proyectos de construcción de vivienda considerada de interés social acogerse a beneficios tributarios. Estas viviendas deberán ceñirse a las directrices de localización, calidad y superficie estipuladas en el programa y de ese modo reducir costos. Incluso existirá la posibilidad de reducir el riesgo inherente de la inversión mediante un mecanismo por el cual el ministerio podrá garantizar la compra de hasta un 20% de las unidades construidas. Dado que se entiende que una de las limitantes estructurales para el acceso a la vivienda es su escasez, se procura de este modo estimular su producción.
Impacto dinamizador
Con este paquete de medidas se espera generar un impacto dinamizador en el mercado inmobiliario, especialmente en zonas de escaso desarrollo relativo, y estimular la construcción de viviendas de calidad pero en segmentos de precios que sean accesibles a la población de ingresos medios, que será la destinataria de estas políticas.
Efecto sobre los alquileres
El objetivo de incrementar la oferta disponible de vivienda busca generar un reequilibrio en el mercado de alquileres por al menos dos vías. Por una, porque los emprendimientos constructivos que se beneficien de las exoneraciones tributarias podrán destinarse tanto a venta como a volcarlos al mercado de alquileres. Y por otro lado el incremento del stock de viviendas en alquiler determinará que sus precios comiencen a bajar o al menos a desacelerar el fuerte incremento que han venido observando.
Fondo de desarrollos inmobiliarios
Se creará un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (Fogadi), destinado exclusivamente a los que sean considerados de interés social y cumplan con los requerimientos establecidos por el nuevo sistema de políticas habitacionales. Garantizará parcialmente préstamos que los bancos realicen a inversores en vivienda social. Contará con un fondeo inicial de U$S 15 millones, lo que garantiza préstamos para 1.100 viviendas.
Cooperativas
Entre los anuncios destaca también la creación del Fondo de Garantía para Cooperativas de Viviendas (Fogacovi), que garantizará totalmente los préstamos efectuados a cooperativas de vivienda de usuarios, con un fondeo inicial de U$S 10 millones para 250 viviendas bajo esta modalidad.

Aumenta la demanda de vivienda.

El valor creciente de los contratos de alquiler es una señal muy fuerte de firmeza en la solicitud de viviendas nuevas e impulsa alza de precios.

Informe elaborado por Horacio Bafico y Gustavo Michelin.

Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria seguirá creciendo en los próximos años, siempre que se mantenga el desarrollo del mercado de crédito hipotecario y se alcance a la población de ingresos medios y bajos. Hay una demanda insatisfecha que -en condiciones de alto nivel de empleo, creciente ingreso de los hogares y oferta de crédito- genera una presión sobre el stock de viviendas, aumentando sus precios y haciendo atractiva la construcción de nuevas. El único factor que puede jugar en contra es el nivel de la tasa de interés de los préstamos que todavía es alto.
Por lo tanto, si se confirma una demanda pujante, el elemento a cuidar es que no se genere una burbuja de precios que luego acarree dificultades. En particular, preocuparía la débil situación en que se encontrarían los bancos que otorguen créditos hipotecarios en dicho escenario.
Sobre esta precaución ya se observa una primera luz de advertencia cuando se compara la evolución de los costos internos en dólares de la construcción con los de las principales ciudades de Brasil y Argentina. El costo en dólares en Brasil aumentó 34% y en el Gran Buenos Aires 20% tomando en cuenta los dos últimos años y el primer semestre del 2010. En el caso de Uruguay el incremento fue muy superior, superando el 62%.
Si bien los puntos de partida de la comparación en los tres países son distintos, lo cual puede justificar la evolución disímil en estos dos años y medio, es una diferencia significativa como para ignorarla. Se puede estar aproximando el momento en que los precios de las propiedades en Uruguay estén por encima de los de Buenos Aires o de las ciudades del sur de Brasil.
Por lo tanto, dado que las condiciones de demanda son firmes y hay una tendencia al alza de precios, resulta importante comprender en detalle qué está ocurriendo en el sector como forma de seguimiento de la coyuntura económica. Desde el punto de vista macroeconómico, este sector de actividad nunca ha sido ajeno a las expansiones y lamentablemente tampoco a las crisis y el desajuste entre monedas (precio de venta en dólares e ingresos de quienes compran en pesos) hace incluso que se amplifique con el ciclo.
COSTOS. Se puede observar cómo el aumento de los costos de la construcción tiene un correlato distinto entre sus componentes. El costo total aumentó 26,5% en los primeros seis meses del año en relación al mismo período del año pasado, pero esta variación se compone de incrementos del 16,8% en los materiales y 34,8% en la mano de obra.
En la evolución a lo largo del tiempo de estos dos componentes, tomando como base el año 2000, se observa cómo durante la crisis las dos series se despegan, fruto de un ajuste a la baja superior en el caso de la mano de obra.
Esta situación se dio en un contexto de altísimo desempleo y termina con un acuerdo salarial de mediano plazo entre empresarios y trabajadores que inicia una recuperación en un marco de estabilidad. Esta ha permitido, al promediar 2010, lograr un nivel en el orden del 80% superior al momento base.
A nivel de los rubros de obra, en los primeros seis meses del año se comprueban los mayores incrementos en los contratos de pintura (34%) y albañilería (30%), así como en los gastos generales (30%). Las menores variaciones ocurrieron en aluminio (4%), ascensor (8%), aparatos y grifería (11%) y herrería (12%).
INMOBILIARIA. De acuerdo al relevamiento del registro de compraventas, se hicieron 48.435 transacciones en el 2009 a pesar que en la primera mitad del año se sintió el impacto de la incertidumbre por la crisis internacional. De este total, 15.229 fueron en Montevideo y de éstas, 10.896 correspondieron a propiedades horizontales. En lo que va del 2010 se observa una recuperación del nivel de actividad comercial de inmuebles ya que las transacciones registradas de propiedad horizontal en Montevideo aumentaron 26% en relación al mismo período del 2009.
Al igual que en el caso de los costos, se observa una evolución ascendente al medir en dólares el precio de venta del metro cuadrado, dada la aceleración que tuvieron los precios desde mediados del año pasado y la meseta alcanzada en el 2010 donde los valores registrados se encuentran un 29% por encima del registro en el mismo período un año atrás.
Esta evolución en índices se puede apreciar en valores absolutos. El estudio detallado de la actividad en el mercado inmobiliario que realiza el INE anualmente señala que el precio de un metro cuadrado de apartamento promedio para vivienda en propiedad horizontal en 2009 fue de US$ 864 cuando tres años atrás apenas alcanzaba US$ 624.
A pesar de esta evolución, los hogares no han perdido capacidad de compra. Por el contrario, la demanda se ha incrementado debido a que los ingresos de los hogares también crecieron fuertemente en dólares. Un indicador utilizado en el análisis del sector por Naciones Unidas es la cantidad de meses de ingresos de los hogares necesarios para comprar una propiedad promedio.
ALQUILERES. El impulso en la demanda tiene su reflejo en primera instancia sobre los alquileres, debido a que el stock de viviendas disponible es limitado hasta tanto se construyan nuevas. Por lo tanto, mientras los alquileres sigan subiendo se debe interpretar que la demanda por vivienda nueva sigue teniendo fuerza.
En mayo del 2010, el precio promedio de los alquileres de propiedad horizontal registrados en Montevideo se ubicó en $ 5.815 por mes, comparado con $ 5.100 del mismo mes en el año pasado; tomando en cuenta la evolución del dólar, refleja un aumento del 39% y si se descuenta la devaluación de junio que fue del orden del 10% quedaría igual un aumento del 26,5%.
Pero no sólo aumenta el stock de alquileres vigentes ya que también las renovaciones se están haciendo a valores muy superiores ($ 7.131 en mayo). Esta separación refuerza la idea que hay una fuerza muy importante por el lado de la demanda.
Por eso, es clara la evolución conjunta del precio de los nuevos alquileres y del costo de la construcción. Es claro el paralelismo entre la evolución de las dos series y el canal de vínculo entre las transacciones sería: una mayor demanda por vivienda incrementa los alquileres, como estos últimos son la renta de la inversión en propiedades, sube el valor de las propiedades y se hace atractiva la nueva construcción y con ella sube la demanda de insumos y mano de obra con el consiguiente incremento de costos.
Pero no son sólo los ingresos los que están catapultando la demanda e incentivando la construcción de nuevas viviendas urbanas. El crédito hipotecario para vivienda sigue aumentando y ello se nota en el aumento del crédito bancario a las familias que, medido en dólares, registra a junio una variación del 13,5% en relación a junio del año pasado.
Por lo tanto el crecimiento económico y el bajo desempleo llevan a que los ingresos y la confianza de los consumidores se encuentren firmes y los bancos están prestando dinero y cubriendo lentamente un mercado que había desaparecido, condiciones suficientes como para pensar que la demanda por vivienda se mantendrá firme al igual que el nivel de actividad del sector.
La única duda que persiste es ¿hasta cuándo podrán seguir subiendo los precios? Si hay subas mayores, la vulnerabilidad financiera será cada vez más grande y los riesgos de una situación adversa en estos mercados ya son conocidos por la sociedad uruguaya.

Ursea aprueba generación eléctrica en casas.

Ahora resta que el Poder Ejecutivo publique el decreto.

La comisión directora de la Unidad Reguladora de Servicios de Energía y Agua (Ursea) aprobó el reglamento para la microgeneración de energía eléctrica con fuentes renovables (eólica, solar, biomasa y minihidráulica) y ahora sólo resta la publicación del decreto correspondiente para que los particulares puedan instalar estos equipos en sus hogares particulares.
Según informó a El País el presidente de la Ursea, Eduardo Sellanes, "la corriente máxima de régimen en baja tensión para los equipos instalados no deberá superar los 16 amperios", a excepción de los suministros monofásicos de retorno a tierra donde el máximo permitido será de 25 amperios.

La UTE deberá comprar toda la energía que entregue a la red el particular por un período de diez años. El precio que pagará el ente por la electricidad coincidirá con la tarifa que cobra por la venta de la energía.
Por otro lado, Sellanes señaló que un grupo inter-orgánico "está profundizando sobre las situaciones particulares de aquellos clientes que puedan superar los límites previstos (de 16 y 25 amperios ya mencionados) para definir las particularidades técnicas de estas conexiones".

Siguen fuertes alzas en el precio de la vivienda.

Crece 2% la incidencia del alquiler en el ingreso de los hogares.

El índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en el trimestre móvil marzo - mayo 2010 se incrementó 0,23% medido en dólares con respecto al trimestre anterior.
Según el INE, el índice de cantidades, que registra el número de operaciones de compra-venta realizadas en el período aumentó 11,05% en comparación con el trimestre anterior y 26,24% contra igual trimestre del año anterior. Los datos confirman que este segmento del mercado inmobiliario continúa con la tendencia que ha venido manifestando. Esto es que a pesar de la suba del valor del metro cuadro de las propiedades, la demanda se mantiene en alza, y de manera significativa. Lo que es un fuerte indicio de que el dinamismo en este sector se concentra en sectores con fuerte disponibilidad de ingresos o créditos. Indicio que la localización básicamente costera de la oferta nueva parece confirmar.
Diversos factores
Para que este fenómeno persista confluyen diversos factores. Desde la mejora de la economía en su conjunto, con incrementos reales en sectores de buenos ingresos. La creciente ampliación del mercado de crédito hipotecario y la reafirmación de la histórica vocación de los bienes inmuebles en ser atractivos reaseguros para las inversiones. En sentido, un flujo mayor de capital ha venido eligiendo como destino este tipo de colocación. Tanto a nivel doméstico, como de demanda agregada. Caso arquetípico al respecto es sin duda Punta del Este y su entorno cada vez más amplio. Cabe recordar que la inestabilidad general de algunas economías europeas, y en particular la española, tornan apetecible la inversión inmobiliaria en nuestro país.
Del campo a la ciudad
Otro aspecto no menor que incide en este fenómeno, tiene que ver con lo que sucede con el valor de la tierra en todo el país, especialmente en el interior del país. Es que a partir de la muy importante suba de precio del valor de la tierra rural con destino productivo, muchos propietarios han vendido sus parcelas y localizado en las ciudades, cambiando de actividad. La importante capitalización generada por los altos precios logrados son invertidos en propiedades inmuebles en las distintas ciudades de nuestras ciudades para dedicar a la renta y ésta sobre demanda ha hecho subir el valor de los bienes en buena parte del país. Esta dinámica, aunque tal vez con menor incidencia, experimenta la capital.
Mercado de alquileres
En el mismo sentido viene evolucionando la oferta y la demanda en el mercado de alquileres. Desde hace un buen tiempo a esta parte los alquileres siguen con una marcada tendencia alcista, encareciéndose bastante por encima de la evolución general de precios (IPC). Incluso representando una porción mayor de los ingresos de los hogares. En efecto a finales del mes de mayo pasado los alquileres se habían encarecido un 6%. Esto tras incrementarse un 14% en el mencionado año móvil. El único dato atenuante de esta situación es que, según el INE, es que la tendencia de incremento de los nuevos contratos es levemente inferior a la de los contratos vigentes. Esto estaría indicando una curva menos pronunciada en los incrementos de los alquileres futuros.
Alquileres e ingresos
Otra preocupante particularidad en la dinámica del mercado de alquileres, es que su incidencia en los ingresos promedio de los hogares se ha incrementado del 2006 a esta parte. El gasto en alquiler representa al final del segundo trimestre de año en curso casi el 20% del ingreso de los hogares, cuando en 2006 era el 18%.

Precio de inmuebles rematados subió 5% interanual.

Se encarecieron las residencias de la capital en el semestre.

El precio de las residencias adjudicadas en remates judiciales en Montevideo subió 5% en el primer semestre frente al mismo período del año pasado, recuperando niveles similares a los de la segunda mitad de 2008, según un informe elaborado por la consultora Valora para el portal especializado Situación Inmobiliaria.
El valor promedio de remate durante enero-junio ascendió a US$ 675 por metro cuadrado, lo que además representa un incremento de 4,4% frente al semestre anterior.
El índice de precios se ubicó de esta manera en 234, un nivel similar al máximo registrado en el segundo semestre de 2008, cuando era de 238.
En todo 2009 los precios promedio de los remates se ubicaron en US$ 716 el metro cuadrado, tras registrar un aumento de 9% respecto de 2008. Para ese lapso se tomaron 87 casos como referencia.
Con la suba interanual de 5% en la primera mitad de 2010, los inmuebles rematados recuperaron la senda de encarecimiento que habían interrumpido durante la segunda mitad de 2009, cuando se registró un retroceso de 6% frente a igual lapso del año anterior.
Sin embargo, no se recuperaron las tasas de aumento interanual registradas en 2008, cuando en la primera mitad fue de 32% y de 44% en la segunda.
Luego de aplicar filtros que reducen la volatilidad del indicador, la muestra utilizada se basa en 32 casos, de los cuales 19 corresponden a zonas costeras y 13 al resto de la capital.
El valor promedio del metro cuadrado en la franja costera Este de Montevideo superan los US$ 1.100 en promedio mientras que el resto de los inmuebles rematados no superan los US$ 600 por metro.
Le sigue en precios la franja costera Oeste, desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó, donde se ubica en el entorno de los US$ 550. En tanto, en el centro geográfico de la ciudad los precios superan los US$ 500 el metro cuadrado.
En la periferia de Montevideo los precios varían entre US$ 200 y US$ 300.
Los últimos datos sobre el precio del metro cuadrado en el mercado total de inmuebles relevados en febrero-abril por el Instituto Nacional de Estadística se ubican en US$ 964,6, 31,3% más caros que un año atrás medidos en dólares.

Se vendieron inmuebles por US$ 779: hasta junio.

Las operaciones aumentaron 69,4% en el primer semestre frente a igual lapso de 2009.

El volumen de negocios inmobiliarios concretados a nivel local creció en la primera mitad de 2010, alcanzando un monto de al menos US$ 779,3 millones, según surge de cálculos en base a datos de la Dirección General Impositiva (DGI).
Ese monto se desprende de la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la DGI, pero las compraventas que se efectuaron el primer semestre podrían ser por un volumen superior si se considera que la base imponible del gravamen es el valor catastral del inmueble.
Partiendo de la base de que el impuesto que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el total negociado en todo el 2009 sumó US$ 1.156 millones. Por ende, en el primer semestre de 2010 se operó el 67,4% de las compraventas que se concretaron en todo el año pasado.
El negocio inmobiliario concretado entre enero y junio de 2010 fue 69,4% superior al de igual período del año pasado, cuando las operaciones estaban en buena medida paralizadas debido a la crisis internacional. En ese entonces los agentes estaban a la espera de que bajaran los precios y el volumen de negocios sumó solo US$ 459,9 millones.
Por su parte, el monto de las compraventas de inmuebles en el primer semestre del año tuvo un incremento de 8,2% con respecto a las operaciones realizadas durante la segunda mitad de 2009. En aquel período se habían transado inmuebles por valores que alcanzaron a los US$ 720,5 millones, de acuerdo a los datos de ITP.
De acuerdo al artículo 2 de la Ley 16.107, el ITP grava las "enajenaciones de bienes inmuebles, de los derechos de usufructo, de nuda propiedad, uso y habitación", así como "las promesas de las enajenaciones referidas en el literal anterior y las cesiones de dichas promesas", a las "cesiones de derechos hereditarios y las de derechos posesorios sobre bienes inmuebles, y a las "sentencias declarativas de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles". Se aplica una tasa de 2% al comprador y otra de 2% al vendedor. La recaudación del ITP representa el 0,8% de los ingresos totales que percibe la DGI.
MERCADO. El número de compraventas concretado en febrero-abril (últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística) creció 19,9% con respecto a igual lapso del año pasado. Además, el precio del metro cuadrado se encareció 31,3% medido en dólares en un año, hasta alcanzar un promedio de US$ 964,6. En pesos el incremento fue de 7,5%.
Un dato no menor que señala el Instituto Nacional de Estadística es que la tendencia anual es a registrar los mayores niveles de compraventas a fin de año en los meses de noviembre y diciembre mientras que los menores resultan en enero y febrero, con lo cual es esperable un mayor volumen de negocios en el segundo semestre de 2010.
459,9 Son los millones de dólares que estuvieron vinculados a las transmisiones patrimoniales en el primer semestre de 2009.

ENTREVISTA EXCLUSIVA AL PROF. RAUL CALANDRIA.

Dictó 2 conferencias en EEUU.Recién llegado de los EEUU, y pese al cansancio típico de este tipo de viajes, el Prof. Raúl Calandria nos esperaba en su oficina de la Ciudad Vieja.
Hasta allí llegamos, para conocer cómo había sido la experiencia de dictar conferencias en ese país del norte (una en el estado de Carolina del Norte y otra en el de Kansas), el cual tuvo como objetivo el de divulgar, profundizar el conocimiento y capacidades del negocio inmobiliario en nuestro país, y las oportunidades de inversión en el mismo.
En el mano a mano con él, nos enteramos que las mismas fueron dictadas los días 29 de Junio en la Escuela de Negocios Kenan-Flagger (Carolina del Norte) y el 6 de Julio en la Universidad de Kansas (Estado de Kansas).
Invitado por el Profesor David Hartzell (quien visitó Uruguay en Marzo pasado) (N.R.: ver nota VISITA DE ESTUDIANTES DE LA UNIVERSIDAD DE CAROLINA DEL NORTE de Marzo 2010 en el blog ó en Facebook), con el que como culminación y coronación de dicha experiencia, optaron por conversar más reservadamente sobre el panorama regional, y por el Prof. Dr. Ron Barret, quien en su condición de investigador intentó abarcar ampliamente el complejo panorama de la actividad inmobiliaria y como afectó su respectiva crisis. En ambas exposiciones, nos comenta el Prof. Calandria, fue notorio el interés despertado entre los asistentes, dado el poco conocimiento de nuestro país, y eso demuestra, nos dijo, la enorme necesidad de explorar a través de estos canales la inserción del Uruguay a nivel internacional. Al respecto, nos parece que sería de suma importancia, que desde el Estado, se apoyara e incentivara este tipo de actividades profesionales, que tanto beneficio le pueden reportar al país.
Recordamos, que el Prof. Calandria es Director de Estudio Ciudadela, Tasador Internacional, Secretario de ADAPI (Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles) y Profesor de la Carrera de Operador Inmobiliario en el CETP (ex UTU).
Otro de los aspectos que destacó el Prof. Calandria, con respecto a su visita a las 2 universidades, fue el importante intercambio de conocimientos que se dio con sus colegas de los EEUU, lo que significa un crecimiento profesional, que indudablemente redundará en beneficio de sus clientes y alumnos, aunque la sorpresa más grata se la llevó él, quien se vio sorprendido por el especial conocimiento que los anfitriones tenían de los vaivenes del mercado en la región, la informalidad existente, y el tipo de operaciones (que conocían en profundidad), y sobre las que surgieron interesantes debates sobre la problemática y sus diferentes enfoques para intentar aproximarse a un correcto diagnóstico y a las distintas soluciones que pueden desprenderse en el futuro.
Cómo anécdota, nos dice el Prof., queda el apoyo extra que recibió de nuestra Selección de Fútbol, que con su performance en el mundial, ayudó en dar a conocer un poco más a nuestro país.
Nos retiramos con la agradable sensación, de saber sin lugar a dudas, que hay en nuestro país personas capaces de abrir importantes caminos para la revalorización de Uruguay como foco de inversión en el Cono Sur. El Prof. Raúl Calandria es uno de ellos. Apoyémoslo.

Inauguran un nuevo complejo de viviendas en Colón.

Serán cinco más en los próximos dos meses.

En la víspera se dejó inaugurado por parte del Mvotma y de la ANV el edificio Pedro Figari, permitiendo el acceso a la vivienda a 40 familias de ingresos medios y medios bajos. Estos programas se localizan dentro de la trama consolidada de ciudad.
Ubicado en el hermoso barrio de Colón, más precisamente en la calle Lanús 5820, el complejo habitacional Pedro Figari albergará a 40 familias beneficiadas con estos programas de vivienda nueva diseñadas por el Ministerio y la Agencia Nacional de Vivienda, orientados a familias con niños a cargo y, caracterizados por importantes subsidios.
Otro aspecto nada menor de este nuevo programa de vivienda, es que las mismas están insertas dentro de la trama consolidada de ciudad. De este modo comienza a romperse la vieja lógica de localizar los programas de vivienda social en zonas periféricas, abonando con dineros públicos la misma lógica segmentadora del mercado inmobiliario.
El Figari consta de 12 apartamentos de dos dormitorios, 14 de tres, 12 de cuatro y 2 apartamentos, ubicados en PB, para personas con capacidad diferentes.
En los próximos dos meses el Ministerio otorgará cinco complejos habitacionales destinados a cientos de familias. Otra estrategia que implementará el Ministerio es la rehabilitación con fines residenciales de "contenedores industriales" que son estructuras abandonadas, con el fin de revitalizar las zonas urbanas donde están insertos. En esta línea también se prevé la utilización de las viviendas abandonas que alcanzan a un número importante en diversos barrios capitalinos.
Las cuotas dependerán de los ingresos del núcleo familiar y sus posibilidades. En algunos casos se cuenta con cuotas subsidiadas para ampliar el acceso.
En esta política habitacional se incluye la recuperación de casas abandonadas y de lo que se llama "contenedores industriales", que son estructuras edilicias abandonadas que se piensan revitalizar e incorporar a los programas de vivienda. De esta forma se podrá recuperar zonas urbanas y por ende el entorno social.

BHU prevé agotar su stock de inmuebles a fin de 2010.

Vendió 250 cocheras en dos meses y ganó US$ 1 millón.

En dos meses el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) vendió 250 cocheras y se hizo de US$ 1 millón. A partir del lunes prevé lanzar ofertas quincenales de inmuebles durante lo que resta de 2010 para deshacerse de un centenar que tiene en stock.
Su presidente, Jorge Polgar, informó el martes pasado en la Comisión de Vivienda del Senado que el banco "tiene prevista la venta de más de un centenar de inmuebles antes de fin de año", que se suma a lo que ya ha vendido. "Con esto se agotaría el stock de inmuebles del banco, incluyendo las cocheras", explicó a los legisladores.
Fuentes del BHU consultadas por El País informaron que el camino a seguir para cumplir ese objetivo será realizar ofertas quincenales de inmuebles, que comenzarán el próximo lunes, cuando el banco pondrá a la venta 13 viviendas en Montevideo. La oferta será de una "gran variedad". Podrán encontrarse apartamentos y casas ubicadas en diversos barrios, sobre todo en Cordón y Centro, pero también hay un par de viviendas en Buceo. En algunos casos los inmuebles no son de valor significativo, pero su atractivo radica en la "extraordinaria ubicación" del terreno, dijeron.
Los precios oscilarán entre US$ 30.000 y US$ 130.000, aunque la mayoría cuestan entre US$ 50.000 y US$ 70.000. Podrán ser financiados con préstamos del banco, cuya tasa de interés es la más baja del mercado. No se hará sorteo sino que serán entregados a los mejores oferentes y se requerirá una seña de 20% del valor de la propiedad.
El público interesado podrá visitar las propiedades entre las 9 y las 17 horas de lunes a viernes, pero habrá información en la página web del banco desde este fin de semana.
Polgar aclaró en el Parlamento que, una vez agotado el stock, el BHU "tendrá a disposición para la venta aquellos inmuebles que deriven de la operación normal y de baja intensidad de las actividades de remate o de la cartera de clientes morosos", y añadió que en la actualidad el banco tiene una cifra inferior a cinco remates mensuales.
El titular del banco explicó que "aún hoy el banco tiene inmuebles vacíos y, sobre todo, muchas dificultades para vender cerca de 900 cocheras, por la sencilla razón de que no vale la pena comprarlas puesto que los vecinos pueden usarlas en forma gratuita".
En los últimos dos meses "se ha dado un proceso exitoso de colocación de (250) cocheras entre vecinos de los propios complejos habitacionales", que generó un ingreso de US$ 1 millón, según informó Polgar.
Se trata de cocheras ubicadas en zonas donde el banco construyó edificios. La venta es al contado y el BHU aplica un descuento de 20% sobre el precio de lista. Los valores oscilan entre US$ 4.500 y US$ 9.800, según su calidad.
El lanzamiento de cocheras para la venta continuará de forma gradual. Si en la primera semana que se oferta una serie de cocheras no hay copropietarios interesados, la venta pasa a ser libre. "Ya hubo compras como inversión, gente que compró entre seis y 10 cocheras", informó una fuente del BHU.
Por ahora el banco estatal opera en el mercado sólo con créditos hipotecarios, pero existen otros objetivos en el horizonte incluidos en esa cifra. "Queremos dejar de ser un banco de un único producto y hacer uso de todas las facultades que nos brinda la ley. Es nuestra intención completar el mercado con un producto que estamos elaborando -al estilo crédito de refacción- y que puede estar pronto para que acompañe a la política pública de vivienda globalmente considerada", informó a los senadores.
El costo de estacionar
El fuerte impulso que tomaron las ventas de vehículos está presionando a la oferta de lugares para estacionar en Montevideo. Esto hace incrementar los precios de alquiler así como los de venta de cocheras. En este caso los valores de las cocheras del Hipotecario se encuentran dentro del promedio de mercado. Un relevamiento en el libro de los clasificados Gallito Luis refleja que las ofertas de los particulares oscilan entre US$ 7.500 y US$ 13.000, dependiendo del barrio, aunque la mayoría no supera los US$ 10.000.

BHU dará US$ 685: en próximos 5 años.

Previsión abarca crédito para vivienda y refacción.

El Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) prevé otorgar créditos para compra y refacción de vivienda por US$ 685 millones durante el próximo quinquenio.
"Si sumamos cinco años de actividad a partir del año que viene, entre refacción y crédito hipotecario, estaríamos hablando de US$ 685 millones. Este es un desafío, pero consideramos que tenemos capacidad logística y sin duda hay demanda", sostuvo el jerarca.
Además, dijo que habrá un monto máximo del entorno de US$ 85 millones destinado a personas jurídicas y otros productos a demanda.
Para diciembre, se prevé que el BHU cuente con un activo de US$ 1.300 millones, un pasivo de US$ 610 millones y, por tanto, un patrimonio de US$ 520 millones, según informó el martes su presidente, Jorge Polgar, a la Comisión de Vivienda del Senado.
El banco posee US$ 120 millones en forma líquida que se rentabilizan con cuentas de muy bajo riesgo. "Pensamos que el Banco Hipotecario puede hacer frente a este plan de negocios a partir de ahora y hasta finales de 2012 sin necesidad de recurrir al mercado de capitales, es decir, sin necesidad de captar nuevos recursos", añadió Polgar.
El jerarca explicó que, para cumplir con ese plan, el banco necesitaría fondearse en US$ 200 millones sobre fines de 2012 y 2013, y precisaría otros US$ 100 millones sobre fines de 2014 para cumplir ese objetivo y que la institución quede con liquidez en 2016. Por eso, el BHU planea emitir papeles, "particularmente notas hipotecarias".
Polgar también informó que se proyecta que la morosidad del banco bajará de 40% a 30% de aquí a fin de año. La meta del directorio es aún más reducirla a 10% en 2011. "Esa es una política que ya está en marcha", afirmó.
El BHU tiene una cartera neta (créditos deducidas las pérdidas por previsiones de incumplimiento) equivalente a cerca de US$ 900 millones, con casi 34.000 clientes.

Ley dará beneficios tributarios a inversión en vivienda.

Pretenden elevar el stock habitacional con destino social

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) elabora un proyecto de ley que otorgue beneficios tributarios a las inversiones en vivienda de carácter social, anunció ayer su presidente, Carlos Mendive.
Si bien en un primer momento se pensó en realizar una enmienda a la ley de Inversiones, luego se decidió que fuera una ley aparte. Mendive adelantó que serán "varios tributos" los exonerados para promover la inversión en vivienda nueva, aunque prefirió no detallar cuáles.
Al igual que en la ley de inversiones, habrá un comisión que determinará qué proyectos de inversión son exonerados y en qué porcentajes, señaló el titular de la ANV. "Va a ser una
Comisión de Asesoría en Vivienda, similar a la Comisión de Aplicación (Comap) -de la ley de Inversiones- que estará coordinada por la ANV y tendrá representantes del Ministerio de Vivienda y de Economía", explicó.
Se aplicará una "matriz simplificada", parecida a la que se utiliza en la ley de inversiones (que puntúa los proyectos por empleos generados, incremento de exportaciones, utilización de tecnologías más limpias, etc.) pero con menos parámetros.
En ese sentido, se incentivará la construcción de viviendas en barrios "fuera de la costa y
en el Interior", dijo Mendive. La idea es "ser lo más efectivo posible", agregó.
La ministra de Vivienda, Graciela Muslera, señaló que el objetivo es "generar no sólo vivienda
para la venta sino también para alquiler".
DIRECTORIO.
Ayer la ANV completó su directorio con la asunción de Cristina Fynn como vicepresidenta y el nacionalista Juan José Bruno como director. Asimismo, dejó su cargo el director César Gómez.
"BOMBAS DE TIEMPO" EN LOS COMPLEJOS
El director saliente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), César Gómez, dijo ayer que "en los complejos habitacionales estaban instaladas verdaderas bombas de tiempo, que la ANV fue desactivando con políticas de readecuación de la deuda". Sin ellas "hubiera terminado en un crecimiento de asentamientos", indicó.

La inversión inmobiliaria en Latinoamérica

EVENTO ORGANIZADO POR REPORTE INMOBILIARIO (ARGENTINA)

A sala colmada, con 400 asistentes se celebró la IIIº edición del evento Inversiones Inmobiliarias en la Región en el hotel Conrad de Punta del Este. La convocatoria evidencia el interés vigente por la inversión inmobiliaria. Las disertaciones incluyeron temáticas de Argentina, Brasil, Chile, Paraguay y Uruguay.
Sin duda el interés por la inversión inmobiliaria se mantiene vigente. Incluso con bríos renovados que quedan en evidencia a partir del nacimiento constante de nuevos proyectos inmobiliarios en localizaciones consolidadas que recurren permanentemente a la innovación, proponiendo atributos diferenciales tanto en su calidad, como en su funcionamiento e incluso en su modalidad de marketing y comercialización.
Lo motivador de este hiperconectado Siglo XXI es la necesidad de habituarse a un cambio constante y cada vez más veloz, donde las prácticas habituales no permanecen inmodificables por largo tiempo como antes, ni quedan reducidas sólo a un ámbito local. Así, dentro de este contexto las oportunidades de negocios en materia inmobiliaria no se restringen sólo a crear proyectos superadores en plazas ya reconocidas, sino que en esta nueva realidad de interconexión mundial las barreras para imaginar y crear nuevas propuestas se redujeron de manera asombrosa a mínimos hasta hace poco inimaginables.
Si bien contar con información siempre ha sido una ventaja competitiva aplicable a las actividades económicas, hoy la necesidad de actualizar permanente los conocimientos se ha erigido en una cuestión de supervivencia en la vida profesional y de negocios. Dentro de este espíritu se abordaron desde distintos ángulos cuestiones de actualidad y novedades imperantes hoy concretamente en el mundo del Real Estate en las IIIº Conferencias sobre Inversiones Inmobiliarias en la región el pasado viernes 16 de Julio en el hotel Conrad de Punta del Este.
El respaldo y la trascendencia que se le otorga por parte de Uruguay a la inversión inmobiliaria quedó plasmado en la apertura del encuentro en las palabras del director general de Turismo de la Intendencia Departamental de Maldonado Sr. Horacio Dïaz, del Alcalde de Punta del Este Sr. Martín Laventure y en la posterior intervención en horas de la tarde del intendente del Departamento de Maldonado Sr. Oscar De los Santos.
El contexto actual del mercado inmobiliario a nivel internacional y el escenario diferencial de precios por el que se atraviesa en distintos contextos fueron retratados por el Arq. Daniel Mintzer Director de G&D Developers, empresa que es un claro ejemplo de internacionalización y abordaje de nuevas localizaciones ya que cuenta con proyectos no sólo en Buenos Aires de donde es originaria sino también en Neuquén en el interior de Argentina, en Punta del Este, y en las ciudades estadounidenses de Miami y Orlando.
No quedan dudas a estas alturas que la actividad turística es un imán permanente que atrae y genera proyectos inmobiliarios, siendo por otro lado una fuente permanente de renovados cambios en los productos de hotelería y en las formas de organizar proyectos, resultando hoy casi ineludible pensar en inmuebles destinados a turistas en todos los proyectos de uso mixto que se están planteando en la actualidad en el mundo. Esta temática y en particular el fraccional fue desmenuzada por el Ing Luís Mirabelli, Vicepresidente de Desarrollo de Negocios para Sudamérica de RCI. El Lic. Miguel Pato, Director de Real Estate para América Latina de la Consultora internacional Ernst & Young, puso de manifiesto los escollos que existen actualmente para potenciar el crecimiento de la inversión inmobiliaria concretamente en la Argentina, inaugurando así el panel “El mapa de la inversión y desarrollo inmobiliario regional”.
Brasil hoy es noticia en todo el mundo. Está en la mira de los inversores de todo el globo. Este país vecino integrante junto con Rusia, Indica y China de lo que se conoce hoy como BRIC, sigla que engloba las iniciales de los países cuyas economías están diversificando la matriz del crecimiento mundial. Como tal Brasil, aparece como un “continente” en sí mismo a explorar, tanto para hacer inversiones o negocios dentro de él, como para tentar a inversores o empresas brasileñas hacia otras latitudes vecinas. El Ing. Eduardo Rottman, director la empresa Consultora Paulista Contacto Consultores y autoridad del IBAPE (Instituto Brasileño de Valuación) y de la UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación), trazó un detallado cuadro de la situación por la que atraviesa el Real Estate en el Brasil de hoy y sus perspectivas de cara a la organización de las próximas olimpíadas en Rio de Janeiro en 2012 y del próximo mundial en 2014.
Paraguay y sus enormes posibilidades de crecimiento para la inversión inmobiliaria con indicadores de estabilidad macroeconómica que parecen ajenos a la región y más propios de países desarrollados del norte de Europa, resultó un grata sorpresa para la mayoría de los asistentes y generó un profundo interés en profundizar el acercamiento hacia esa plaza inmobiliaria. El recorrido por las tentadoras oportunidades de negocios inmobiliarios que ofrece hoy Paraguay fue guiado por la mano experta y espíritu transparente del Arq. Victor Gonzalez Acosta, activo empresario paraguayo Presidente de la Desarrolladora Capitalis y del Hotel Sheraton de Asunción que cuenta con importantes desarrollos de oficinas y shoppings no sólo en la capital de ese país vecino sino también en otras localizaciones del territorio guaraní.
Dentro del constante y creciente flujo de inversión donde las fronteras entre países aparecen sólo como un división meramente administrativa para el creciente flujo de capitales interfronterizos que se vuelcan al Real Estate, la seguridad jurídica y la legislación propia del lugar donde se hace la inversión como del de donde proviene adquiere un papel definitorio para alcanzar un resultado de éxito. La legislación Uruguaya aplicable a la inversión fue esbozada por el Escribano John Leaman del Estudio uruguayo Guyer & Regules, mientras que la necesidad de un conocimiento concreto de conceptos a partir de las diferencias en cada una de las legislaciones de los países latinoamericanos fue puesta de manifiesto por el Dr. Daniel Butlow reconocido abogado argentino especializado en derecho aplicado a la arquitectura y construcción, autor de más de una docena de libros que abordan esta temática legal.
El avance tecnológico produjo también cambios considerables en las técnicas y procedimientos aplicables a la construcción de edificios. La gestión y el control de etapas y objetivos en el proceso de construcción, no puede ser dejado de lado si lo que se pretende es alinear calidad con costos y plazos.
Sobre metodologías y procesos aplicados para ese fin se explayó el ingeniero Walter Stieglitz – Presidente de la reconocida empresa constructora Stieglitz de Argentina que cuenta con oficinas también en la ciudad de Montevideo Uruguay para atender las obras originadas en la Banda Oriental. La estructuración de emprendimientos a través de fideicomisos es una práctica que ha crecido de manera vertiginosa en los últimos años dentro de la Argentina, donde se ha difundido ampliamente las peculiaridades que aporta esta herramienta al negocio inmobiliario Dentro del Uruguay, no ha tenido aún el mismo grado de desarrollo que en Argentina.
Precisamente sobre la posibilidad concreta de su utilización y de otra opción innovadora para estructuración de emprendimientos hoteleros, los condo-hoteles, expuso el director de Pricewaterhouse Coopers Uruguay, Cont. Daniel Porcaro. La mesa donde se trató estas claves del negocio inmobiliario fue moderada por Julio Villamide reconocido consultor uruguayo, presidente de la revista Propiedades.
Asombro, admiración y hasta incredulidad fue lo que despertó en el público el fenómeno de la posibilidad de crear y generar enormes lagunas de agua transparente con un muy reducido costo de construcción y posterior mantenimiento. Joaquín Konow de Chile Director de Crystal Lagoons Corporation dejó boquiabiertos a los presentes contando como en 2006 una dificultad hizo nacer esta nueva tecnología en el emprendimiento inmobiliario San Alfonso del Mar a 100 km. de Santiago de Chile que obtuvo el premio Guinness al desarrollo con la piscina más grande del mundo y que fue el puntapié inicial para los 150 proyectos en los que hoy están trabajando alrededor del mundo.
Acto seguido, Armando Pepe fundador de la Cámara Inmobiliaria de Argentina, como moderador de la mesa dio paso al tiempo de la presentación de cómo un grupo del interior de la Argentina, de Córdoba una provincia mediterránea, se animó al mercado turístico del litoral marítimo, nada menos que en Punta del Este. El Arq. Rubén Beccacece del Grupo Edisur contó los motivos que llevaron a la empresa a construir en el Este y detalles del proyecto Arenas del Mar que se encuentra en plena obra.
¿Qué busca el actual comprador en Punta del Este? Fue uno de los interrogantes que abordó en su presentación la Dra. Alejandra Covello. La empresaria argentina titular de la comercializadora que lleva su nombre con oficinas en Buenos Aires y Punta del Este, no sólo se explayó sobre estos temas sino también sobre los cambios en las motivaciones de la demanda a nivel general que imponen reformular esquemas funcionales y estéticos en los productos y en las estrategias de marketing ligadas a su comercialización.
El Director General del Depto. de Desarrollo Económico e Integración Regional de la Intendencia de Montevideo, Luis Polakof, enunció algunos de los planes vigentes que aparecen como oportunidades para el desarrollo inmobiliario en Montevideo, mientras que el Director de Destino Punta del Este, Ramón de Izequilla Real de Azúa, puso de manifiesto una cuidada radiografía del mercado en Punta del Este, recurriendo a datos precisos de inversión, evolución de valores de venta y sobre el origen de los compradores.
El Lic. Miguel Pato, tomó nuevamente la palabra al fin de la jornada de conferencias estableciendo el cierre de las mismas, invitando a la edición del próximo año y poniendo de manifiesto el enorme potencial que ofrece la región y América Latina toda para el desarrollo inmobiliario.
Agradecemos a los colegas de REPORTE INMOBILIARIO el presente material, dado que por motivos de índole personal, no pudimos asistir a tan importante evento como en otras oportunidades.

Alquilo inmuebles ¿qué pago?

Claves a tener en cuenta.

La persona que tiene inmuebles y los arrienda, debe pagar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que grava con el 12% los ingresos obtenidos por el alquiler. De todas maneras, puede deducir los gastos por comisión de administración, Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria. Hay algunos casos en los que pueden quedar exonerados del pago del IRPF.
Las preguntas que se hace el arrendatario
1. ¿Qué impuestos debo pagar?
2. ¿Cómo se calcula el IRPF anual por arrendamientos?
3. ¿Debo realizar anticipos de IRPF durante el año?
4. ¿Cuándo estoy exonerado de IRPF por la renta de arrendamientos?
5. ¿Cuándo interviene un agente de retención de IRPF en la operación de arrendamientos?
6. ¿Qué sucede cuando interviene más de un agente de retención en la operación?
7. ¿Cuánto debe retener el agente de retención?
8. ¿Debo presentar declaración jurada por las rentas de arrendamiento?
En el presente artículo responderemos las principales dudas que se puede plantear una persona física residente que tiene alquilados sus inmuebles en Uruguay.
1. La persona física que arrienda inmuebles deberá abonar el IRPF por los rendimientos de capital.
2. Aplicando la tasa del 12% al resultado del alquiler, que se calcula como la diferencia entre el monto de alquiler anual y las deducciones anuales admitidas debidamente documentadas, que son las siguientes: Comisión de la administradora de propiedades; Honorarios profesionales e IVA asociados al contrato de arrendamiento; Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria pagados; en el caso de subarrendamientos, el monto del arrendamiento pagado. Asimismo pueden descontarse los arrendamientos incobrables, que son aquellos con atraso mayor a tres meses. Si se pactó un alquiler por un período menor a un año (ej: alquiler de verano), entonces se deben prorratear las deducciones al tiempo del contrato.
3. La persona física debe anticipar mensualmente el 10,5% del precio del alquiler mensual. Anticipar el 10,5% del precio en lugar del 12% (tasa del impuesto), es para considerar indirectamente las deducciones admitidas (que se entiende que serían aproximadamente un 1,5% del precio del alquiler). Ahora bien, el anticipo lo deberá efectuar independientemente de cuándo le pague el inquilino, esto es, ya sea que la persona física cobre el alquiler por adelantado, o por el contrario, que el inquilino se atrase en el pago, siempre deberá realizar sus anticipos mensualmente, a medida que se va generado el alquiler. Es importante aclarar que si no se cobra el alquiler igual se tienen que realizar los anticipos de IRPF, los incobrables sólo serán tenidos en cuenta al realizar la declaración jurada anual. Las únicas ocasiones en las que no se deberá realizar el anticipo son: cuando la persona física está exonerada, o si en la operación interviene algún agente de retención.
4. Cuando se cumplen simultáneamente las siguientes condiciones:
• Que el total de rentas por arrendamientos de inmuebles no supere las 40 BPC anuales ($ 82.440).
• Que el resto de los rendimientos de capital gravados por IRPF (por ejemplo, intereses) no superen las 3 BPC anuales ($ 6.183).
• Que se autorice el levantamiento del secreto bancario.
Los valores expresados en pesos uruguayos fueron calculados teniendo en cuenta la BPC actual que asciende a $ 2.061. Es importante que la persona sepa que el levantamiento del secreto bancario se realiza hasta el 31/12 del año siguiente del vencimiento de la solicitud de exoneración.
En lo que refiere a las 40 BPC nos interesa aclarar que:
• No es un mínimo no imponible, por lo tanto si las rentas superan dicho importe estarán gravadas en su totalidad.
• Es un tope de arrendamientos totales por persona, no por inmueble, por lo que si tengo dos inmuebles cuyo arrendamiento individual es menor a 40 BPC pero la sumatoria es mayor estarán gravados en su totalidad
• Es un tope anual, por lo que si tengo alquileres de temporada no debo mensualizar el tope para saber si lo supero, sino directamente compararlos con las 40 BPC.
5. Cuando el que paga por sí o por terceros el alquiler del inmueble es alguno de los sujetos mencionados a continuación: Estado; gobiernos departamentales; entes autónomos y servicios descentralizados; demás personas públicas estatales y no estatales; Contaduría General de la Nación; otras entidades que presten servicios de garantía y cobranza de arrendamientos (por ejemplo ANDA); administradoras de propiedades que realicen cobranzas de arrendamientos (por ejemplo las inmobiliarias); contribuyentes de IRAE del grupo CEDE y grandes contribuyentes. En estos casos el agente de retención es el responsable de declarar y verter la retención a la DGI. Los únicos casos en que no le corresponde retener es cuando se le muestra la constancia de exoneración obtenida en DGI después de haber presentado los Formularios 5500 (solicitud de constancia de exoneración) y 5600 (levantamiento del secreto bancario), o cuando se le muestra el resguardo por la retención efectuada por otro agente de retención.
6.Las entidades que presten servicios de garantía y cobranza de arrendamientos siempre retienen primero y las administradoras de propiedades que realicen cobranzas de arrendamientos siempre últimas. Con esto queremos decir que si una S.A. contribuyente de IRAE del grupo CEDE (designada agente de retención) le alquila a una persona física un inmueble para instalar sus oficinas mediante la CGN o ANDA (también designadas agentes de retención), será la CGN o ANDA quien deba retener el IRPF a la persona física y no la S.A. Sin embargo si la S.A. contribuyente de IRAE del grupo CEDE le alquila sus oficinas a una persona física mediante una inmobiliaria, la S.A. será quien deba retener el impuesto.
7. El agente de retención aplica el 10,5% al alquiler y vierte ese importe a la DGI al mes siguiente de pagar el arrendamiento al arrendador (o cobrarlo al inquilino en el caso de las inmobiliarias, la CGN o ANDA).
8. No es obligatorio presentar la declaración jurada si en la operación intervino un agente de retención, o si la persona física realizó todos los anticipos correspondientes. Sin embargo la persona física puede decidir presentarla si le conviene.
¿Cuándo le conviene? Cuando al aplicar el 12% al resultado real del arrendamiento (precio - deducciones) le da un IRPF menor que el 10,5% del alquiler anual (que fue lo que abonó por anticipos o retención). Con esto queremos decir que si las deducciones admitidas son mayores al 1,5% del alquiler conviene presentar la declaración jurada porque le dará un crédito que podrá solicitar.
Es importante señalar que el análisis de conveniencia deberá hacerse teniendo en cuenta todos los alquileres de la persona, dado que si opta por realizar la declaración jurada la deberá efectuar para todos los alquileres, y no sólo para el que le convenga.

Crece el crédito para vivienda pero sin reducir inquilinos en Montevideo.

Desde 2005 los hogares arrendados oscilan entre el 21% y el 23%.

Dos de cada diez hogares en la capital son habitados por inquilinos. Pese a la apuesta de los bancos privados al crédito para vivienda y al retorno del Banco Hipotecario, el porcentaje de los que alquilan no ha descendido.
Entre enero y abril se otorgaron 806 créditos hipotecarios de los cuales 761 fueron en pesos y Unidades Indexadas a la inflación y 45 en dólares según los últimos datos del Banco Central. En total dichos préstamos abarcaron US$ 38,2 millones lo que implicó un crédito promedio de US$ 47.399.
Esto representó un aumento de 4,53% en el número de créditos y de 54,12% en el monto o US$ 13,4 millones adicionales. Cabe señalar que el dólar promedio fue 17,24% inferior a igual período de 2009. Pero el crecimiento no es del primer cuatrimestre si no que viene de antes. Aun así la expansión del crédito está lejos de retraer el mercado de alquileres.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística a los que accedió El País, en 2009 el 23% de los hogares era habitado por inquilinos. Esto representó dos puntos porcentuales más que el 21% que era inquilino en la capital en 2008 aunque se mantiene en igual nivel que en 2007 y 2005. En 2006 el porcentaje de inquilinos en Montevideo era de 21%, lo que refleja la leve oscilación que tuvo el mercado en los últimos cinco años.
El porcentaje de inquilinos del año pasado abarca a unos 114.363 hogares (no viviendas) según estimaciones de la Agencia Nacional de Viviendas en base a la Encuesta de Hogares de 2009.
La mayor parte de dichos inquilinos se encuentra en los barrios de Cordón (5,4%), Pocitos (5%), Centro (4,8%), Unión (4,7%), Ciudad Vieja (3,8%), Buceo (3,6%), Parque Batlle (3,5%) y Aguada (2,7%).
Un factor no menor para que esta situación varíe es la falta de capacidad de ahorro de los uruguayos, que les impide pagar el depósito inicial de un crédito hipotecario para acceder al techo propio. Es que apenas uno de cada cinco uruguayos lograr ahorrar algo de sus ingresos a fin de mes, según una consulta de la encuestadora Equipos Consultores.
En septiembre del año pasado la empresa consultó sobre si "el salario que usted percibe y el total del ingreso familiar ¿le permite cubrir satisfactoriamente sus necesidades? El 60% contestó que tiene en la billetera el dinero justo para enfrentar el presupuesto familiar mientras que el 19% dijo que "le alcanza bien" e incluso "puede ahorrar".
A estos se le suma un 16% de uruguayos a los que el salario que perciben y el total del ingreso familiar "no le alcanza" y "tiene dificultades" para cubrir satisfactoriamente sus necesidades y un 5% al que directamente "no les alcanza".
PREOCUPACIÓN. La ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Graciela Muslera, dijo en la Comisión de Vivienda del Senado el pasado 6 de abril que "no debemos olvidar el impulso al ahorro ni la política de vivienda".
Ejemplificó que "en el año 2008 el Banco Hipotecario (BHU) presentó su línea cuenta vivienda; este es uno de los sistemas que queremos promocionar con fuerza porque, de lo contrario, nos encontramos con el problema de que están las viviendas nuevas pero las familias no cuentan con capacidad ni cultura de ahorro como para ingresar en él".
Con en el Nuevo Sistema de Ahorro Previo del BHU, el banco financia hasta el 90% del valor del inmueble es decir exige de ahorro sólo 10%. En cambio, si no se es ahorrista de la institución el máximo que se financia es 80%.
De todas maneras y teniendo en cuenta que 23% de los hogares era habitado por inquilinos en 2009, al gobierno le preocupa la suba en el precio de los alquileres. El subsecretario de Vivienda, Jorge Patrone, dijo al semanario Búsqueda el pasado 22 de abril que "asusta que sigamos en una escalada de precios de alquileres cuando no hay elementos que los justifiquen".
En la Comisión de Vivienda del Senado, Patrone afirmó: "Necesitamos reforzar y ajustar urgentemente la oferta habitacional para que no se derive en una escalada de los precios de los alquileres".
Ahorro: "Las familias no cuentan con cultura ni capacidad", lo que preocupa, dijo Muslera.

Nueva ley de alquileres.

Editorial "El Pais" 12 de Julio.

Desde que se sancionó el decreto ley N° 14.219 de 4 de julio de 1974 se han registrado pocos intentos de una modificación general del sistema de regulación de alquileres. Los propósitos han estado más dirigidos a correcciones parciales de fondo o a simples aspectos procesales, que fueron cumplidos a través de numerosas leyes, decretos o resoluciones que no variaron la estructura del edificio jurídico, librado así a los avatares de la doctrina y la jurisprudencia que no siempre lo justificaron. La ley de 1974 vino a sustituir 47 años más tarde, el régimen que había establecido la ley N° 8.153 de 16 de diciembre de 1927, y ésta, a su vez, modificó, a los 58 años de estructurado, el viejo régimen establecido por el Código Civil de 1869. Parece oportuno por lo tanto, ocuparse de un nuevo ajuste, adecuando el sistema a otra realidad económica y social y a las naturales variantes que se han operado en el mercado. Dentro de esa línea es que debe recibirse la iniciativa del Diputado Luis Lacalle Pou, destinada a atender, tanto las necesidades de propietarios como inquilinos y tanto a cuestiones de forma como de fondo, por lo que se merece una pronta atención del Parlamento.
Estructurada a través de 40 artículos distribuidos en ocho capítulos, comienza por declarar en la Exposición de Motivos que su finalidad es continuar con la búsqueda de soluciones en materia de viviendas para aquellos miles de uruguayos a los que les resulta imposible acceder a un contrato de arrendamiento urbano y que terminan habitando en condiciones precarias o formando asentamientos irregulares que llevan a vivir de forma absolutamente inhumana.
Para ello, sin perjuicio de mantener la vigencia del decreto ley de 1974, para quienes quieran ajustarse a sus términos, fija como objetivo un acercamiento más directo entre las partes intervinientes, procurando una mayor agilidad en el mercado, al flexibilizarse los plazos, la moneda pactada y la ausencia de garantías, brindando al inquilino la posibilidad de acceder a una vivienda y al propietario la de promover un desalojo en plazos brevísimos a través de juzgados especializados en la materia. La novedad más destacable se encuentra en que permite la ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendatario, lo que se sustituye, en su lugar, por una muy considerable abreviación de los plazos y trámites que deben cumplirse. En ese sentido, se fija en treinta días en el que debe hacerse efectiva la entrega del bien por vencimiento del término contractual, aclarándose que las excepciones no comprendidas en el Código General del Proceso deberán ser rechazadas sin sustanciar , así como "cualquier otro escrito o solicitud que pueda entorpecer o dilatar el procedimiento", cortando con lo que se conoce como "chicanas" judiciales y agregando que en caso de corresponder el lanzamiento deberá hacerse efectivo dentro de una plazo de quince días, permitiéndose las prórrogas por una sola vez, por un plazo no mayor de siete días y siempre que la solicitud se presente con dos días hábiles de anticipación, cortando también con esa permitida práctica de recibir los pedidos de prórroga el mismo día del lanzamiento, de lo cual se entera el propietario y su profesional al concurrir a hacerla efectiva junto con el cerrajero y el Alguacil.
Para habilitar el desalojo por falta de pago, se considera incurso en mora al arrendatario que no pague el arrendamiento en un plazo de tres días hábiles contados desde el día siguiente al que fue intimado, lo que podrá hacerse por telegrama colacionado o pactándose la mora automática. Presentada la demanda por mal pagador, el plazo del desalojo será de seis días, pudiendo dentro del mismo término oponerse excepciones o consignar la suma adeudada, más un 60% por intereses tributos y costos, clausurando de esa manera el juicio.
Otros detalles que complementan las bondades del proyecto podrán ser motivo de un nuevo comentario, sin perjuicio de los cuales se considera oportuno adelantar este anticipo, estimulando al Parlamento por una pronta aprobación.

Hipotecario pretende aumentar el stock y acceso a la vivienda.

Se debe aumentar el stock de viviendas.

El Banco Hipotecario atravesó una refundación que culminó en 2008, con el aporte de U$S 2.000 millones por parte de la sociedad. Jóvenes y clases sociales más empobrecidas son hoy prioridad para la entidad financiera. En el quinquenio aumentará el stock y el acceso a la vivienda. Se trabajará en la obligación de devolver el dinero, como parte de la solidaridad moral frente a las nuevas generaciones, afirmó la ministra Muslera.
La ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma), Graciela Muslera, impuso en su cargo a José Luis Damonte y de esta forma se completó el nuevo equipo directivo del Banco Hipotecario (BHU).
La jerarca afirmó que fue parte del proceso por el cual el Banco se refundó en el último período de gobierno. En ese proceso se creó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
En tal sentido, dijo que en la entidad bancaria se aplican nuevos criterios profesionales, con transparencia de gestión e integración de representantes de los partidos de oposición. Subrayó que en 2005 se recibió una institucionalidad fracasada en la que se basaban las políticas de vivienda nacionales.
Aseguró que como consecuencia de la crisis de 2002 el Banco Hipotecario del Uruguay se había fundido y no funcionaba. Aclaró que si bien la institución estaba de puertas abiertas a la ciudadanía, no podía emitir créditos. La refundación implicó que la sociedad uruguaya aportara más de U$S 2.000 millones.
Aseguró que el nuevo período de gobierno encuentra al Banco Hipotecario con una nueva experiencia de gestión y trabajo por parte del Directorio y los funcionarios. Señaló que ambos grupos aceptaron el cambio como parte de la vida institucional. Indicó que si bien fue un proceso problemático y difícil, se garantizaron los derechos de los funcionarios y se promovieron nuevos modelos de gestión en la organización interna.
Muslera afirmó que para este gobierno la política de vivienda es uno de los ejes prioritarios de acción. Para ello, es vital atender a los sectores más desposeídos de la sociedad, así como impedir la caída de las clases medias empobrecidas. De esta forma se facilitará el acceso a la vivienda a través de un conjunto de políticas sociales. Agregó que las políticas de vivienda deben acompañar los positivos índices de desarrollo económico que se consiguen cada año.
La ministra manifestó que es necesario revertir la segregación socio espacial, la concentración y la "guetización" de la pobreza en determinados sectores del territorio de ciudades y pueblos. La jerarca dijo que las políticas públicas anteriores a 2005 profundizaron la segregación al trasladar y ubicar a los pobres en las fajas más descalificadas del territorio.
Enfatizó que una política de vivienda debe buscar optimizar el uso de la ciudad en terrenos vacíos, con servicios e infraestructura y con capacidad de atender socialmente a las familias, es una acción que ayuda al objetivo de revertir esa situación.
La secretaria de Estado afirmó que revertir no significa trasladar a los pobres de un lado a otro del territorio, sino su integración mediante el diseño de un abanico de programas.
Destacó que es necesario aumentar el stock de ofertas de viviendas, tanto para la venta como para alquilar. Dijo que existen viviendas vacías, situación que no se puede permitir al visualizar las condiciones en que viven muchos uruguayos.
Precisó que el aumento del stock de vivienda debe ser en cantidad y calidad.
La jerarca afirmó que optimizar el acceso al crédito y generar nuevas oportunidades de acceso a viviendas nuevas, mejoras o alquiler, son acciones a cumplir.
En tal sentido, dijo que se debe aprender de los errores del pasado. Muslera afirmó que en 2005 el gobierno recibió un sistema fundido porque era fácil acceder a un crédito en el Banco Hipotecario y dejar de pagarlo, "porque no pasaba nada".
En ese sentido, precisó que otro de los ejes de trabajo tendrá como objetivo que "todo derecho genera obligaciones". Destacó que si bien se fomentará el acceso a la vivienda subsidiando la cuota de los sectores que no pueden responder en forma total con sus ingresos mensuales, se trabajará en la acción de devolver el dinero prestado.

Precio de los inmuebles bajó entre febrero y abril.

La caída en el trimestre móvil fue de 2,19% medido en pesos y de 1,78% en dólares.

El índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas del trimestre móvil febrero - abril, tuvo una caída de 2,19% en pesos y 1,78% en dólares, en relación al trimestre anterior según datos del Instituto Nacional de Estadística divulgados este jueves.
En tanto, el índice de cantidades tuvo un aumento de 10,34% en comparación con el trimestre anterior y 19,94% contra igual trimestre anterior.
El indicador de precios muestra la evolución de los valores que se pagan en Montevideo por las transacciones de propiedades, mientras que el índice de cantidades refleja la evolución de las “altas” relativas a compraventas, según explicó el INE.
Sobre este último aspecto el informe oficial establece que hay “cierta estacionalidad, obteniéndose los mayores registros a fin de año en los meses de noviembre y diciembre, mientras que los menores son en enero y febrero. Fue “excepcional” el registro de junio de 2007 previo al comienzo de la reforma tributaria, que, entre otros aspectos, aplicó impuestos a la primera transacción de un bien inmueble y a los alquileres.
En abril el precio promedio de los alquileres “nuevos” se situó en $ 6.568 tomando como base los r registros del Servicio de Garantía de Alquileres que ofrece el Estado.
Para los contratos vigentes, el arrendamiento promedio se pagó a $ 5.161. Por zonas los precios varían. En Pocitos el alquiler promedio se pagó en abril $ 7.623, en el Buceo $ 6.083, en el Prado $ 5.484, Malvín $ 7.518, Belvedere $ 4.210 y en Aires Puros $ 5.179.

NUEVA COMISION DIRECTIVA DE LA CIU (CAMARA INMOBILIARIA URUGUAYA)

Regirá a la institución durante el período 2010 - 2013.

En el dia de la fecha, hemos recibido la comunicación oficial por parte de la CIU, de la integración de su nueva Comisión Directiva, la cual quedó conformada de la siguiente manera:
Presidente: Rdor. Gabriel Conde
Vice: Dr. Alfredo Blengio
Secretario: Rdor. Assad Hajjoul
Prosecretario: Luis Silveira
Tesorero: Proc. Juan José Roisecco
Protesorero: Walberto Mannise
Directivos: Miguel Barboza, Eduardo Gutiérrez Larre, Milton La Porta, Daniel Santestevan y Dr. Alfredo Tortorella.
La Comisión Fiscal, quedó integrada de la siguiente manera:
Gerardo Barrios (Presidente), Juan Bistiancic, Benigno Carballido, Luis Cruz y Hector Dupont.
Saludamos a la nueva comisión, con el deseo de una exitosa gestión al frente de la Cámara.

Información Internacional. Enfriando los mercados inmobiliarios.

Los bancos centrales asiáticos van a la cabeza en la implementación de herramientas macro-prudenciales. Para atenuar las burbujas sugieren crear un impuesto sobre la propiedad que se ajuste a lo largo del ciclo.

En Estados Unidos, los hacedores de políticas están demasiado ocupados lidiando con las repercusiones de la última burbuja inmobiliaria como para preocuparse por prevenir la próxima. Pero en el resto del mundo, las cosas son diferentes. En las ciudades chinas, los precios de las viviendas aumentaron en un 11,7% en el año hasta marzo, de acuerdo a las estimaciones oficiales, y en mucho más, de acuerdo a las extraoficiales. Esa es una razón por la que el banco central aumentó el 2 de mayo, por tercera vez en lo que va del año, los requerimientos de reservas (la proporción de depósitos que los bancos deben conservar en sus bóvedas). En Canadá, la Asociación Canadiense de Bienes Raíces calcula que las propiedades valían un 17,6% más en marzo que un año antes, poniéndolas bastante por encima de su pico pre-crisis. Y en Australia los valores de las propiedades sólo parecen subir, aumentando un 20% en las ocho capitales estatales australianas en los primeros tres meses de este año, comparado con un año antes.
¿Cómo deberían responder los hacedores de políticas? En un discurso en diciembre, Adam Posen, un economista que integra el comité que fija las tasas de interés del Banco de Inglaterra, protestaba diciendo que los hacedores de políticas necesitan una mayor cantidad de herramientas. Antes de la crisis muchos presidentes de bancos centrales creían que todo lo que necesitaban era un "martillo" (tasas de interés) para atacar un "clavo monetario" (inflación de los precios al consumo). Pero no todos los problemas son un clavo. Los hacedores de políticas también necesitan un set completo de herramientas "macro-prudenciales", desde una llave inglesa hasta cinta pato.
Para solucionar la problemática de las burbujas inmobiliarias, sugiere Posen, los hacedores de políticas deben considerar la creación de un impuesto sobre la propiedad que varíe a lo largo del ciclo, subiendo durante los auges de la propiedad y bajando en las crisis. Su sugerencia imita una idea propuesta un año antes por Olivier Jeanne de la Universidad Johns Hopkins. De acuerdo a Jeanne, la deuda, incluyendo la deuda hipotecaria, es como la contaminación. Impone costos en otros que el prestatario no toma en cuenta. La respuesta correcta para una externalidad de este tipo es gravarla, de modo que pague el que contamina.
En un trabajo preliminar, él y Anton Korinek de la Universidad de Maryland llevan el razonamiento más lejos. Cuando la gente se endeuda para comprar una casa (o cualquier otro bien), eleva su precio. Esto sube el valor de la garantía contra la cual se asegura el préstamo. Entonces se vuelve más fácil endeudarse para comprar casas, lo que sube aún más los precios. Este "acelerador financiero" (un término acuñado por Ben Bernanke, presidente de la Reserva Federal, Mark Gertler de la Universidad de Nueva York y Simon Gilchrist de la Universidad de Boston) opera a la inversa durante una caída. Los precios en baja erosionan el valor de la garantía, reduciendo el crédito y deprimiendo la demanda. Cuando se endeudan, los prestatarios no toman en cuenta el efecto de sus acciones sobre las restricciones de garantías a las que se enfrentan otros. Para compensar esto, Jeanne propone un impuesto contracíclico sobre el endeudamiento.
Nadie sabe a ciencia cierta qué tan bien funcionarían esas medidas. Pero los economistas tienen cantidades crecientes de evidencia para examinar, principalmente de Asia. Como señaló recientemente Jaime Caruana del Bank of International Settlements: "los bancos centrales asiáticos van a la cabeza en la implementación de varias herramientas macro-prudenciales". Menciona al Banco Central de India, que en 2005 empezó a requerir a los bancos que tuvieran mayores provisiones contra pérdidas por préstamos inmobiliarios, entre otras cosas. También los obligó a reservar más capital. Estas medidas tuvieron un efecto grande en los préstamos para inmuebles comerciales, que crecieron solamente 26,7% en el año hasta febrero de 2008, habiendo crecido casi 160% en el año hasta agosto de 2005.
El mercado inmobiliario de Hong Kong ha resistido vaivenes salvajes, cayendo más de 70% desde 1997 al 2003. Pero como la moneda de Hong Kong está atada al dólar, su banco central no podría usar el martillo de la tasa de interés aunque quisiera. A cambio se ha apoyado en políticas macro-prudenciales. A principios de la década de los noventa le dijo a los bancos que no podían prestarle a los compradores de propiedades más del 70% del valor de un inmueble, y limitó su exposición al mercado inmobiliario al 40%.
En Singapur y China, los hacedores de políticas ahora están probando algo parecido. En febrero las autoridades de Singapur impidieron a los prestamistas que realizaran préstamos por más del 80% de valor de una propiedad. También gravaron con un impuesto a todas las propiedades residenciales vendidas dentro del año de su compra. En abril el gabinete chino, el Consejo de Estado, dijo que podría aumentar los requisitos de primera entrega de segundas y terceras propiedades, así como de primeros hogares muy valiosos. Fijó un piso en las tasas de préstamos hipotecarios y ordenó a las empresas estatales con mucha liquidez que abandonaran su segunda ocupación como emprendedores inmobiliarios. De acuerdo al Economic Observer, un semanario chino, también decidió sujetar algunos inmuebles suntuosos a un impuesto inmobiliario que antes excluía a los hogares ocupados por sus propios dueños.
GRANDES CAMBIOS. En occidente a los bancos centrales les gusta fijar tasas de interés para la economía como un todo, pero prefieren dejar que el mercado decida quién debería prestarle cuánto a quién. En los mercados emergentes, los bancos centrales son felices ensuciándose las manos en el proceso de asignación del crédito, sometiendo a los bancos, favoreciendo algunas industrias con crédito y discriminándolas frente a otras. Algunos hacedores de políticas occidentales ahora están siguiendo los pasos de Asia. Desde el 19 de abril los compradores de inmuebles en Canadá han tenido que hacer una primera entrega de por lo menos el 20% en las propiedades en que inviertan y no ocupen personalmente. E incluso aunque las tasas variables de los préstamos hipotecarios son bajas (sólo 1,75% de acuerdo al Banco de Canadá), los prestamistas deben alcanzar los estándares de calificación crediticia requeridos para un préstamo hipotecario a tasa fija por cinco años. Estas medidas deberían hacer a los hogares menos vulnerables a los martillazos que van a caer cuando el Banco de Canadá suba las tasas de interés.
Además, a los hacedores de políticas en lugares como Estados Unidos, Australia y Canadá les complace ofrecer rebajas transitorias en los impuestos a los compradores de casas durante una recesión. Si hubiera simetría, tendrían que subir los impuestos a los propietarios en un boom. Hasta el 1° de febrero los canadienses podían exigir un crédito fiscal de hasta 1.350 dólares canadienses (1.180 dólares americanos) para reparaciones en el hogar como la instalación de una bañera. Si los gobiernos están preparados para subsidiar los baños burbujeantes, pueden seguramente gravar mercados burbujeantes.

Qué desalienta a la inversión en inmuebles para alquilar.

Regulación pro inquilino, problemas con garantías e impuestos explican oferta contraída.

Con una regulación que beneficia al inquilino, dificultades con las garantías e impuestos que no favorecen al arrendador ni al constructor de edificios de viviendas, la oferta de propiedades para alquilar no crece. Por tanto, la recurrente y frustrante expresión de "¡Qué caro cuesta alquilar en este país!" está lejos de revertirse. De hecho, en el primer cuatrimestre del año esos precios ya treparon más de 4 % y 2009 cerró con un incremento real de 8,3%.
Un 20% de las familias uruguayas renta hoy el lugar donde vive y esa cifra debería superar el 30%, aseguró el operador inmobiliario Julio Villamide. "O sea que necesitaríamos más de 100.000 viviendas en el mercado de alquileres", analizó el experto.
Hoy "hay muchos inversores actuando en el mercado de vivienda comprando paquetes de departamentos", continuó el especialista, pero "los compradores con fines de renta en estos últimos meses son mayoritariamente argentinos".
Para Ricardo Gelber, gerente de alquileres de ACSA, el problema es que "no se trata de propiedades para un mercado ágil, lo que necesita la gente; en la gran mayoría estamos hablando de propiedades más importantes".
En efecto, en 13 barrios que registran los precios más caros -US$ 918 el metro cuadrado-, se concretaron 48% de las compraventas de inmuebles en 2009, según el Mirador Habitacional que elabora la Agencia Nacional de Vivienda.
En tanto, 46% de los metros cuadrados para construcción de vivienda en 2009 fueron solicitados en los barrios más caros: Pocitos, Carrasco, Punta Carretas y Malvín; y en la mayor parte de la ciudad se solicitó solamente 11%.
Qué los intimida
Tradicionalmente, "la regulación del mercado de alquileres beneficia al inquilino y genera en el ADN del propietario una cierta resistencia a volcarse al mercado residencial", opinó Villamide. De hecho, actualmente la mayoría de los nuevos inversores uruguayos se vuelcan más a locales comerciales y de oficinas.
Que los desalojos por mal pagador pueden demorar hasta un año y que las garantías (Contaduría General de la Nación o Anda) pueden no llegar a cubrir la totalidad de daños que puede haber recibido el inmueble, configuran el "escollo fundamental", señaló Gelber. "Por desperfectos, Anda tiene un límite que son ocho unidades reajustables; si se hace el desalojo y se pasa de ese límite, no lo paga, y ese gasto lo asume el propietario", aseguró el especialista.
Si la garantía es de depósito en el Banco Hipotecario, el panorama no es mejor. El mínimo que se pide para vivienda es de cinco meses del alquiler, que suele resultar "poco" si se inicia un juicio por desalojo, que habitualmente dura más que ese período cubierto. En ese caso, el arrendador termina asumiendo las deudas que el inquilino seguramente dejó de pagar, aseguró un escribano vinculado al rubro.
Otro elemento desalentador de la renta de propiedades para vivienda fue que, a partir de 2007, se comenzó a gravar estas operaciones con IRPF -un 12% del alquiler-.
El tema impositivo también desincentiva la construcción de nuevas viviendas. "En un país con déficit de viviendas para alquiler no parece razonable que si uno construye un edificio de oficinas y las alquila, esa inversión está exonerada de IVA y del impuesto a la renta. Pero si hacen la misma inversión en el segmento residencial, le caen todos los impuestos encima", protestó Villamide.
Asimismo, el experto remató que el Estado debería promover que las construcciones se realicen en zonas variadas de la ciudad.

Fuente: Gabriela Rocha, para "El Pais"