Aumenta la demanda de vivienda.

El valor creciente de los contratos de alquiler es una señal muy fuerte de firmeza en la solicitud de viviendas nuevas e impulsa alza de precios.

Informe elaborado por Horacio Bafico y Gustavo Michelin.

Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria seguirá creciendo en los próximos años, siempre que se mantenga el desarrollo del mercado de crédito hipotecario y se alcance a la población de ingresos medios y bajos. Hay una demanda insatisfecha que -en condiciones de alto nivel de empleo, creciente ingreso de los hogares y oferta de crédito- genera una presión sobre el stock de viviendas, aumentando sus precios y haciendo atractiva la construcción de nuevas. El único factor que puede jugar en contra es el nivel de la tasa de interés de los préstamos que todavía es alto.
Por lo tanto, si se confirma una demanda pujante, el elemento a cuidar es que no se genere una burbuja de precios que luego acarree dificultades. En particular, preocuparía la débil situación en que se encontrarían los bancos que otorguen créditos hipotecarios en dicho escenario.
Sobre esta precaución ya se observa una primera luz de advertencia cuando se compara la evolución de los costos internos en dólares de la construcción con los de las principales ciudades de Brasil y Argentina. El costo en dólares en Brasil aumentó 34% y en el Gran Buenos Aires 20% tomando en cuenta los dos últimos años y el primer semestre del 2010. En el caso de Uruguay el incremento fue muy superior, superando el 62%.
Si bien los puntos de partida de la comparación en los tres países son distintos, lo cual puede justificar la evolución disímil en estos dos años y medio, es una diferencia significativa como para ignorarla. Se puede estar aproximando el momento en que los precios de las propiedades en Uruguay estén por encima de los de Buenos Aires o de las ciudades del sur de Brasil.
Por lo tanto, dado que las condiciones de demanda son firmes y hay una tendencia al alza de precios, resulta importante comprender en detalle qué está ocurriendo en el sector como forma de seguimiento de la coyuntura económica. Desde el punto de vista macroeconómico, este sector de actividad nunca ha sido ajeno a las expansiones y lamentablemente tampoco a las crisis y el desajuste entre monedas (precio de venta en dólares e ingresos de quienes compran en pesos) hace incluso que se amplifique con el ciclo.
COSTOS. Se puede observar cómo el aumento de los costos de la construcción tiene un correlato distinto entre sus componentes. El costo total aumentó 26,5% en los primeros seis meses del año en relación al mismo período del año pasado, pero esta variación se compone de incrementos del 16,8% en los materiales y 34,8% en la mano de obra.
En la evolución a lo largo del tiempo de estos dos componentes, tomando como base el año 2000, se observa cómo durante la crisis las dos series se despegan, fruto de un ajuste a la baja superior en el caso de la mano de obra.
Esta situación se dio en un contexto de altísimo desempleo y termina con un acuerdo salarial de mediano plazo entre empresarios y trabajadores que inicia una recuperación en un marco de estabilidad. Esta ha permitido, al promediar 2010, lograr un nivel en el orden del 80% superior al momento base.
A nivel de los rubros de obra, en los primeros seis meses del año se comprueban los mayores incrementos en los contratos de pintura (34%) y albañilería (30%), así como en los gastos generales (30%). Las menores variaciones ocurrieron en aluminio (4%), ascensor (8%), aparatos y grifería (11%) y herrería (12%).
INMOBILIARIA. De acuerdo al relevamiento del registro de compraventas, se hicieron 48.435 transacciones en el 2009 a pesar que en la primera mitad del año se sintió el impacto de la incertidumbre por la crisis internacional. De este total, 15.229 fueron en Montevideo y de éstas, 10.896 correspondieron a propiedades horizontales. En lo que va del 2010 se observa una recuperación del nivel de actividad comercial de inmuebles ya que las transacciones registradas de propiedad horizontal en Montevideo aumentaron 26% en relación al mismo período del 2009.
Al igual que en el caso de los costos, se observa una evolución ascendente al medir en dólares el precio de venta del metro cuadrado, dada la aceleración que tuvieron los precios desde mediados del año pasado y la meseta alcanzada en el 2010 donde los valores registrados se encuentran un 29% por encima del registro en el mismo período un año atrás.
Esta evolución en índices se puede apreciar en valores absolutos. El estudio detallado de la actividad en el mercado inmobiliario que realiza el INE anualmente señala que el precio de un metro cuadrado de apartamento promedio para vivienda en propiedad horizontal en 2009 fue de US$ 864 cuando tres años atrás apenas alcanzaba US$ 624.
A pesar de esta evolución, los hogares no han perdido capacidad de compra. Por el contrario, la demanda se ha incrementado debido a que los ingresos de los hogares también crecieron fuertemente en dólares. Un indicador utilizado en el análisis del sector por Naciones Unidas es la cantidad de meses de ingresos de los hogares necesarios para comprar una propiedad promedio.
ALQUILERES. El impulso en la demanda tiene su reflejo en primera instancia sobre los alquileres, debido a que el stock de viviendas disponible es limitado hasta tanto se construyan nuevas. Por lo tanto, mientras los alquileres sigan subiendo se debe interpretar que la demanda por vivienda nueva sigue teniendo fuerza.
En mayo del 2010, el precio promedio de los alquileres de propiedad horizontal registrados en Montevideo se ubicó en $ 5.815 por mes, comparado con $ 5.100 del mismo mes en el año pasado; tomando en cuenta la evolución del dólar, refleja un aumento del 39% y si se descuenta la devaluación de junio que fue del orden del 10% quedaría igual un aumento del 26,5%.
Pero no sólo aumenta el stock de alquileres vigentes ya que también las renovaciones se están haciendo a valores muy superiores ($ 7.131 en mayo). Esta separación refuerza la idea que hay una fuerza muy importante por el lado de la demanda.
Por eso, es clara la evolución conjunta del precio de los nuevos alquileres y del costo de la construcción. Es claro el paralelismo entre la evolución de las dos series y el canal de vínculo entre las transacciones sería: una mayor demanda por vivienda incrementa los alquileres, como estos últimos son la renta de la inversión en propiedades, sube el valor de las propiedades y se hace atractiva la nueva construcción y con ella sube la demanda de insumos y mano de obra con el consiguiente incremento de costos.
Pero no son sólo los ingresos los que están catapultando la demanda e incentivando la construcción de nuevas viviendas urbanas. El crédito hipotecario para vivienda sigue aumentando y ello se nota en el aumento del crédito bancario a las familias que, medido en dólares, registra a junio una variación del 13,5% en relación a junio del año pasado.
Por lo tanto el crecimiento económico y el bajo desempleo llevan a que los ingresos y la confianza de los consumidores se encuentren firmes y los bancos están prestando dinero y cubriendo lentamente un mercado que había desaparecido, condiciones suficientes como para pensar que la demanda por vivienda se mantendrá firme al igual que el nivel de actividad del sector.
La única duda que persiste es ¿hasta cuándo podrán seguir subiendo los precios? Si hay subas mayores, la vulnerabilidad financiera será cada vez más grande y los riesgos de una situación adversa en estos mercados ya son conocidos por la sociedad uruguaya.