Crece el precio de vivienda y alquileres.

Los nuevos inmuebles se concentran en la zona de la costa de Montevideo, en Punta del Este y en la modalidad de mayor calidad y costo.

Una de las dudas que surgieron a partir del inicio de la crisis internacional en agosto del año pasado fue el posible impacto negativo que pudiera tener sobre el sector inmobiliario de la economía uruguaya. El epicentro de la crisis se ubicó en el mercado de propiedades en los países desarrollados y a través de la globalización se podría pensar que el contagio llegaría a todas los mercados. Evaluando la situación del sector construcción en nuestro país en la primera mitad del 2009, se concluye que no ha habido un impacto negativo sobre el sector. Por el contrario, se ha transformado en uno de los resguardos del nivel de actividad y empleo en la economía.
La actividad en el sector de la construcción ha registrado un crecimiento en términos reales y en valor corriente en el último año. Según las cuentas nacionales, se registra un incremento del 7% en el primer semestre. Si se lleva a valores corrientes, la evolución es más impactante ya que se ubica en el 28%. Se podrá decir que es un aumento de precios en pesos pero que el dólar también aumentó en el período. Es cierto ya que si se compara el primer semestre de los dos últimos años se observa una devaluación del orden del 16%. Aun corrigiendo por esta evolución del dólar se observa un crecimiento en los precios implícitos del sector en dólares del orden del 3%.
Por lo tanto, no ha habido una crisis de precios en el sector y la participación en el total del PIB ha subido en términos de un año del 6,2% al 7,4% (tomando como comparación el segundo trimestre en los dos últimos años). Este aumento en los precios tiene que ver con el aumento en los costos que analizaremos más adelante y con un cambio estructural en torno a qué es lo que se está construyendo, con mayor participación de las viviendas de mayor valor unitario. Luego de tratar estos dos temas, se vinculará el escenario de la construcción de vivienda con el mercado de alquileres, uno de los principales componentes de la canasta de consumo.
COSTO. El punto de comparación a lo largo del tiempo se puede realizar expresando los costos en dólares de Estados Unidos. En el Gráfico Nº 1 se observa la evolución en dicha moneda, desde comienzos del 2007, para los tres principales componentes de estos costos: los materiales, la mano de obra y los gastos generales.
Hay dos períodos claramente marcados por la crisis internacional. Hasta el tercer trimestre del 2008 se experimenta un muy fuerte aumento en dólares entre el 40% y 50% en tan sólo 21 meses. El factor más expansivo fue el costo de los materiales que poseen componentes transables internacionalmente y cuyo precio en dólares sufrió la expansión de la demanda global en pleno desarrollo de la fase final de la burbuja de precios inmobiliarios.
Hay un primer momento de ajuste donde los precios en dólares de los materiales y los gastos generales caen fuertemente, manteniéndose relativamente estable el costo de la mano de obra en dólares (el aumento en pesos del salario sectorial compensa la suba en el tipo de cambio).
En el tercer trimestre del 2009 se observa un aumento en los tres componentes, incluso el costo de la mano de obra ha superado el nivel máximo previo a que explotara la burbuja.
SUNTUARIA. El INE divulgó recientemente un análisis del Valor Bruto de Producción del sector de la construcción de viviendas nuevas para el departamento de Montevideo. En el primer semestre del 2009 se construyeron 9,5% metros cuadrados más que en el mismo período del año pasado, aunque en comparación con la segunda mitad del 2008 se comprueba una caída. Lo trascendente para este análisis de coyuntura es que el valor bruto construido en Montevideo se ha concentrado en la vivienda de mayor calidad ya sea bajo la forma de torres (gran metraje en una misma construcción) o individuales y dúplex.
Efectivamente, el 45% de la superficie construida en el primer semestre del 2009 corresponde a torres suntuarias y el 18% a viviendas individuales o dúplex también catalogadas como suntuarias. Incluso el 15% del total corresponde a la categoría de construcción inmediatamente más baja que son las torres medianas con ascensor. Por lo tanto, el 78% de lo construido es en el segmento de mayor valor unitario.
Esta observación concuerda con los permisos de construcción que se otorgaron en el período pues hay una concentración de proyectos en los barrios de la costa como Carrasco, Pocitos, Punta Carretas.
Por lo tanto hay un potencial muy grande de crecimiento de la construcción de vivienda en los barrios del centro y del norte del departamento. Estos, tradicionalmente se fondearon con créditos del Banco Hipotecario y en la actualidad sienten la falta de financiamiento. Un dato por cierto muy interesante para los promotores y para las instituciones de intermediación financiera.
DESACELERACIÓN. Estos aspectos estructurales reflejados en los permisos que se otorgaron en el primer semestre del 2009, permiten también prever que, en la medida que se desacelere la demanda en los barrios de la costa, el sector se estancará. Una señal al respecto se obtiene de las autorizaciones actuales que pautan la actividad del sector en los próximos trimestres. Por ello es interesante hacer una lectura a esta información. En primer lugar, el volumen ha sido muy bajo en comparación con el año pasado. En el Gráfico Nº 2 se observa la evolución de los permisos otorgados por año y para el metraje del 2008, lo aceptado por la Intendencia en la primer mitad del 2009 resulta muy bajo.
En la primera mitad del año se otorgaron permisos por 149.980 metros cuadrados, cifra que está pautando un descenso en el ritmo de interés para nueva construcción. Es llamativo incluso que solamente 68.520 metros cuadrados corresponden a construcción de vivienda ya que hay un alto componente de superficie a construir para comercio. Esta construcción de vivienda se concentra en la costa ya que entre Carrasco, Buceo, Pocitos, Punta Carretas y Parque Rodó se llevan el 50%. Se podría interpretar que en este momento la base del crecimiento de la construcción en Montevideo se está agotando por estar altamente concentrada en algunos barrios y acercarse al punto de saturación de la oferta.
La contracara de esta conclusión es que hay un mercado potencial disponible, casi que inexplotado en los últimos siete años.
INTERIOR. El otro motor del crecimiento de la construcción de vivienda se encuentra fuera de Montevideo, convirtiéndose en la otra característica estructural de este momento del mercado de vivienda. Del análisis de la información de los gobiernos departamentales, sobresale la concentración de permisos en el departamento de Rivera que para el año 2008 aportan el 16% de las solicitudes aprobadas por las intendencias. Como se trata de vivienda, lo que impulsa este incremento en la oferta es la demanda de casa habitación, presumiblemente debido a la instalación de nuevos emprendimientos industriales vinculados a la actividad forestal intensiva que hay en la zona y departamentos aledaños. Lamentablemente no se dispone de información de la Intendencia Municipal de Tacuarembó que al momento de realizar el informe del INE no había suministrado los datos.
Obviamente que Maldonado y Canelones son los otros departamentos que destacan por la cantidad de metros cuadrados aprobados. En el caso de Maldonado, la serie de permisos que se dispone arranca a mediados de la década de los noventa y en los últimos cuatro años han registrado valores en el orden de los 300.000 metros cuadrados anuales mientras que a finales de los noventa las solicitudes se habían estancado en el entorno de los 150.000 metros cuadrados anuales. Las obras son visibles en particular en la zona cercana a la punta hacia la playa brava.
En Maldonado, la información del primer semestre del 2009 permite un mayor optimismo sobre el nivel de actividad para el futuro que el ya expresado para Montevideo. Hay que considerar que se otorgaron 106.674 metros cuadrados en seis meses de los cuales 90.049 son solicitudes de vivienda. Además de la capital departamental sobresalen Punta del Este, Punta Ballena y José Ignacio.
PRECIOS. Los precios de venta de inmuebles han subido en un contexto internacional de baja. Si se miran las compraventas registradas y el valor promedio por metro cuadrado se constata que en Montevideo, a mediados del 2009, se observaron precios de venta 3% superiores en dólares al mismo momento en el año anterior, por lo tanto un 23% superior en pesos. Como dato adicional de esta fuente de información se puede considerar la cantidad de operaciones registradas y estas registran una caída del 20% en el último año.
Los alquileres también están cada vez más altos. Otra señal de que existe espacio para un incremento en la oferta, siempre que se logre orientar la misma hacia los segmentos que cada vez están dispuestos a pagar más por vivienda y no están siendo atendidos en el momento.
Mientras que el alquiler promedio en julio del 2009 era de $ 4.975 para una propiedad horizontal en Montevideo, los nuevos contratos que se hacían en ese mes se ubicaban en $ 6.300. Los nuevos contratos de alquiler de vivienda están siendo sensiblemente superiores a los vigentes y por lo tanto se genera una tendencia creciente a mediano plazo segura. Como mensualmente se renuevan entre el 2% y el 3% de los contratos existentes al mes anterior, el impacto de los nuevos contratos no es instantáneo, pero a la larga se observará en la canasta de consumo. En el Gráfico Nº 3 se presenta la evolución reciente de la participación de los alquileres en el IPC, que por la dinámica reseñada en este artículo seguirá subiendo hacia el 5%.

Este informe fue elaborado por HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN

ANV LANZO EL PRIMER MIRADOR HABITACIONAL.

Mirador Habitacional es un reporte sobre el mercado inmobiliario creado en la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Acceda al documento completo a través de este link:

http://www.anv.gub.uy/archivos/Octubre/Mirador%20Habitacional_Octubre2009.pdf

Construir un pequeño Londres en la costa uruguaya no es una quimera.

Se promovería la radicación de una élite culta del Primer Mundo formada por investigadores y creadores de la sociedad del conocimiento.

Es preciso definir claramente qué espacio ofrecería el país para vivir y trabajar desde la perspectiva de un "ciudadano del mundo". Para ello se debe empezar por una planificación de largo plazo y establecer una coordinación muy fina entre el Estado y el sector privado, afirmó el arquitecto uruguayo Rafael Viñoly, radicado desde hace treinta años en Nueva York. En diálogo con ECONOMIA & MERCADO, el entrevistado expresó que Uruguay tiene enormes posibilidades de redefinirse como un lugar único en América Latina para atraer a una inmigración calificada. Sostuvo que es más importante para cualquier país captar personas de alto nivel cultural que gente de fortuna que necesita esconderse por diversas razones. El Arq. Viñoly alcanzó renombre mundial en 1989 cuando ganó el concurso para la construcción del Foro Internacional de Tokio y en 2002 uno de sus proyectos resultó ser una de las propuestas finalistas para reconstruir el Ground Zero, donde antes se erguía el World Trade Center de Nueva York. Está previsto que visite Montevideo a principios de octubre con motivo de la inauguración de la nueva terminal del Aeropuerto Internacional de Carrasco, obra en la que participó como proyectista. A continuación un resumen de la entrevista.
-¿Cómo se podría calificar, desde una óptica arquitectónica, a la capital uruguaya?
-Montevideo es un catálogo de buena arquitectura de los años treinta y cuarenta, mientras que en el resto del mundo sólo quedan algunos edificios desperdigados de esa época. Esta ciudad es una de las pocas, si no la única, donde se recurrió al estilo modernista para la construcción de buena parte de las viviendas de ese período. Desde el punto de vista urbanístico, la capital uruguaya se caracteriza por haberse extendido mirando hacia el Río de la Plata y por haber mantenido una relación equilibrada entre su edificación y los espacios verdes. Sin duda sus cualidades físicas, geográficas y arquitectónicas le dan una gran potencialidad a su desarrollo futuro.
-¿Qué tipo de obra le gustaría construir en Montevideo?
-Nunca he trabajado en esta ciudad, aunque diseñé el proyecto de la nueva terminal del Aeropuerto de Carrasco. Me interesaría mucho contribuir a que la capital uruguaya tenga la posibilidad de elegir un tipo de proyecto, que ya está latente en el mundo, para que gente de altos ingresos se sienta atraída a vivir en Uruguay. No me refiero a un proyecto turístico de gran escala porque el Río de la Plata no es el Caribe. Este es el lugar más adecuado para crear una ciudad en donde residir parte del año. Ese proyecto tendría muy poca competencia -ni siquiera de Argentina y Brasil- porque Uruguay está suficientemente alejado de los focos de turbulencias políticas y sociales, pero no es tan lejano como Australia. Ha dejado de ser considerado el fin del mundo, como sucedía hasta no hace mucho tiempo. Las distancias con los países más desarrollados se han acortado por la reducción en las horas de vuelo y, sobre todo, por la "magia" de Internet.
-En los últimos años, muchos extranjeros han adquirido viviendas en Montevideo y Punta del Este. ¿Es factible que un público de alto poder adquisitivo decida vivir en Uruguay?
-A Uruguay se le presenta hoy la oportunidad de captar una inmigración calificada, que es sólo comparable con lo sucedido en las primeras décadas del siglo XX. En el Primer Mundo se está mirando con mucha atención hacia esta región. Con los avances de la informática y las facilidades que ofrece el transporte aéreo, Montevideo o Punta del Este podrían convertirse en un lugar preferido no sólo para inversiones en bienes inmuebles, sino para residencia temporal o permanente de personas que saben apreciar las bondades de una población educada y con una ética de trabajo bastante particular para los patrones de Latinoamérica.
-¿Le resultaría atractivo a gente de buen nivel económico y cultural residir en Uruguay?
-Esas personas viven en países desarrollados donde los conflictos sociales, políticos, religiosos y raciales son cada vez más graves. En cambio, lugares de una cierta escala como la capital uruguaya tienen virtudes que no son comparables, por ejemplo, con las dimensiones de algunas metrópolis de la región. Si bien Uruguay no entraría en una lista de las cien naciones con probabilidades de convertirse en potencias mundiales, sí podría figurar en una posición aventajada entre los sitios potencialmente ventajosos para albergar a creadores de la sociedad del conocimiento. Y no podemos soslayar que la biotecnología, la tecnología de la información, la tecnología de nuevos materiales, la nanotecnología y los nuevos campos de investigación genética serán los motores de la economía en las próximas décadas.
-¿Está nuestro país en condiciones de recibir a una inmigración altamente calificada?
-Habría que ofrecerles todas las comodidades que tienen en el Primer Mundo. Pero no es imposible construir un pequeño Londres en Uruguay, donde a la calidad de los servicios de la capital británica se le agregarían los beneficios de un ambiente natural en un sitio alejado de las tensiones de las grandes urbes. No son muchos quienes, especialmente en la región, pueden ofrecer un mercado tan atractivo. En consecuencia, este país tiene enormes posibilidades de redefinirse como un lugar único en América Latina. Sin embargo, cualquier proyecto en ese sentido tiene que ser planificado cuidadosamente porque el fenómeno de las migraciones, sobre todo de gente con muy alto nivel educativo, no ocurre porque sí.
Políticas de Estado
-¿De qué forma se podría concretar ese proyecto?
-Ningún proyecto de ese tipo podrá concretarse si no se conoce el modelo de país al que se aspira tener dentro de veinticinco o treinta años. Por ejemplo, si la idea es que Uruguay sea un refugio para el capital extranjero al estilo de Liechtenstein, lo cual es totalmente posible, habría que planificar de acuerdo con un cierto esquema. Si, en cambio, se apunta a una pequeña ciudad de actividades terciarias de amplio espectro, eso implica la conformación de una sociedad más balanceada. En realidad, es más importante que se radiquen en el país personas de alto nivel cultural que gente de fortuna que necesita esconderse por diversas razones.
-¿Cómo se puede atraer a ese público culto y de alto poder adquisitivo?
-Se requieren políticas de Estado estables y consistentes. Será necesario que el país ofrezca seguridad jurídica, tenga un sistema impositivo claro y, además, cuente con capacidad de management, lo cual no es difícil de desarrollar en un país relativamente chico que siempre ha dado una gran importancia a su sistema educativo. Lo importante es que esos "ciudadanos del mundo" puedan vivir en Uruguay en las mismas condiciones que en Ginebra de modo que sigan sintiéndose integrados a la "sociedad del conocimiento".
-Pero una mudanza de un hemisferio a otro no parece ser una decisión fácil de tomar…
-La movilidad de la sociedad actual es muy intensa entre la nueva clase de creadores en las áreas de las ciencias y la tecnología, lo cual era impensable algunas décadas atrás. Nadie sabe cómo será el mundo dentro de veinticinco años, pero ya son perceptibles tendencias que indican que ese modo de vida se generalizará para ciertos grupos sociales.
Si Uruguay lograse atraer a las élites cultas de los países centrales, seguramente se duplicaría la demanda de casas ubicadas en un ámbito natural, relativamente agreste y apartado del "mundanal ruido", pero rodeado de todos los servicios para un público selecto. Lo afirmo categóricamente porque no conozco otro país que pueda ofrecer este tipo de posibilidades.
Infraestructura
-¿Qué tipo de infraestructura sería necesaria si una élite culta decidiera radicarse en Uruguay?
-Es preciso definir claramente qué espacio ofrecería el país para vivir y trabajar desde la perspectiva de un ciudadano del mundo. El tema de la infraestructura no puede limitarse a la construcción de viviendas adecuadas para ese público selecto, sino que debe complementarse con un sistema de telecomunicaciones veloz y eficiente, disponibilidad de transporte aéreo con frecuencias diarias a Europa y Norteamérica, una red vial en perfectas condiciones, centros educativos de alto nivel, etc. Para ello se requiere una coordinación muy fina entre el Estado y los agentes privados.
-¿Qué tareas deben coordinar el gobierno y el sector privado?
-Se debería empezar por una planificación a largo plazo. La implementación de ese plan global será coordinado entre el gobierno, a través de dependencias estatales y municipales, y las empresas privadas. Estas podrán construir bajo el control del Estado cierto tipo de edificios compatibles con la política oficial. No se puede dejar la construcción de una nueva ciudad librada a la iniciativa privada, incluyendo la elección de las áreas destinadas a las viviendas para hogares de altos ingresos, básicamente de unos 10.000 extranjeros altamente calificados. Lo peor que le podría pasar a un desarrollo de ese tipo es que se diera la especulación inmobiliaria.
Modelo
-¿Cuál debería ser el modelo de ese proyecto urbanístico?
-Le reitero que en este tipo de proyectos se debe ser muy estricto en mantener una visión sostenida y coherente con una planificación a largo plazo y no dejar su desarrollo al libre albedrío de los agentes privados. Justamente se tiene que evitar la mirada cortoplacista, que es una de las grandes debilidades de los gobiernos de América Latina. Por ejemplo, ninguna licitación de obras de infraestructura puede hacerse desconectada de una visión global, ya que se requiere que cada pieza encaje exactamente con los lineamientos de una política de Estado diseñada para atraer a una inmigración calificada. Es esencial que la calidad de la edificación sea de primer nivel y que la prestación de servicios funcione con mucha eficiencia, porque los potenciales usuarios conocen otros lugares privilegiados del orbe y, lógicamente, van a hacer las comparaciones necesarias.
-¿No es algo ambicioso apuntar a la construcción de un nuevo modelo de ciudad en Uruguay?
-En absoluto. Tanto Montevideo como Punta del Este son sitios relativamente chicos que pueden transformarse con mucha más facilidad de lo que cree el común de las gentes si se tiene una idea clara de lo que se quiere. La definición del modelo va a facilitar la venta de un proyecto de este tipo.
Algo muy parecido hizo el premier Lee Kuan Yew, que es considerado el fundador del Singapur moderno. Le comunicó a todos los bancos su plan de construir un nuevo modelo de país y consiguió los fondos necesarios porque, si bien tuvo un control férreo de ese estado durante más de treinta años (1959-90), también contaba con el apoyo tácito de toda la población. (Nota del redactor: Lee Kuan Yew ejerció un régimen autoritario en lo social, pero decididamente capitalista, e impulsó la economía de la joven nación, carente de recursos naturales, hasta convertirla en uno de los países económicamente más competitivos del mundo).
En el caso de Uruguay, dada su larga tradición democrática, el proyecto de un nuevo modelo de ciudad para atraer inmigración calificada va a requerir un acuerdo entre la izquierda y la derecha que, si se lo separa del actual momento electoral, será fácilmente comprendido.
Se debe evitar la mercantilización del modelo por la especulación inmobiliaria
-¿Es viable un proyecto de ese tipo dadas las restricciones financieras generadas por la crisis internacional?
-Es previsible que resulte difícil conseguir la financiación para las obras públicas, pero no será imposible lograrlo si la sociedad uruguaya define consensualmente qué modelo de barrio o de ciudad se pretende construir, ya sea en Montevideo o en algún lugar de la costa uruguaya. Lo importante es proveer la infraestructura en la que se apoyará el proyecto final. Una vez que se cuente con ella, los capitales privados destinados a la construcción de viviendas van a llegar en mayor cantidad de lo que se pueda imaginar. Vale como ejemplo lo sucedido con la instalación de la planta procesadora de pasta de celulosa en Fray Bentos. La inversión de los finlandeses de Botnia no se hizo por casualidad, sino que fue el resultado de un largo proceso que comenzó con una política firme del Estado uruguayo para fomentar la forestación en gran escala.
-¿Cree, por lo tanto, que habría una buena demanda de viviendas de parte de un público extranjero culto y de alto poder adquisitivo?
-Sin duda que sí. En el caso particular de mi empresa, Rafael Viñoly Architects, hemos vendido prácticamente la totalidad de las unidades del complejo Edificio Acqua, de 26.000 metros cuadrados en la zona del Parque de Golf en Punta del Este, a gente que vive en Buenos Aires, San Pablo, Londres y otras ciudades europeas. Algunos de esos compradores pagaron US$ 7 millones por penthouses de 1.700 metros cuadrados. Hay que tomar esos hechos reales como una posibilidad de nuevos proyectos que difieren de la visión clásica de la inversión inmobiliaria latinoamericana.
-En caso que, finalmente, se construya el puente sobre la laguna Garzón, es muy probable que se produzca un boom inmobiliario en una extensa faja costera del departamento de Rocha. ¿Sería viable la construcción de una ciudad balnearia de características señoriales, como fue Punta del Este a mediados del siglo XX?
-Hay innumerables lugares de particular belleza a lo largo de la costa uruguaya que tienen todas las condiciones para albergar este tipo de proyectos; pero necesitan que se les rodee de infraestructura y servicios de primer nivel acordes con el estilo de vida de extranjeros cultos y con altos ingresos. Pero, hay que tener cuidado que el proyecto no se mercantilice porque puede ser arruinado como ya pasó en Punta del Este por la especulación inmobiliaria. No se puede admitir, por ejemplo, que el interés por la instalación de un casino, que indudablemente actúa como un imán para el turismo, conlleve la autorización para levantar torres que le quitan espacios verdes a una zona destinada a un público que demanda una calidad de vida de Primer Mundo y un ambiente natural con el mayor equilibrio ecológico.
No bastará con ofrecer los atractivos turísticos tradicionales
-¿Cuál sería el perfil de los residentes de una ciudad modelo con infraestructura y servicios similares o mejores a los del Primer Mundo?
-Se requiere definir por adelantado qué tipo de gente se quiere que viva allí. Incluso se deberá promover un clima social apropiado para esos residentes. Al contrario de lo que ya se ofrece en algunos países, ese sitio no estaría pensado para los jubilados del Primer Mundo, aunque tampoco se los rechazaría. Se promovería la radicación de familias de profesionales del sector informático, biotecnológico, creativos de videoarte, etc. Sería una población relativamente joven y culta, que hoy día está asociada con un estilo de vida que no necesita residir en los países centrales. Por supuesto, todo eso implica ciertas condiciones indispensables como estabilidad política, seguridad pública y jurídica más toda la infraestructura necesaria que hoy no existe en Uruguay, para un público exigente. No bastará con ofrecer los atractivos tradicionales para los turistas.
-¿Qué motivaría a una élite culta a residir permanentemente o parte del año en Uruguay?
-Hay miles de extranjeros con altos ingresos que hoy viven en Suiza o Mónaco. No lo hacen sólo por el encanto del entorno, sino sobre todo por la calidad de vida que allí encuentran. Además de dar por descontada la seguridad pública, la infraestructura edilicia y la atención médica de primer nivel, esa gente sabe que en esos países puede trasladarse sin inconvenientes por sus propios medios o cómodamente por transporte colectivo hasta ciudades cercanas, ya sea por motivos de trabajo, para asistir a espectáculos artísticos, para practicar distintos deportes, etc.
A su vez, las empresas tecnológicas, que en su mayoría son relativamente chicas y no contaminan, suelen instalarse en ciertos países teniendo en cuenta la calidad de la infraestructura, la disponibilidad de servicios y el sustrato social, ya que esos factores contribuyen a desarrollar armoniosamente las actividades laborales y satisfacer las aspiraciones de los emplea dos y sus familias. Esa complementariedad es esencial para captar una élite de investigadores, quienes no dudarían en vivir parte del año en Uruguay si se les garantizara esa calidad de vida, que sería muy superior, por lejos, a la de cualquier otro país latinoamericano. De ser así, esa ciudad modelo se convertiría en un "producto estrella" para la élite culta y de alto poder adquisitivo de buena parte del mundo.
Ficha técnica
Rafael Viñoly, uruguayo, 65 años, egresó como arquitecto y también como máster de la Universidad de Buenos Aires. Ha sido profesor visitante en varias universidades como Columbia, Harvard, MIT, Yale. Desde 1983 es director de Rafael Viñoly Architects PC en Nueva York con oficinas en Londres y Los Ángeles. Entre sus obras figuran el John Jay College (NY), el Foro Internacional de Tokio, el Centro Kimmel para las Artes Escénicas (Filadelfia), el Centro Financiero de El Cairo y el Museo de Arte Moderno Árabe de Doha (Qatar).

Expectativas y sector inmobiliario.

Publicación del suplemento Economía y Mercado. Diario El Pais.

¿Qué son las expectativas? ¿Cómo inciden en el sector inmobiliario? ¿En qué situación está el mercado de bienes inmuebles uruguayo cuando ya ha pasado más de un año desde el comienzo de la crisis financiera internacional? A continuación nos proponemos esbozar algunas respuestas.

Expectativas económicas. Del latín "expectatum", mirado, visto, "posibilidad razonable de que algo suceda" o, en términos más económicos, lo que los agentes de mercado esperan, las expectativas se aplican a la mayoría de las variables económicas relevantes pero muy especialmente al precio de los activos.

Las expectativas en la teoría económica han evolucionado desde las iniciales y sencillas "adaptativas", en las que los individuos se basan únicamente en lo que ya sucedió para prever el futuro, a las más sofisticadas "racionales", que incorporan toda la información relevante y, además, lo que resulta razonable esperar. Técnicamente, si las expectativas son racionales, en cada momento del tiempo los errores de pronóstico que se cometieron en el pasado no deberían tener un patrón determinado (si tuvieran un patrón, habría en los errores información valiosa que los agentes no estarían utilizando adecuadamente).

Es razonable postular que los agentes en general aprenden de sus errores y no los repiten en forma sistemática, por lo que formularían sus expectativas en forma racional. Sin embargo, aunque esta proposición es teóricamente fuerte, hay evidencia de que en algunas circunstancias los agentes repiten errores en forma sistemática, lo que indicaría que sus expectativas no serían enteramente racionales. La evidencia no es contundente en uno u otro sentido, de manera que el análisis de este tema sigue siendo relevante en ámbitos académicos.

El mercado inmobiliario. Las expectativas de precios son especialmente relevantes en el mercado inmobiliario. Buena parte de los agentes que tienen intereses en el sector, están permanentemente ajustando sus expectativas de cómo esperan que evolucione el precio de los inmuebles en diversos horizontes temporales. Si la gran mayoría de quienes tienen pensado comprar o vender inmuebles están de acuerdo en cómo evolucionarán los precios, entonces no habría obstáculos para que el mercado se muestre fluido y pueda alcanzar buenos niveles de actividad. Si por el contrario, las expectativas de los agentes muestran cierta heterogeneidad, podrían verificarse menor cantidad de transacciones.

Esto es aplicable a cualquier tipo de bienes, aunque en otros mercados es más sencilla la fijación de los precios, porque los productos son homogéneos y porque hay permanentemente transacciones que se basan en aspectos objetivos, como los costos de producción o reposición. En el mercado inmobiliario, salvo en el caso de viviendas nuevas, cada transacción es única, en el sentido de que es muy difícil que se haya dado recientemente una compraventa de un inmueble igual que pueda ser usado como precio de referencia o de mercado (igual metraje, igual ubicación, igual calidad, etc.).

La situación en Uruguay. Parecería que la situación del mercado inmobiliario en Uruguay está en transición, desde una situación en 2008 correspondiente a una cantidad récord de compraventas (18.464) a precios elevados, hacia una situación que no es clara aún, donde pueden comenzar a hacerse visibles ciertos efectos indirectos de la crisis financiera internacional.

En el mercado inmobiliario, como en otros mercados de activos, es importante tener en cuenta si las expectativas de los agentes están alineadas con los fundamentos. Si no lo están, entonces podemos tener una burbuja de precios, en la cual las expectativas de los agentes no serían racionales. Por ejemplo, si los agentes esperan una suba de precios de 14% el próximo año sólo porque aumentaron en ese mismo guarismo el año pasado, entonces sus expectativas no son racionales, porque no estarían tomando en cuenta que, por ejemplo, en el futuro podría haber menos personas en busca de vivienda.

En este sentido, en el mercado uruguayo la mayoría de los fundamentos indican que los precios deberían tender a la baja. En efecto, la caída en los costos reales de la construcción de los últimos meses (que se ubican en niveles elevados en la comparación histórica), las mayores restricciones para el acceso al crédito hipotecario (tanto por mayores tasas como por mayores exigencias para su concesión), cierto deterioro de las condiciones del mercado laboral (aumento del desempleo y de las solicitudes de seguro por dicho motivo) y una actividad económica que muestra una fuerte desaceleración, presionarán a la baja sobre el precio de los inmuebles. Cabe mencionar que de no ser por la importante recuperación que siguen mostrando los ingresos reales de las familias (algo que juega en sentido contrario de los efectos antes señalados) la presión a la baja sería mayor.

Adicionalmente, muchos de los agentes que están por comprar (especialmente aquellos que no necesitan vender un inmueble para hacerlo), si tienen expectativas de que los precios bajen, pueden posponer sus decisiones de compra esperando que ello suceda. Hasta aquí, los compradores estarían comportándose racionalmente, puesto que se basarían en los fundamentos que mencionamos para formar sus expectativas de precios. Sin embargo, quizás una buena parte de los compradores que esperan que los precios bajen, siguen pensando que esta crisis sería como la de 2002 y, por ende, pueden estar aguardando que suceda algo similar a lo que pasó ese año con los precios de los activos. Si así siguen pensando, entonces podríamos decir que están teniendo expectativas no del todo racionales, porque esta crisis ha tenido y tendrá menores efectos perniciosos para nuestra economía. En este sentido, los agentes que esperaban "fuertes bajas" de precios a finales del año pasado deberían haber corregido sus expectativas en los últimos meses hacia "bajas moderadas", a medida que, entre otros, fue disminuyendo la probabilidad de una gran depresión o de una quiebra generalizada de instituciones financieras a nivel internacional (algo ahora muy poco probable pero ciertamente posible en octubre del año pasado).

Quizás algunos compradores no estén evaluando adecuadamente que el mercado inmobiliario es un mercado de bienes que, más allá de que tenga un componente "transable" (es decir, de costos asociados a bienes comercializables internacionalmente como maquinaria, herramientas, etc.), es mayormente "no transable" (es decir, tiene mayoría de costos que deben ser provistos local o regionalmente, como la mano de obra o el transporte de materiales) y, por ende, es afectado básicamente por lo que sucede en nuestro mercado (nuestro país y parte de la región) y no tanto por lo que sucede en el mercado internacional. En este sentido, el hecho de que los precios de los inmuebles se hayan derrumbado en los países desarrollados no sería tan relevante, puesto que lo que importaría más es lo que está pasando en nuestro país, donde los fundamentos, como dijimos, llevarían a caídas de precios aunque leves o moderadas. Adicionalmente, el mercado inmobiliario doméstico está menos integrado con el sistema financiero que en los países desarrollados, por lo que las mayores restricciones de acceso al crédito hipotecario que mencionamos provocarán efectos de menor magnitud que en dichos países.

Esta crisis es distinta a la de 2002 dado que los agentes en general y los oferentes del mercado de vivienda en particular, no tienen las restricciones financieras que padecieron en dicho año, por lo que están en buenas condiciones de retrasar sus decisiones de venta si los precios no se ajustan a lo que esperan. Incluso, probablemente estén dispuestos a no realizar las transacciones hasta que confirmen su percepción de que los precios se mantendrán estables o apenas bajarán. ¿Esto implica irracionalidad por parte de los vendedores? ¿No deberían apurarse a vender ante la posibilidad de que los precios caigan? No, primero porque quizás no estén esperando que los precios bajen y segundo porque pueden esperar una caída este año seguida de recuperaciones en un horizonte de mediano plazo.

Comentarios finales. De esta forma, en este momento de transición tenemos mayor incertidumbre y cuanto más incertidumbre, las expectativas de los agentes posiblemente sean más heterogéneas, porque la proporción de información cierta en el conjunto total de información de cada individuo es menor a la que habría en condiciones normales. Esta incertidumbre, que podría estar generando una determinada heterogeneidad en las expectativas de precios de los agentes, lleva a que las decisiones de compraventa sean más riesgosas, puesto que, generalmente, nadie quiere comprar caro ahora, si los precios bajarán, y nadie quiere aceptar vender a menores precios, si los precios se mantendrán.

De lo que esperan los vendedores y compradores parecería que las expectativas de precios más razonables serían, por el lado de los vendedores, las de aquellos que retrasan sus decisiones de ventas pensando que si hay caídas de precios serán transitorias y leves y, por el lado de los compradores, entre aquellos que ajustaron sus expectativas y piensan que si bien habrá bajas, las mismas no serán de la magnitud que esperaban a finales del año pasado. En los próximos meses podremos ver cuáles eran las expectativas más acertadas.

FIDEICOMISOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Fideicomisos en el sector inmobiliario.
El fideicomiso puede resultar ser una efectiva herramienta en el sector inmobiliario. En Uruguay, aún está en franco desarrollo.
La figura del fideicomiso fue introducida en el Uruguay a nuestro derecho positivo por la Ley N° 17.703 de 27 de octubre de 2003.
DEFINICIÓN
Se lo define como un negocio jurídico por el cual uno o varios sujetos (fideicomitentes o fiduciantes) transmiten a otro (fiduciario) determinados bienes o derechos para que éste los administre o disponga de ellos en beneficio de una o varias personas o entidades (beneficiarios).
El Fideicomitente o fiduciante es el propietario original de los bienes que conforman la Propiedad Fiduciaria.
Podrá ser constituido mediante un acuerdo o por testamento por el cual determinados bienes o una parte de ellos deberán ser transferidos a un Fiduciario y, excepcionalmente, por decisión unilateral (cuando se trate de un Fideicomiso Financiero para oferta pública) y supone la constitución de un patrimonio independiente que puede integrarse con bienes o derechos de cualquier naturaleza, presentes o futuros a ser transmitidos al Fiduciario.
CARACTERÍSTICAS
Las obligaciones emergentes son las siguientes:
a) del Fideicomitente: transferir los bienes o derechos al Fiduciario y remunerarlo por su actividad, salvo que se haya estipulado lo contrario; y
b) del Fiduciario: que debe de cumplir con las instrucciones que le han sido impartidas en beneficio del Beneficiario y, al finalizar el Fideicomiso, transferir los bienes como se haya pactado.
Asimismo, el Fideicomitente, quien podrá ser el Beneficiario del Fideicomiso, quien a su vez no es una parte real del Fideicomiso sino la persona que tendrá el derecho a los beneficios o que los recibirá una vez finalizado el Fideicomiso, no posee participación en los bienes sino únicamente un crédito contra el Fiduciario.
El Fiduciario es la parte a quien se le transmitirá la Propiedad Fiduciaria para que cumpla de conformidad con las instrucciones impartidas por el Fideicomitente. Por lo tanto, tendrá un derecho limitado de propiedad sobre los bienes transferidos y si actúa en forma contraria a lo estipulado, podrán ser revocados por medio de la vía judicial.
Los bienes son los que pueden ser afectados, totalmente separados de los del fideicomitente, fiduciario y beneficiario, por lo que quedan fuera del alcance de los acreedores de cualquiera de ellos, siempre y cuando no se configure el fraude.
El Fideicomiso podrá finalizar según se haya pactado en el contrato por acuerdo de partes o por cumplimiento del plazo (el plazo máximo es de 30 años) o debido al cumplimiento de la condición o fin para el cual el mismo fue constituido.
También puede extinguirse el fideicomiso si se hubiera convenido por la decisión unilateral del Fideicomitente. También existe la posibilidad de que si se incumpliera con el pago de sus obligaciones, se liquidará de forma privada y deberá finalizar.
FIDEICOMISO COMO NEGOCIO INMOBILIARIO.
Uno de los sectores en los que el fideicomiso ha constituido una efectiva herramienta de desarrollo ha sido el inmobiliario.
El Fideicomiso Inmobiliario permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la etapa previa a la construcción, durante la misma y para su entrega o venta parcial.
Asegura el destino de los fondos y puede combinarse con un fideicomiso financiero mediante la emisión de certificados de cuotas partes de participación.
Los elementos más destacables del fideicomiso son:
· CONFIANZA y SEGURIDAD, a todos los actores involucrados, que es la base del sistema de fideicomiso, donde el bien inmueble siempre está a resguardo. Permite tener la tranquilidad de que no se puede ejecutar judicialmente el patrimonio fiduciario. Ese patrimonio es inembargable por deudas del Administrador o Fiduciante. Por eso, desaparece el riesgo de un proceso judicial de quiebra.
· No se puede cambiar el destino de los bienes afectados al fideicomiso y deben cumplirse los plazos fijados.
· Obligación legal de rendir cuentas en forma periódica a todas las partes.
· Ventajas tributarias e impositivas otorgadas por ley.
· Generalmente permite ofrecer tasas de interés o beneficios más atractivos en relación a plazos fijos, bonos, rentas o paridad cambiaria.
APLICACIÓN PRÁCTICA
Ejemplo:
Un grupo de inversores invierte en un fideicomiso creado a los efectos de desarrollar una urbanización, promoción y venta de un complejo inmobiliario. La sociedad fiduciaria administra los fondos invertidos cumpliendo lo pactado, poniendo como riesgo solamente el inmueble sobre el que se ha invertido. Al momento de haberse prometido para su venta, digamos un tercio de lo proyectado, permite establecer dos opciones claramente visibles. Reinvertir en un nuevo proyecto mediante un nuevo fideicomiso, o continuar hasta la finalización del mismo. Si se continúa, al momento de la entrega de la última unidad, se reparten las ganancias entre los socios del fideicomiso y se disuelve el mismo. Llegando así al final de lo convenido.
En los fideicomisos inmobiliarios los montos de inversión requeridos por los proyectos son generalmente elevados, lo que las hace necesarias de financiaciones externas que no siempre resultan fáciles de obtener.
En ese contexto el fideicomiso puede ser un instrumento que facilite la captación de inversores permitiendo obtener los recursos financieros necesarios.
· Un proyecto inmobiliario requiere inevitablemente la intervención de distintos actores que se involucran con el fin de alcanzar el éxito, (por ej.: urbanistas, desarrolladores del proyecto, ingenieros, arquitectos, entidades financieras, inversores, inmobiliarias, tierras, etc.). Este método puede ser el elemento catalizador y centralizador que coordine los diferentes intereses en juego, ofreciendo seguridad de que el negocio se desarrollará respetando los de todas las partes y según lo convenido.
· Por lo general la inversión inmobiliaria conlleva muchos factores de riesgo que hacen temer el conseguir su éxito comercial, lo que unido a los montos manejados como inversión permiten hacer aconsejable su implementación a través de éste método (lo que generalmente evita, entre otros aspectos que un eventual fracaso del proyecto inmobiliario arrastre a la totalidad de los empresarios). El fideicomiso puede cumplir el rol de ser el vehículo especializado para afectar parte de su patrimonio.
· Igualmente, la utilización de fideicomisos como vehículo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, tiene el efecto de aislarlos y protegerlos de las eventuales vicisitudes financieras de los participantes.
TIPOS DE FIDEICOMISO
a) Fideicomiso de Inversión o Administración, también llamado Fideicomiso Inmobiliario simple.
En este caso, el Fideicomitente procura que un Fiduciario, administre o invierta todo o parte de los bienes o derechos (que pueden ser toda clase de bienes, muebles, inmuebles, derechos, bonos, títulos de deuda, propiedad intelectual, acciones, etc.).
A modo de ejemplo permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la etapa previa a la construcción, en la etapa de proyección y construcción; y posteriormente en la etapa de entrega.
Recibe un bien inmueble para que planifique, desarrolle y dirija un proyecto de construcción y venta de las unidades.
b) Fideicomiso de Garantía, o Fideicomiso Inmobiliario Garantizado.
El objeto de este tipo de Fideicomiso es garantizar y/o asegurar el cumplimiento de una obligación.
El Fideicomitente recibe la transferencia de bienes de la más variada índole y asume una deuda. La que es garantizada mediante la transferencia de bienes a un Fideicomiso e indicando al Fiduciario de que en el supuesto caso de incumplimiento del Fideicomitente, los bienes deberán ser vendidos para pagar a sus acreedores.
Las instituciones de intermediación financiera están explícitamente autorizadas a actuar como Fiduciario y Beneficiario en este tipo de Fideicomiso, lo cual permite a tales instituciones recibir bienes de sus deudores y obtener fondos de los mismos en caso de incumplimiento por parte del Fideicomitente.
Este tipo de fideicomiso constituye una alternativa al tradicional sistema de garantías reales (hipotecas y prendas); permiten abreviar tiempos de ejecución, ya que la venta fiduciaria no constituye una ejecución forzosa en sí misma sino el simple cumplimiento de una obligación por parte del fiduciario de acuerdo con las instrucciones recibidas en el acto constitutivo del Fideicomiso.
c) Fideicomiso Financiero, o Fideicomiso Inmobiliario Financiado.
En este caso hay un Fiduciario que agrega a la función de administración la captación de recursos financieros. Generalmente es por la vía de la emisión de certificados de participación en la Propiedad Fiduciaria o títulos de deuda garantizados por los bienes transferidos al Fideicomiso.
Los mismos se encuentran garantizados por hipotecas en el marco de un proceso de securitización, siendo frecuente la emisión de esos títulos en sucesivas series de forma tal que cada avance de obra sea certificado, permitiendo así aumentar el valor del activo del fideicomiso, e incrementando el valor de la garantía.
Únicamente las instituciones de intermediación financiera o los fondos de inversión pueden actuar como Fiduciarios en este tipo de Fideicomiso.
Conclusiones
Si bien Uruguay cuenta con un marco jurídico favorable para la utilización de fideicomisos en el sector inmobiliario, su implementación se encuentra aún en una etapa incipiente.
La tarea de nuestro cuerpo docente es dotar de instrumentos a nivel académico, para que el sector se aproxime a las nuevas tendencias de manera fundamentada.
Quedamos a las órdenes.