Información Internacional. Enfriando los mercados inmobiliarios.

Los bancos centrales asiáticos van a la cabeza en la implementación de herramientas macro-prudenciales. Para atenuar las burbujas sugieren crear un impuesto sobre la propiedad que se ajuste a lo largo del ciclo.

En Estados Unidos, los hacedores de políticas están demasiado ocupados lidiando con las repercusiones de la última burbuja inmobiliaria como para preocuparse por prevenir la próxima. Pero en el resto del mundo, las cosas son diferentes. En las ciudades chinas, los precios de las viviendas aumentaron en un 11,7% en el año hasta marzo, de acuerdo a las estimaciones oficiales, y en mucho más, de acuerdo a las extraoficiales. Esa es una razón por la que el banco central aumentó el 2 de mayo, por tercera vez en lo que va del año, los requerimientos de reservas (la proporción de depósitos que los bancos deben conservar en sus bóvedas). En Canadá, la Asociación Canadiense de Bienes Raíces calcula que las propiedades valían un 17,6% más en marzo que un año antes, poniéndolas bastante por encima de su pico pre-crisis. Y en Australia los valores de las propiedades sólo parecen subir, aumentando un 20% en las ocho capitales estatales australianas en los primeros tres meses de este año, comparado con un año antes.
¿Cómo deberían responder los hacedores de políticas? En un discurso en diciembre, Adam Posen, un economista que integra el comité que fija las tasas de interés del Banco de Inglaterra, protestaba diciendo que los hacedores de políticas necesitan una mayor cantidad de herramientas. Antes de la crisis muchos presidentes de bancos centrales creían que todo lo que necesitaban era un "martillo" (tasas de interés) para atacar un "clavo monetario" (inflación de los precios al consumo). Pero no todos los problemas son un clavo. Los hacedores de políticas también necesitan un set completo de herramientas "macro-prudenciales", desde una llave inglesa hasta cinta pato.
Para solucionar la problemática de las burbujas inmobiliarias, sugiere Posen, los hacedores de políticas deben considerar la creación de un impuesto sobre la propiedad que varíe a lo largo del ciclo, subiendo durante los auges de la propiedad y bajando en las crisis. Su sugerencia imita una idea propuesta un año antes por Olivier Jeanne de la Universidad Johns Hopkins. De acuerdo a Jeanne, la deuda, incluyendo la deuda hipotecaria, es como la contaminación. Impone costos en otros que el prestatario no toma en cuenta. La respuesta correcta para una externalidad de este tipo es gravarla, de modo que pague el que contamina.
En un trabajo preliminar, él y Anton Korinek de la Universidad de Maryland llevan el razonamiento más lejos. Cuando la gente se endeuda para comprar una casa (o cualquier otro bien), eleva su precio. Esto sube el valor de la garantía contra la cual se asegura el préstamo. Entonces se vuelve más fácil endeudarse para comprar casas, lo que sube aún más los precios. Este "acelerador financiero" (un término acuñado por Ben Bernanke, presidente de la Reserva Federal, Mark Gertler de la Universidad de Nueva York y Simon Gilchrist de la Universidad de Boston) opera a la inversa durante una caída. Los precios en baja erosionan el valor de la garantía, reduciendo el crédito y deprimiendo la demanda. Cuando se endeudan, los prestatarios no toman en cuenta el efecto de sus acciones sobre las restricciones de garantías a las que se enfrentan otros. Para compensar esto, Jeanne propone un impuesto contracíclico sobre el endeudamiento.
Nadie sabe a ciencia cierta qué tan bien funcionarían esas medidas. Pero los economistas tienen cantidades crecientes de evidencia para examinar, principalmente de Asia. Como señaló recientemente Jaime Caruana del Bank of International Settlements: "los bancos centrales asiáticos van a la cabeza en la implementación de varias herramientas macro-prudenciales". Menciona al Banco Central de India, que en 2005 empezó a requerir a los bancos que tuvieran mayores provisiones contra pérdidas por préstamos inmobiliarios, entre otras cosas. También los obligó a reservar más capital. Estas medidas tuvieron un efecto grande en los préstamos para inmuebles comerciales, que crecieron solamente 26,7% en el año hasta febrero de 2008, habiendo crecido casi 160% en el año hasta agosto de 2005.
El mercado inmobiliario de Hong Kong ha resistido vaivenes salvajes, cayendo más de 70% desde 1997 al 2003. Pero como la moneda de Hong Kong está atada al dólar, su banco central no podría usar el martillo de la tasa de interés aunque quisiera. A cambio se ha apoyado en políticas macro-prudenciales. A principios de la década de los noventa le dijo a los bancos que no podían prestarle a los compradores de propiedades más del 70% del valor de un inmueble, y limitó su exposición al mercado inmobiliario al 40%.
En Singapur y China, los hacedores de políticas ahora están probando algo parecido. En febrero las autoridades de Singapur impidieron a los prestamistas que realizaran préstamos por más del 80% de valor de una propiedad. También gravaron con un impuesto a todas las propiedades residenciales vendidas dentro del año de su compra. En abril el gabinete chino, el Consejo de Estado, dijo que podría aumentar los requisitos de primera entrega de segundas y terceras propiedades, así como de primeros hogares muy valiosos. Fijó un piso en las tasas de préstamos hipotecarios y ordenó a las empresas estatales con mucha liquidez que abandonaran su segunda ocupación como emprendedores inmobiliarios. De acuerdo al Economic Observer, un semanario chino, también decidió sujetar algunos inmuebles suntuosos a un impuesto inmobiliario que antes excluía a los hogares ocupados por sus propios dueños.
GRANDES CAMBIOS. En occidente a los bancos centrales les gusta fijar tasas de interés para la economía como un todo, pero prefieren dejar que el mercado decida quién debería prestarle cuánto a quién. En los mercados emergentes, los bancos centrales son felices ensuciándose las manos en el proceso de asignación del crédito, sometiendo a los bancos, favoreciendo algunas industrias con crédito y discriminándolas frente a otras. Algunos hacedores de políticas occidentales ahora están siguiendo los pasos de Asia. Desde el 19 de abril los compradores de inmuebles en Canadá han tenido que hacer una primera entrega de por lo menos el 20% en las propiedades en que inviertan y no ocupen personalmente. E incluso aunque las tasas variables de los préstamos hipotecarios son bajas (sólo 1,75% de acuerdo al Banco de Canadá), los prestamistas deben alcanzar los estándares de calificación crediticia requeridos para un préstamo hipotecario a tasa fija por cinco años. Estas medidas deberían hacer a los hogares menos vulnerables a los martillazos que van a caer cuando el Banco de Canadá suba las tasas de interés.
Además, a los hacedores de políticas en lugares como Estados Unidos, Australia y Canadá les complace ofrecer rebajas transitorias en los impuestos a los compradores de casas durante una recesión. Si hubiera simetría, tendrían que subir los impuestos a los propietarios en un boom. Hasta el 1° de febrero los canadienses podían exigir un crédito fiscal de hasta 1.350 dólares canadienses (1.180 dólares americanos) para reparaciones en el hogar como la instalación de una bañera. Si los gobiernos están preparados para subsidiar los baños burbujeantes, pueden seguramente gravar mercados burbujeantes.