Compraventas de inmuebles en 2010 superaron los US$ 1.720 millones

Operadores esperan se mantenga actividad si no suben los precios

Motivados por el atractivo de invertir en ladrillos o por cumplir el sueño de la casa propia, las compraventas inmobiliarias en 2010 fueron por al menos US$ 1.720 millones a nivel local. Agentes creen que este año la actividad puede ser similar.
Esa cifra surge de cálculos de El País en base a la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que el año pasado supuso ingresos para la Dirección General Impositiva (DGI) por $ 1.380 millones.
Partiendo de la base de que el impuesto que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el total negociado en todo el 2010 sumó $ 34.500 millones (unos US$ 1.720 millones al tipo de cambio promedio de ese año).
Ese volumen de negocios que se concretó entre enero y diciembre a través de transacciones inmobiliarias podría ser superior si se toma en cuenta que la base imponible del impuesto es el valor catastral del inmueble, el que generalmente es inferior al valor real.
De todos modos, ese monto es 38,5% superior al registrado en 2009, cuando los negocios habían sido por un valor no inferior a los US$ 1.242 millones.
El ITP grava con 2% al comprador y con otro 2% al vendedor de "bienes inmuebles, de los derechos de usufructo, de nuda propiedad, uso y habitación", así como "las promesas de enajenaciones referidas en el literal anterior y las cesiones de dichas promesas", según establece el artículo 2 de la ley 16.107.
La recaudación por ITP aumentó 31,2% en términos nominales en 2010 con respecto al año anterior. Según informaron a El País en la Asesoría Económica de DGI, ese porcentaje "se desglosa en un aumento de 13,7% en la cantidad de operaciones y un aumento de 15,4% en el valor promedio de cada operación".
De acuerdo al último informe de actividad inmobiliaria divulgado por el Instituto Nacional de Estadística -basado en datos de la Dirección General de Registros- , en enero-septiembre del año pasado se habían realizado 53.698 compraventas.
En septiembre, la distribución de las compraventas exhibía una mayor predominancia de Montevideo en el total (38%), seguido por Canelones (14%), Maldonado (13%), Rocha (7%) y Colonia (4%).
Los agentes de mercado consultados por El País destacaron que 2010 fue un buen año en términos generales y esperan que la actividad se mantenga en 2011, siempre que los precios no sigan subiendo.
INVERSIONES. El más optimista fue el presidente de la Cá-mara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Gabriel Conde. "Este año si no hay ninguna variable externa o de política económica que afecte, el negocio va a ser mejor que el año pasado", dijo.
Recordó que el mercado inmobiliario ha crecido de forma continua desde 2003, cuando comenzó a consolidarse la demanda.
Conde estimó que este año habrá "igual o superior" nivel de transacciones que en 2010. "Estamos en valores que no tienen precedentes pero los precios han venido subiendo y el mercado lo viene absorbiendo", indicó.
El empresario prevé que más allá de la zona costera, que atrae inversiones de extranjeros de tipo turístico-residenciales, "Colonia es una zona donde tal vez la actividad crezca más por la cercanía a Buenos Aires", dijo.
En este aspecto coincidió el director de Arteaga Hill Propiedades, Eduardo de Arteaga, quien se refirió al atractivo de la compra de campos. "Mientras los precios de los commotidites agrícolas se mantengan, los campos van a ser muy demandados y también Colonia y su entorno", dijo.
El operador dijo que el año pasado fue muy bueno, con una "excelente venta de apartamentos en construcción, casas para demoler y edificar, campos y una gran incidencia de la zona de Punta del Este". Agregó que, si las condiciones económicas de Argentina se mantienen, ese balneario "va seguir recibiendo una excelente inversión".
PRECIOS QUE DESPLAZAN. De Arteaga prevé que el volumen de transacciones sea similar al de 2010 en Montevideo en cuanto a propiedades usadas, pero respecto de aquellas en construcción consideró que "se va a enlentecer la venta al consumidor final uruguayo por la sobreoferta que ya existe", en especial en los barrios costeros.
A su entender, los inmuebles más demandados serán los apartamentos por dos razones. "Una, por haber más cantidad de unidades y, otra, por su seguridad", dijo. Estimó que los más requeridos serán los de uno y dos dormitorios.
En tanto, el director de la Inmobiliaria Nieto, Marcelo Nieto, cree que "este año se va a mantener el nivel de actividad", siempre y cuando se mantengan las facilidades para acceder a créditos hipotecarios.
Además de Montevideo, su inmobiliaria opera en Ciudad de la Costa, donde Nieto explicó que la franja de valores más buscada por los potenciales compradores está en el entorno de los US$ 60.000, ya que muchos acceden a los inmuebles a través de préstamos bancarios, principalmente del Banco Hipotecario.
Pero, advirtió que "la suba de precios va a hacer que se frene un poco el movimiento del año pasado y que se expanda hacia otros balnearios pasando el peaje (de El Pinar)".
En tanto, el codirector de Inmobiliaria Passadore, Alejandro Passadore, dijo que el año pasado y a comienzos de 2011 advirtió un "movimiento interesante" en el mercado de propiedades usadas, "pero los inversores están un tanto frenados por las altas subas de los valores".
"Si bien la gente salió a buscar créditos y concretó las compras, les costaba tomar la decisión por los precios. También tenemos empresas constructoras que vienen subiendo los valores cada dos o tres meses", indicó.
Passadore dijo que ese comportamiento influye en la venta de propiedades usadas. "La gente no se quiere comprar un monoambiente nuevo en la costa y vender su casa del triple de metraje al mismo precio. El dueño comete ese error. La gente sube los precios en demasía para poder comprar después", explicó.
Para 2011, estimó que "si la zona costera no baja los precios un poco, La Blanqueada va a agarrar un auge importante, sobre todo mientras se construye el Nuevocentro Shopping. Eso también va arrastrar a Brazo Oriental y Jacinto Vera".
Por su parte, Álvaro Gamberoni, director de Inmobiliaria Gamberoni, dijo que "el año pasado fue bastante tranquilo" para la zona Norte de Montevideo donde concentra sus operaciones (Colón, Sayago, Peñarol, por ejemplo).
Prevé que para este año la actividad crezca dado que "hay gente que viene a buscar acá porque los valores son más bajos que en la zona costera".
Las cifras
31,2 por ciento fue el alza de la recaudación del Impuesto a Transmisiones Patrimoniales.
38,5 fue el aumento del monto transado en inmuebles medido en dólares frente a 2009.
Prevén techo para valor de alquileres
Las inmobiliarias esperan que los precios de los alquileres se acerquen a un techo en los barrios costeros y que sigan al alza en el resto de Montevideo, según había publicado El País semanas atrás.
El agente inmobiliario Alejandro Passadore dijo en ese momento que "ya no se alquila todo a cualquier precio" y que las propiedades en oferta "están excediendo la capacidad de pago de la gente". A su entender, los precios deberían bajar un 10% para que esos inmuebles entren en circulación".
El operador Eduardo de Arteaga, en tanto, había asegurado que la inauguración de más edificios en Pocitos generará una sobreoferta que impedirá que los precios continúen subiendo. Informó además que los precios de alquileres en Pocitos se mantuvieron los últimos siete u ocho meses.
Tomando en cuenta que Pocitos es un "barrio insignia" por ser el de mayor concentración demográfica, de Arteaga había dicho que "si modifica su precio, incide en otros barrios". Un fenómeno contrario se está observando en los barrios que están por fuera de esa zona costera, dijeron los agentes. Jorge Ribero había señalado que "la demanda está empujando fuerte" en los barrios del Norte montevideano, como Colón, Sayago, Peñarol, Conciliación y Abayubá. Había indicado que esta demanda está conformada por "personas que se trasladan de barrios con alquileres más altos, como Centro o Reducto. Marcelo Nieto evaluó en ese momento que la suba de precios se percibirá en los barrios más baratos, ya que "por $ 4.000 ya no hay nada" para alquilar y se empiezan a buscar propiedades al Norte de Avenida Italia.