Con cientos de miles de dólares en la mano.

Los precios no bajan y la oferta es escasa pero los inmuebles en Montevideo se siguen colocando, al contado, en manos de uruguayos o extranjeros de alto poder adquisitivo.

Carlos y su esposa hace un año buscan vivienda para comprar. Sus ingresos superan los $ 100.000 mensuales y tienen una base de ahorros. Sin embargo, renovaron el contrato de alquiler por 12 meses más para ver qué sucede con los precios, ya que no están dispuestos a "embretarse" con un crédito hipotecario para comprar un inmueble por más de US$ 140.000 "que no lo vale" y que, con la oferta actual, está lejos de ser la casa de sus sueños, contó resignado el profesional de 36 años.
Pero el panorama no es auspicioso para esta pareja. Según Pablo Otero, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, "la matriz del valor de la propiedad en Uruguay cambió" y no volverán esos precios de US$ 400 el metro cuadrado que había en 2003. Al contrario, proyecta que por lo menos por un año y medio el piso del valor del metro cuadrado no descienda de los US$ 1.500 en los barrios más demandados. El portal Situación Inmobiliaria indica que los precios en el centro de Montevideo (Centro, Cordón y Parque Rodó) van entre US$ 1.000 y 1.360 el metro cuadrado y sobrepasan los US$ 2.000 en la zona costera.
Pese a esas elevadas cifras, las transacciones de inmuebles continúan y sólo 9% de los compradores recurre al crédito para hacerse del bien. Según el último Mirador habitacional de la Agencia Nacional de Vivienda, la compraventa de propiedades creció de modo sostenido desde 2003, cayó 17% en 2009, pero volvió a repuntar el año pasado. Los protagonistas de ese movimiento son uruguayos y extranjeros de alto poder adquisitivo que compran para vivir o invertir. Mientras, los que no heredaron una propiedad o no quieren (o no pueden) endeudarse, seguirán alquilando.
Vivienda e inversión
El tipo de comprador varía según la zona de Montevideo. Daniel Varela (propietario de Inmobiliaria Varela) atiende a un público 100% local, de clase media y que se encuentran mayoritariamente entre los 30 y los 50 años. El empresario consideró que, aunque "todavía existe, el público para invertir lentamente desaparece", porque "prácticamente no hay cosas en precio" y, por lo tanto, el "gran fuerte", es el de quienes compran para uso propio.
Para el operador inmobiliario Julio Villamide existe una "primera línea", en la rambla de Punta Carretas, en la zona más top de la capital, que está siendo comprada por uruguayos o extranjeros que están residiendo o que planifican residir en Montevideo. Agregó que muchos de ellos "son brasileños y argentinos que ya tienen intereses económicos en Uruguay, en actividades empresariales de rubros muy diversos, desde frigoríficos hasta la logística".
En una "segunda línea" -de Rivera al Sur, Carrasco, Malvín, Buceo- considera que sí existen compradores inversores en su mayoría, sobre todo uruguayos y argentinos. "Está dejando una renta de 6% en dólares y a su vez la valorización del inmueble es de un 4% o 5% anual", analizó. Para Otero, "Pocitos es la zona de mayor pujanza" y llegan compradores "de todas partes del mundo".
Villamide destacó una tercera línea, la más céntrica. En Centro, Parque Rodó y Cordón compran básicamente uruguayos para vivir y para invertir, señaló. Desde el departamento de ventas de la inmobiliaria Acsa detectaron tres públicos para esa zona: por un lado, personas mayores que se mudan porque les quedan todos los servicios cerca; en tanto "están arrasando los estudiantes del interior porque es donde están las facultades", continuó la fuente. Por último llegan uruguayos y argentinos que compran para rentar, agregó.
Entrando en Ciudad Vieja se encuentran inversores extranjeros, la mayoría extrarregionales. Villamide puntualizó que "es un reducto de europeos con fines de renta, gente que no piensa en la valorización a corto plazo, sino en tener una renta anual atractiva y futura".
Empujados por los altos precios y con la intención de vivir en un espacio amplio, con patio y jardín, algunos optan por la Costa de Oro, analizó Varela, aunque la mayoría de sus colegas no coincidió. Desde Acsa aseguraron que la migración a esa zona "es la misma o menor que antes". "A veces me piden cosas por US$ 60.000; como no hay en la zona que quieren les ofrezco Costa de Oro y me dicen que no", señaló el especialista. Como Carlos, que no considera la posibilidad de manejar al menos 50 kilómetros por día para ir a su trabajo y volver; pese a que su esposa trabaja cerca del aeropuerto, no tienen urgencia aún en mudarse y prefieren mantenerse "más urbanos".
Al "taca taca"
"Hay un complejo de casitas divinas en Malvín, a estrenar. Salían US$ 185.000 cada una y cuando las fui a ver quedaban dos de las seis", recordó el citado profesional. "Entonces pregunté si tenían préstamo, si habían arreglado con algún banco, me contestaron: `no, por ahora las cuatro las compraron cash`. ¡Para! ¿De dónde sacan la plata? Nosotros sin préstamo bancario no podríamos comprar", contó con sorpresa. Efectivamente, pese al esfuerzo que hacen los bancos por colocar créditos hipotecarios, la gran mayoría de las transacciones de inmuebles en Uruguay se sigue realizando al contado o con la financiación propia que ofrecen algunos emprendimientos.
Hasta las propias inmobiliarias se asombran con esto: "Los bancos tiene una avidez brutal por dar créditos, pero la gente tiene la plata en la mano, yo no sé cómo hacen, si vendieron algo, si les prestan", se preguntó Varela. Desde Acsa añadieron que el que compra a crédito "siempre viene rezagado" frente al que dispone del dinero en el momento.
Villamide explicó que "quienes pueden comprar son aquellos que tuvieron la suerte de que un familiar les prestó, tienen capacidad de ahorro, tal vez heredaron dinero, o disponían de una vivienda familiar que se heredó. Si no es así es muy difícil, sobre todo para los jóvenes". Otero indicó que tiene ese dinero "de repente gente que se desprendió de bienes de mayor valor y que lo quieren distribuir entre los miembros de la familia".
El experto analizó además el porqué de la falta de penetración de créditos: "No tenemos políticas sustentables ni una moneda de referencia que haga que la gente se endeude a largo plazo", disparó. "Yo creo que los bancos están equivocados", continuó. "Terminás pagando la misma propiedad casi dos veces su valor, el que hace el cálculo no lo hace", finalizó.
Villamide fue más alentador al considerar que en 2011 se colocarán más préstamos. "Las tasas de interés han bajado algo y algunas instituciones están prestando un porcentaje más alto incluso del valor de la tasación de la vivienda", indicó. Pero admitió que "tiene que crecer mucho para que más del 50% de las transacciones se haga a crédito".
Con este panorama, recordó cuando un experto estadounidense le dijo sorprendido que creía que en Uruguay había mercado inmobiliario "porque Dios existe", ya que no concebía cómo se movían las propiedades con esta escasa financiación.
La seguridad marca precio
Los servicios y la cercanía al mar han sido siempre factores clave para el precio de los inmuebles; a éstos, la seguridad se sumó de un tiempo a esta parte. El agente inmobiliario Pablo Otero señaló que existen tres ejes en esa línea: de Rivera al sur, de Avenida Italia al sur y hacia el norte. "Eso marca franjas de precios", indicó y lleva a que en la actualidad es más caro comprar un apartamento que una casa. Julio Villamide dijo que en Punta del Este no se encuentra un apartamento por debajo de los US$ 100.000, aunque sí una casa con 3.000 metros de terreno y 160 metros cuadrados construidos por US$ 160.000.