Estímulos fiscales abaratarán hasta 25% el costo de construir.

Objetivo. Rebaja apunta a edificar viviendas para sectores medios y bajos.

Los estímulos fiscales que recibirán del gobierno los promotores privados como incentivo para fomentar la construcción de viviendas para las personas de ingresos medios y bajos, les significará una reducción de costos de hasta 25%.
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) se reunió la semana pasada con autoridades de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para avanzar sobre el proyecto de ley que otorgará exoneraciones tributarias a la construcción en zonas que el gobierno considera de interés social, similares a las dadas por la vigente ley de inversiones.
El presidente de la gremial, Hebert Cagnoli, dijo que, según cálculos del Ministerio de Economía, esos incentivos permitirán reducir los costos hasta 20% en las viviendas construidas para la venta y hasta 25% en aquellas edificadas para arrendar.
"No hay nada escrito, eso fue un adelanto que nos hizo el presidente de la ANV. Pero eso va a tener que ser aprobado por el Parlamento", indicó.
Los beneficios incluirán exoneraciones en el Impuesto al Patrimonio, IVA, Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) e Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (que se paga en la compra-venta), aunque aún no están definidos los porcentajes. Está previsto que dichos incentivos aumenten a medida que las construcciones se alejen de la costa.
El director de la ANV, Juan José Bruno, dijo que se prevé remitir el proyecto al Parlamento para su votación antes de fin de año, de manera que el año que viene ya esté vigente.
Precisamente, el ministro de Economía, Fernando Lorenzo, indicó ayer que "estamos presentando con el presupuesto una serie de incentivos tributarios para la construcción de vivienda nueva, tanto para destino de compra-venta, como para destino de alquiler". "El debate presupuestal va a ser especialmente importante para poder discutir y analizar las formas más convenientes de cumplir con apoyar la construcción de viviendas a través de objetivos fiscales", agregó.
En los últimos años, aumentó la construcción de viviendas destinadas al sector de ingresos altos, en detrimento de una desatención al segmento medio.
Datos del Instituto Nacional de Estadística procesados por el analista inmobiliario Julio Villamide muestran que en 2009 más de la mitad de los metros cuadrados de viviendas nuevas (52,2%) estaban dirigidas a las personas de mayores ingresos. Esa participación no se ve desde 1995 cuando los niveles eran de 55,6%. Su contraparte fue una reducción de la construcción de viviendas para personas de ingresos medios desde principios de siglo hasta que en 2009 representó 39,9% del total. Son también los niveles más bajos desde 1995, cuando su peso era de 39,5%. En los últimos diez años, además, el valor de las viviendas subió 29% en dólares, mientras que el costo de la construcción creció más de 50%, según Villamide que disertó en una charla de Appcu titulada "La industria inmobiliaria uruguaya en el nuevo contexto mundial".
OTROS INCENTIVOS. Cagnoli dijo que existen ideas adicionales para fomentar el acceso a la vivienda por parte de sectores de menores recursos, pero será necesario convencer a cada una de las intendencias. Una es modificar las ordenanzas municipales vigentes, para que en zonas donde los predios son pequeños no exista un freno para crear conjuntos habitacionales de gran tamaño.
Otra propuesta de la gremial es la exoneración de la contribución inmobiliaria por un lapso limitado para hogares de bajos ingresos. "Eso es atractivo más que para el promotor para los compradores. Si al que compra se le dice que tendrá exonerada la contribución por los próximos diez años, será más que un gancho para la gente", dijo Cagnoli.
Para el empresario tiene que haber posibilidades de acceso a la compra pero también de mantenimiento de la vivienda. "Cuantas más ventajas les demos vamos a obtener más compradores para esas viviendas. Además la intendencia va a exonerar de algo que hoy no está recibiendo, porque si no existe el edificio no está cobrando, así que al final no está resignando nada", explicó.
Esa medida fue propuesta para familias de ingresos inferiores a una franja "en el orden de las 60 o 70 Unidades Reajustables" (de $ 27.800 a $ 32.400), aunque aún no fue establecido.
Bruno dijo que ambas propuestas son evaluadas por la ANV, pero presentan la dificultad de que cada intendencia es autónoma. Aun así, "la Agencia estaría dispuesta a coordinar acciones".
DESCARTAN BURBUJA. En su exposición, Villamide resaltó que en Uruguay se está dando el proceso inverso a la formación de una burbuja de precios en inmuebles. Comparó indicadores de Uruguay con los de España. Dijo que las burbujas no se forman en mercados que son mayormente al contado y que, mientras en ese país la masa de créditos hipotecarios sobre el PIB llegó a ser de 60%, en Uruguay no alcanza al 1%.
Inversores atraídos por alza de precios inferior a países vecinos
El costo de construir en Uruguay subió menos que en sus países vecinos entre enero de 2007 y julio de 2010, por lo que resulta un país atractivo para los inversores argentinos, según un informe de la consultora argentina Abeceb.
"En Uruguay, la crisis subprime generó un aumento sustancial en los costos del sector, pero su sorprendente tendencia bajista en las etapas anteriores y posteriores a la crisis, han hecho a ese país más atractivo para los inversores que a la Argentina", señala el análisis.
Los datos de la consultora muestran que mientras en Argentina los costos aumentaron 107% desde 2007, en Brasil y Uruguay crecieron 59% y 14%, respectivamente.
En ese disímil incremento repercutieron las políticas monetarias de cada país, pero Abeceb destaca que "obedece principalmente a la distinta evolución de los salarios del sector". La suba en Argentina duplicó la observada en Brasil y fue casi 20 veces mayor que la de Uruguay.
Los sueldos mínimos, que por la estructura del sector son una fuerte referencia para los empresarios, también reflejan esa diferencia: mientras que en Argentina se pagan US$ 430, en Uruguay esa cifra alcanza apenas a los US$ 239.
El alza en el precio de los materiales también agravó las diferencias de competitividad entre los países. El promedio de variaciones interanuales entre 2008 hasta julio de 2010 fue de 11% en Uruguay, mientras que en Argentina fue de 21%. La suba de los costos fue 70% inferior a nivel local en comparación con la registrada por el país vecino.
Dos visiones
Hebert Cagnoli
PRESIDENTE DE APPCU
"Si se empieza a adelantar en forma no planificada para qué lugares habrá beneficios fiscales, se puede llegar a producir una especulación de tierras que frustraría todos los planes que se están pensando, como ocurrió con el Plan Fénix. Por el contrario, hay que determinar dónde no estarán esas `zonas francas urbanas`".
Julio Villamide
CONSULTOR INMOBILIARIO
"Solo el Estado puede bajar los costos de la construcción para aumentar la producción con una mejor distribución (geográfica), no hay manera de que lo hagan únicamente los privados. El Estado tiene que ser generoso en el inicio restringiendo su generosidad a medida que va teniendo efecto en el mercado".

El BHU aspira a limpiar su balance.

En julio tuvo un resultado negativo en US$ 5,3 millones.

El Banco Hipotecario (BHU) se fijó como objetivo contar para su balance de diciembre de 2010 con dictamen limpio del auditor externo. Para ello está realizando ajustes contables en el proceso de adecuación a normas bancocentralistas, lo que llevó a que en julio tuviera un resultado negativo por US$ 5,3 millones, según se desprende del balance divulgado por el Banco Central (BCU).
En el acumulado de los primeros siete meses del año, el BHU alcanzó un resultado positivo de US$ 22 millones.
En el BHU se sostiene que la realización de ajustes adicionales a lo largo del año -que pueden derivar en pérdidas contables- no revertirán la elevada capitalización con la que cuenta el banco.
El stock de créditos otorgados al sector privado por esta institución ascendía a julio a US$ 1.340 millones, cifra que significó un incremento de US$ 13 millones (equivalente al 1%) respecto a junio.
Comparado con fines de 2009, sin embargo, el stock de créditos -medido en dólares- cayó en US$ 113 millones.
Esta reducción, obedece básicamente a la devaluación del dólar en el período.

Detectan 2.830 nuevas viviendas en asentamientos en últimos 2 años.

Relevamiento. El número de personas creció de 251.884 a 256.958 entre 2008 y 2010.

A un ritmo de cuatro viviendas por día crecieron los asentamientos irregulares en Uruguay entre 2008 y 2010. Un total de 5.074 personas pasaron a vivir en esas condiciones según el Catastro Nacional de Asentamientos Irregulares 2010.
Los datos se desprenden de un relevamiento realizado entre el 17 de abril y el 11 de julio de este año por la ONG Un Techo Para Mi País, y serán presentados hoy -a la hora 10:30- en la Sala de Seminarios de la Universidad ORT.
Del informe surge que entre el año 2008 (fecha en que la ONG realizó el primer catastro) y lo que va de este año surgieron 26 nuevos asentamientos en distintos departamentos del país, al tiempo que unos 30 barrios irregulares, que figuraban en la nómina hace dos años, dejaron de ser considerados como tales.
A pesar de haber sumado cuatro asentamientos menos que los registrados en 2008, la cifra de personas que vive en dichos lugares se incrementó.
A los 251.884 uruguayos que registró el relevamiento de hace dos años, se sumaron ahora otros 5.074, alcanzando un total de 256.958 personas que habitan en situación precaria.
En cuanto a la cantidad de viviendas, la cifra creció de 58.695 unidades a 61.525 casas precarias ubicadas en barrios irregulares. La mayor concentración de asentamientos se encuentra en la capital, con un total de 335 (59,6%). Le siguen Canelones (70 asentamientos), Rivera (25) y Artigas (24). Flores es el único departamento en el que no se detectó ni un solo barrio de condición irregular.
En algunos asentamientos de la capital viven entre 10.000 y 12.000 personas. Para la directora social de Un Techo Para mi País en Uruguay, Cynthia Pérez, si bien no se puede hablar de "densificación de los asentamientos", los datos relevados "preocupan".
"Dos años después la situación en los asentamientos es muy similar o peor de lo que era. Esta fotografía de la realidad es muy preocupante. Es una señal de consolidación de la pobreza. El estudio profesional que hace `Un Techo` es la herramienta más fuerte que tenemos nosotros para transmitir esta cruda realidad", afirmó Pérez a El País.
CAUSAS. Según la directora social de la ONG, la diferencia en el número de asentamientos registrado en el catastro de 2010 -en comparación con la cifra de 2008- puede atribuirse a tres razones principales. Una de ellas es que el asentamiento deja de reunir alguna de las condiciones para considerarlo dentro de esa clasificación en el momento de la recolección de datos. Por ejemplo, si regularizó los servicios básicos de agua, luz y saneamiento o si consiguió la propiedad del terreno. La movilidad de los habitantes también genera un descenso o aumento en el número de viviendas: la definición de asentamiento de la ONG refiere a una agrupación de seis o más viviendas en las que habitan ocho o más núcleos familiares.
La segunda causa está en los "límites difusos" para circunscribir geográficamente a uno o más asentamientos.
Y la tercera razón responde a una erradicación del mismo (ya sea por realojo o regularización en el lugar). Sin embargo, sobre este último punto, la ONG aseguró a El País que no se han constatado variaciones por motivo de realojo o regularización.
Amén de causas de variación en el registro, el relevamiento detectó la creación "desde cero" de cinco nuevos asentamientos, uno en la capital (ubicado en la proximidad de Instrucciones y Propios) y otros cuatro en el interior.
"Estos son barrios irregulares que se crearon en predios donde antes no había nada, estaba el terreno vacío", explicó la directora de la ONG.
LA TIERRA. En cuanto a la propiedad del terreno en el 63,4% de los casos los asentamientos se ubican en padrones públicos (pertenecientes a entes autónomos o municipales), mientras un 27,2% se crean en propiedades de particulares.
En tanto, un 9,3% del total se crean en terrenos denominados "fiscales", como puede ser el costado de una vía de tren, sobre un bañado o al costado de un arroyo.
El 29,6% de los barrios irregulares registrados en Uruguay está conformado por entre seis y 20 viviendas (microasentamientos). Un 43% son barrios irregulares que concentran entre 21 y 100 viviendas (de mediano porte), y un 27% supera las 100 viviendas precarias.
En Montevideo se concentran los asentamientos de mayor porte.
Apenas en el 10,4% de los asentamientos, algunas viviendas tienen acceso a la red de saneamiento. La mayoría utiliza el "pozo negro" o deposita los desechos en corrientes de agua.
Al mismo tiempo, en el 29% de los asentamientos irregulares del país existen viviendas que acceden a energía eléctrica de forma legal, mientras que en el 14,6% de estos barrios hay viviendas que acceden a la red de agua potable de manera legal por cuota social.
No son sólo chapas
En el 76,8% de los 562 asentamientos predominan las viviendas construidas con materiales resistentes, principalmente bloques.
La madera, la chapa y costaneros (materiales de desecho) sólo predominan en un 19,4% de los asentamientos del país.
"Cuando se habla de asentamiento se asocia a casas de chapa y cartón, a rancherío. Y vivir allí no solo se reduce al problema de la vivienda, también al acceso a las redes de servicios, calidad de las construcciones, propiedad del territorio", explica Cynthia Pérez, directora social de Un Techo Para mi País en Uruguay.
El viernes 20 y sábado 21 de agosto la ONG realizará su campaña anual de concientización y recaudación "callejera" de dinero para la compra de 67 viviendas de emergencia de madera. Para eso necesitan recaudar $ 2.000.000.
Además, sumando la colaboración de empresas prevén adquirir un total de 300 casas.
Uno cada 5 bajo la línea de pobreza
Casi 48.000 personas dejaron de ser pobres entre 2008 y 2009, de acuerdo a las estimaciones divulgadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 29 de julio de este año. A fines de 2009 había 700.000 personas por debajo de la línea de pobreza, de acuerdo a este estudio, lo que equivale al 20,9% de la población: uno de cada 5 uruguayos. Un año antes, el porcentaje de pobres e indigentes era 22,4%, por lo cual en un año se redujo en 1,5 puntos porcentuales, equivalentes a 47.736 personas, publicó El País el 30 de julio. En Montevideo, el 44% de los niños menores de 6 años vive en la pobreza, expresó este informe.
Los datos del INE establecían que algo más de 13.000 personas habían salido de la indigencia, que se define por la imposibilidad de cubrir las necesidades alimenticias. Las últimas cifras indican es el 1,6% de la población: son 53.519 personas.

Estado garantiza 1 de cada 3 alquileres.

Balance. Contaduría de la Nación alerta que gestión podría llegar "a situación insostenible".

El 30,5% de los alquileres vigentes en Montevideo a fines de 2009 se tramitaron asociados al sistema de garantía que ofrece la Contaduría General de la Nación (CGN). Los nuevos contratos con ese mecanismo crecieron 8,95% frente a 2008.
El balance anual de la CGN reveló que al 31 de diciembre había 34.934 contratos de alquiler garantizados por el Estado, 2,75% más que en 2008.
Esos contratos corresponden casi en su totalidad a inmuebles de la capital. El año pasado se realizó un plan piloto en el interior del país con contratación a distancia a través de inmobiliarias ubicadas en Artigas, Maldonado, Lavalleja y Colonia, pero a través de éstas se suscribieron solo 71 contratos.
En definitiva, 34.863 garantías vigentes correspondían a inmuebles de Montevideo. Esa cifra representa 30,5% del total de arrendamientos en la capital en 2009, que según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) alcanzaba a 114.363.
La expansión del negocio de garantía de alquileres responde a que los propietarios cada vez son más reacios a aceptar a un amigo, un familiar o un inmueble como aval de pago y, para evitar posibles incumplimientos u ocupación de la vivienda, exigen a sus inquilinos la contratación de garantías que ofrecen las empresas. Además del Estado, hay 245 privadas que prestan el servicio (en 2009 se registraron 17 más).
Según el balance anual de la CGN, en 2009 se concedieron 8.227 contratos nuevos, 8,95% más que el año anterior.
Ese incremento "es atribuible fundamentalmente a la suscripción de convenios con el Banco de Previsión Social y el Ministerio de Vivienda".
Los contratos vigentes de la CGN suponían en 2009 un monto total de $ 175,7 millones con un valor promedio de alquiler de $ 5.030. El monto total aumentó 18% interanual a valores corrientes mientras que el precio promedio subió 14,9%.
La garantía es otorgada por la CGN a funcionarios públicos con más de un año de antigüedad, jubilados y pensionistas, empleados u obreros permanentes de personas públicas no estatales con más de dos años de antigüedad y a empleados u obreros permanentes de empleadores privados inscriptos en el Registro del Servicio de Garantía de Alquileres con más de dos años de antigüedad.
LIMITACIONES. En las conclusiones del balance, se destaca que la falta de personal y de un sistema informático más eficiente dificultan la fijación de nuevas metas.
"Es posible que se llegue a una situación insostenible de la gestión del sistema de garantía de alquileres si no se adoptan previsiones correspondientes respecto a la falta de recursos humanos", se advierte. Preocupa la incertidumbre sobre la permanencia de becarios, pasantes y contratados a término, así como la disminución de la plantilla por funcionarios próximos a jubilarse.
Se informa también que, "a cierre del ejercicio 2009, la gestión continúa desarrollándose con las dificultades propias de un respaldo informático obsoleto y rígido, incapaz de enfrentar los nuevos desafíos".
Desde 2008 se está diseñando un nuevo sistema que está "en vías de ser implementado" y generaría "grandes soluciones a la gestión".

Lanzan novedoso sistema de subsidios a la vivienda para sectores medios.

Instrumentos de política habitacional del Plan Quinquenal de Vivienda 2011-2015.

Novedosos instrumentos de estímulos para el acceso a la vivienda, para sectores sociales de ingresos medios y medios bajos, con importantes subsidios a la cuota o al ahorro previo.
Beneficios tributarios a la inversión destinada a vivienda considerada de interés social. Sendos acuerdos de cooperación público privada firmados con tres importantes bancos de plaza para la vehiculización de créditos hipotecarios subsidiados y diversos mecanismos que garanticen préstamos para cooperativas de vivienda, fueron anunciados en la víspera por las principales autoridades del Ministerio y la Agencia de Vivienda.
Sistema de subsidios
Los interesados podrán inscribirse en el Ministerio de Vivienda como solicitantes. Una vez calificadas como sujetos de crédito subsidiado en virtud de la situación particular, las personas obtendrán un certificado que las habilitará a presentarse ante las entidades bancarias BBVA, Santander y Comercial para solicitar el préstamo para la vivienda que, previamente y en función de los criterios establecidos por el programa, hayan decidido adquirir.
Los subsidios podrán ser en la cuota, es decir, ser parte de la premisa de que la afectación máxima de los ingresos destinados al pago de la misma será del 25%, la diferencia entre este y la cuota efectiva del préstamo, corresponderá al subsidio. La otra modalidad de subsidio público, excluyente del primero, será al monto de dinero que como ahorro previo es necesario para acceder a un préstamo hipotecario, que en general ronda entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda. Restan aún por conocerse los montos exactos de los subsidios y de los rangos de precios de las viviendas que serán plausibles de integrarse al nuevo sistema.
Estímulo a la construcción
Del lado de la oferta, con el objetivo de dinamizarla se genera un sistema de beneficios fiscales, similares a los de la Ley de Inversiones, que posibilite a los interesados en presentar proyectos de construcción de vivienda considerada de interés social acogerse a beneficios tributarios. Estas viviendas deberán ceñirse a las directrices de localización, calidad y superficie estipuladas en el programa y de ese modo reducir costos. Incluso existirá la posibilidad de reducir el riesgo inherente de la inversión mediante un mecanismo por el cual el ministerio podrá garantizar la compra de hasta un 20% de las unidades construidas. Dado que se entiende que una de las limitantes estructurales para el acceso a la vivienda es su escasez, se procura de este modo estimular su producción.
Impacto dinamizador
Con este paquete de medidas se espera generar un impacto dinamizador en el mercado inmobiliario, especialmente en zonas de escaso desarrollo relativo, y estimular la construcción de viviendas de calidad pero en segmentos de precios que sean accesibles a la población de ingresos medios, que será la destinataria de estas políticas.
Efecto sobre los alquileres
El objetivo de incrementar la oferta disponible de vivienda busca generar un reequilibrio en el mercado de alquileres por al menos dos vías. Por una, porque los emprendimientos constructivos que se beneficien de las exoneraciones tributarias podrán destinarse tanto a venta como a volcarlos al mercado de alquileres. Y por otro lado el incremento del stock de viviendas en alquiler determinará que sus precios comiencen a bajar o al menos a desacelerar el fuerte incremento que han venido observando.
Fondo de desarrollos inmobiliarios
Se creará un Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (Fogadi), destinado exclusivamente a los que sean considerados de interés social y cumplan con los requerimientos establecidos por el nuevo sistema de políticas habitacionales. Garantizará parcialmente préstamos que los bancos realicen a inversores en vivienda social. Contará con un fondeo inicial de U$S 15 millones, lo que garantiza préstamos para 1.100 viviendas.
Cooperativas
Entre los anuncios destaca también la creación del Fondo de Garantía para Cooperativas de Viviendas (Fogacovi), que garantizará totalmente los préstamos efectuados a cooperativas de vivienda de usuarios, con un fondeo inicial de U$S 10 millones para 250 viviendas bajo esta modalidad.

Aumenta la demanda de vivienda.

El valor creciente de los contratos de alquiler es una señal muy fuerte de firmeza en la solicitud de viviendas nuevas e impulsa alza de precios.

Informe elaborado por Horacio Bafico y Gustavo Michelin.

Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria seguirá creciendo en los próximos años, siempre que se mantenga el desarrollo del mercado de crédito hipotecario y se alcance a la población de ingresos medios y bajos. Hay una demanda insatisfecha que -en condiciones de alto nivel de empleo, creciente ingreso de los hogares y oferta de crédito- genera una presión sobre el stock de viviendas, aumentando sus precios y haciendo atractiva la construcción de nuevas. El único factor que puede jugar en contra es el nivel de la tasa de interés de los préstamos que todavía es alto.
Por lo tanto, si se confirma una demanda pujante, el elemento a cuidar es que no se genere una burbuja de precios que luego acarree dificultades. En particular, preocuparía la débil situación en que se encontrarían los bancos que otorguen créditos hipotecarios en dicho escenario.
Sobre esta precaución ya se observa una primera luz de advertencia cuando se compara la evolución de los costos internos en dólares de la construcción con los de las principales ciudades de Brasil y Argentina. El costo en dólares en Brasil aumentó 34% y en el Gran Buenos Aires 20% tomando en cuenta los dos últimos años y el primer semestre del 2010. En el caso de Uruguay el incremento fue muy superior, superando el 62%.
Si bien los puntos de partida de la comparación en los tres países son distintos, lo cual puede justificar la evolución disímil en estos dos años y medio, es una diferencia significativa como para ignorarla. Se puede estar aproximando el momento en que los precios de las propiedades en Uruguay estén por encima de los de Buenos Aires o de las ciudades del sur de Brasil.
Por lo tanto, dado que las condiciones de demanda son firmes y hay una tendencia al alza de precios, resulta importante comprender en detalle qué está ocurriendo en el sector como forma de seguimiento de la coyuntura económica. Desde el punto de vista macroeconómico, este sector de actividad nunca ha sido ajeno a las expansiones y lamentablemente tampoco a las crisis y el desajuste entre monedas (precio de venta en dólares e ingresos de quienes compran en pesos) hace incluso que se amplifique con el ciclo.
COSTOS. Se puede observar cómo el aumento de los costos de la construcción tiene un correlato distinto entre sus componentes. El costo total aumentó 26,5% en los primeros seis meses del año en relación al mismo período del año pasado, pero esta variación se compone de incrementos del 16,8% en los materiales y 34,8% en la mano de obra.
En la evolución a lo largo del tiempo de estos dos componentes, tomando como base el año 2000, se observa cómo durante la crisis las dos series se despegan, fruto de un ajuste a la baja superior en el caso de la mano de obra.
Esta situación se dio en un contexto de altísimo desempleo y termina con un acuerdo salarial de mediano plazo entre empresarios y trabajadores que inicia una recuperación en un marco de estabilidad. Esta ha permitido, al promediar 2010, lograr un nivel en el orden del 80% superior al momento base.
A nivel de los rubros de obra, en los primeros seis meses del año se comprueban los mayores incrementos en los contratos de pintura (34%) y albañilería (30%), así como en los gastos generales (30%). Las menores variaciones ocurrieron en aluminio (4%), ascensor (8%), aparatos y grifería (11%) y herrería (12%).
INMOBILIARIA. De acuerdo al relevamiento del registro de compraventas, se hicieron 48.435 transacciones en el 2009 a pesar que en la primera mitad del año se sintió el impacto de la incertidumbre por la crisis internacional. De este total, 15.229 fueron en Montevideo y de éstas, 10.896 correspondieron a propiedades horizontales. En lo que va del 2010 se observa una recuperación del nivel de actividad comercial de inmuebles ya que las transacciones registradas de propiedad horizontal en Montevideo aumentaron 26% en relación al mismo período del 2009.
Al igual que en el caso de los costos, se observa una evolución ascendente al medir en dólares el precio de venta del metro cuadrado, dada la aceleración que tuvieron los precios desde mediados del año pasado y la meseta alcanzada en el 2010 donde los valores registrados se encuentran un 29% por encima del registro en el mismo período un año atrás.
Esta evolución en índices se puede apreciar en valores absolutos. El estudio detallado de la actividad en el mercado inmobiliario que realiza el INE anualmente señala que el precio de un metro cuadrado de apartamento promedio para vivienda en propiedad horizontal en 2009 fue de US$ 864 cuando tres años atrás apenas alcanzaba US$ 624.
A pesar de esta evolución, los hogares no han perdido capacidad de compra. Por el contrario, la demanda se ha incrementado debido a que los ingresos de los hogares también crecieron fuertemente en dólares. Un indicador utilizado en el análisis del sector por Naciones Unidas es la cantidad de meses de ingresos de los hogares necesarios para comprar una propiedad promedio.
ALQUILERES. El impulso en la demanda tiene su reflejo en primera instancia sobre los alquileres, debido a que el stock de viviendas disponible es limitado hasta tanto se construyan nuevas. Por lo tanto, mientras los alquileres sigan subiendo se debe interpretar que la demanda por vivienda nueva sigue teniendo fuerza.
En mayo del 2010, el precio promedio de los alquileres de propiedad horizontal registrados en Montevideo se ubicó en $ 5.815 por mes, comparado con $ 5.100 del mismo mes en el año pasado; tomando en cuenta la evolución del dólar, refleja un aumento del 39% y si se descuenta la devaluación de junio que fue del orden del 10% quedaría igual un aumento del 26,5%.
Pero no sólo aumenta el stock de alquileres vigentes ya que también las renovaciones se están haciendo a valores muy superiores ($ 7.131 en mayo). Esta separación refuerza la idea que hay una fuerza muy importante por el lado de la demanda.
Por eso, es clara la evolución conjunta del precio de los nuevos alquileres y del costo de la construcción. Es claro el paralelismo entre la evolución de las dos series y el canal de vínculo entre las transacciones sería: una mayor demanda por vivienda incrementa los alquileres, como estos últimos son la renta de la inversión en propiedades, sube el valor de las propiedades y se hace atractiva la nueva construcción y con ella sube la demanda de insumos y mano de obra con el consiguiente incremento de costos.
Pero no son sólo los ingresos los que están catapultando la demanda e incentivando la construcción de nuevas viviendas urbanas. El crédito hipotecario para vivienda sigue aumentando y ello se nota en el aumento del crédito bancario a las familias que, medido en dólares, registra a junio una variación del 13,5% en relación a junio del año pasado.
Por lo tanto el crecimiento económico y el bajo desempleo llevan a que los ingresos y la confianza de los consumidores se encuentren firmes y los bancos están prestando dinero y cubriendo lentamente un mercado que había desaparecido, condiciones suficientes como para pensar que la demanda por vivienda se mantendrá firme al igual que el nivel de actividad del sector.
La única duda que persiste es ¿hasta cuándo podrán seguir subiendo los precios? Si hay subas mayores, la vulnerabilidad financiera será cada vez más grande y los riesgos de una situación adversa en estos mercados ya son conocidos por la sociedad uruguaya.

Ursea aprueba generación eléctrica en casas.

Ahora resta que el Poder Ejecutivo publique el decreto.

La comisión directora de la Unidad Reguladora de Servicios de Energía y Agua (Ursea) aprobó el reglamento para la microgeneración de energía eléctrica con fuentes renovables (eólica, solar, biomasa y minihidráulica) y ahora sólo resta la publicación del decreto correspondiente para que los particulares puedan instalar estos equipos en sus hogares particulares.
Según informó a El País el presidente de la Ursea, Eduardo Sellanes, "la corriente máxima de régimen en baja tensión para los equipos instalados no deberá superar los 16 amperios", a excepción de los suministros monofásicos de retorno a tierra donde el máximo permitido será de 25 amperios.

La UTE deberá comprar toda la energía que entregue a la red el particular por un período de diez años. El precio que pagará el ente por la electricidad coincidirá con la tarifa que cobra por la venta de la energía.
Por otro lado, Sellanes señaló que un grupo inter-orgánico "está profundizando sobre las situaciones particulares de aquellos clientes que puedan superar los límites previstos (de 16 y 25 amperios ya mencionados) para definir las particularidades técnicas de estas conexiones".

Siguen fuertes alzas en el precio de la vivienda.

Crece 2% la incidencia del alquiler en el ingreso de los hogares.

El índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en el trimestre móvil marzo - mayo 2010 se incrementó 0,23% medido en dólares con respecto al trimestre anterior.
Según el INE, el índice de cantidades, que registra el número de operaciones de compra-venta realizadas en el período aumentó 11,05% en comparación con el trimestre anterior y 26,24% contra igual trimestre del año anterior. Los datos confirman que este segmento del mercado inmobiliario continúa con la tendencia que ha venido manifestando. Esto es que a pesar de la suba del valor del metro cuadro de las propiedades, la demanda se mantiene en alza, y de manera significativa. Lo que es un fuerte indicio de que el dinamismo en este sector se concentra en sectores con fuerte disponibilidad de ingresos o créditos. Indicio que la localización básicamente costera de la oferta nueva parece confirmar.
Diversos factores
Para que este fenómeno persista confluyen diversos factores. Desde la mejora de la economía en su conjunto, con incrementos reales en sectores de buenos ingresos. La creciente ampliación del mercado de crédito hipotecario y la reafirmación de la histórica vocación de los bienes inmuebles en ser atractivos reaseguros para las inversiones. En sentido, un flujo mayor de capital ha venido eligiendo como destino este tipo de colocación. Tanto a nivel doméstico, como de demanda agregada. Caso arquetípico al respecto es sin duda Punta del Este y su entorno cada vez más amplio. Cabe recordar que la inestabilidad general de algunas economías europeas, y en particular la española, tornan apetecible la inversión inmobiliaria en nuestro país.
Del campo a la ciudad
Otro aspecto no menor que incide en este fenómeno, tiene que ver con lo que sucede con el valor de la tierra en todo el país, especialmente en el interior del país. Es que a partir de la muy importante suba de precio del valor de la tierra rural con destino productivo, muchos propietarios han vendido sus parcelas y localizado en las ciudades, cambiando de actividad. La importante capitalización generada por los altos precios logrados son invertidos en propiedades inmuebles en las distintas ciudades de nuestras ciudades para dedicar a la renta y ésta sobre demanda ha hecho subir el valor de los bienes en buena parte del país. Esta dinámica, aunque tal vez con menor incidencia, experimenta la capital.
Mercado de alquileres
En el mismo sentido viene evolucionando la oferta y la demanda en el mercado de alquileres. Desde hace un buen tiempo a esta parte los alquileres siguen con una marcada tendencia alcista, encareciéndose bastante por encima de la evolución general de precios (IPC). Incluso representando una porción mayor de los ingresos de los hogares. En efecto a finales del mes de mayo pasado los alquileres se habían encarecido un 6%. Esto tras incrementarse un 14% en el mencionado año móvil. El único dato atenuante de esta situación es que, según el INE, es que la tendencia de incremento de los nuevos contratos es levemente inferior a la de los contratos vigentes. Esto estaría indicando una curva menos pronunciada en los incrementos de los alquileres futuros.
Alquileres e ingresos
Otra preocupante particularidad en la dinámica del mercado de alquileres, es que su incidencia en los ingresos promedio de los hogares se ha incrementado del 2006 a esta parte. El gasto en alquiler representa al final del segundo trimestre de año en curso casi el 20% del ingreso de los hogares, cuando en 2006 era el 18%.