El mercado de vivienda está segmentado.

El componente mano de obra sigue aumentando en dólares en el 2009. A pesar que el costo aumenta menos que el salario, la falta de crédito y mayores tasas de interés desvían demanda hacia el alquiler.

Hace algunas semanas el BHU puso a la venta unas pocas viviendas en ubicaciones relativamente céntricas en la ciudad de Montevideo. Esta acción logró captar mucha atención, hasta el punto que potenciales interesados estaban dispuestos a hacer cola durante todo un fin de semana de invierno a la intemperie con tal de acceder a esta oferta limitada. En términos de mercado, que existan consumidores dispuestos a pagar un sobreprecio en tiempo y sacrificio es una señal muy clara de la diferencia que existe entre la oferta y demanda de viviendas. Si se quiere hilar más fino dentro del sector se puede presumir que también es señal de la diferencia entre la oferta y la demanda por crédito para la compra de viviendas. Esta situación repercute en el mercado de alquileres, incrementando los valores de los nuevos contratos. En la medida que los alquileres suben, también lo hace el nivel de la rentabilidad de invertir en inmuebles. De esta forma se atraen nuevas inversiones a la construcción y se tonifica el nivel de actividad del sector, eventualmente con una baja en el precio de las propiedades en el futuro cuando la oferta se concreta en el mercado. De todas formas, el aumento de la oferta ocurre solo en el mediano plazo y no soluciona el problema actual derivado de la suba en la tasa de interés y la escasez de crédito a largo plazo para la compra de vivienda. Por lo tanto, estimamos que el desequilibrio actual perdurará por un tiempo ya que las fuerzas de ajuste actúan lentamente.
CRECIMIENTO.
Cuando se analizan las cuentas nacionales se observa que la actividad de construcción ha crecido en los últimos cinco años. La tasa de variación acumulada (50%) está dentro de las más altas superando notoriamente el nivel de actividad promedio del PIB (30%). Hay un buen número de obras en construcción y por lo tanto la oferta de viviendas crece a mayor ritmo que la población. Incluso, una vez comenzadas las obras, la continuidad de la misma hasta el final para concretar el valor agregado en un precio de venta, asegura un nivel de actividad en el sector a pesar de las oscilaciones en el nivel de actividad general de la economía. Por lo tanto, cuando se mira la actividad del sector en términos agregados, el desfasaje entre oferta y demanda que se manifestara en las largas colas en el BHU, no puede ser explicado por la falta de dinamismo del lado de la oferta. En consecuencia, hay que mirar más adentro y llegar a los segmentos de mercados. Sobre los segmentos de mercado, la Intendencia Municipal de Montevideo está muy atrasada con la difusión de estadísticas sobre los permisos de construcción por barrios lo que permitiría entender si la evolución de la construcción es muy despareja. De todas formas, la simple visualización de la realidad al recorrer la ciudad muestra que la construcción de edificios se concentra en la zona costera de la capital y en particular en los barrios con mayor costo por metro cuadrado de suelo y poder adquisitivo de los hogares. Este crecimiento desigual por segmentos se condice con las estadísticas de avance de obra que proporciona el INE. En el 2008 se construyeron aproximadamente 202.000 metros cuadrados, el 45% con características suntuarias, manifestándose bajo la forma de torres de edificios y edificios medianos. Le siguen en importancia las torres de edificios de calidad media con ascensor ya que solamente el 6% de la construcción se corresponde con viviendas catalogadas como económicas.
COSTO.
El costo del metro cuadrado en dólares, principal unidad de referencia del valor de las propiedades en el mercado, ha registrado una evolución fuertemente ascendente en el período de recuperación económica en el país, hasta la explosión de la crisis internacional en agosto del año pasado. La suba del tipo de cambio en los últimos meses ha superado el ritmo de crecimiento en el costo promedio, por lo tanto el costo en dólares bajó -3,8% al comparar el promedio del primer cuatrimestre del año con el promedio de todo el 2008. Los principales componentes del costo de un metro cuadrado construido son los materiales y la mano de obra. En los últimos cinco años los dos componentes han venido creciendo fuertemente en dólares, salvo pequeños períodos de renegociación de convenios salariales. Desde agosto del año pasado, con la explosión de la burbuja de precios de las materias primas a nivel internacional, se produjo un muy fuerte ajuste a la baja en estos componentes de costos en dólares. Por su parte, la mano de obra se mantiene relativamente estable cuando es expresada en la moneda extranjera. El promedio de los primeros cuatro meses del año señala una caída del 7,8% contra el promedio del 2008 para el costo en materiales de construcción y una suba del 1,6% para el costo de la mano de obra. En este caso se cumple la máxima que dice que al explotar una burbuja, donde mayor ha sido la valorización en dólares durante la fase de expansión de precios, mayor ha sido el ajuste a la baja posterior. Este es el caso de lo que ocurrió en Brasil en comparación con nuestro país. Obviamente, la fuerte crisis que está viviendo el mercado inmobiliario europeo, particularmente el español, hace innecesaria la comparación de precios. Otrora era una comparación valedera puesto que la diferencia era muy grande y al haber poca demanda regional sobresalían los inversores extra región en el mercado. Hasta el momento no se ha llegado a observar ventas de "liquidación" por dichos inversores para repatriar capitales.
CAPACIDAD.
Volviendo a la demanda local cabe señalar que, a pesar de la evolución de los precios reseñada, quienes demandan vivienda dentro de la sociedad también aumentaron sus ingresos en el período. Por lo tanto, a mayor poder de compra han tomando un papel más protagónico en el mercado. En efecto, si se compara el costo de la construcción con el salario medio, la tendencia del ratio es descendente. Esto refleja que quienes reciben un salario por su trabajo, en promedio han incrementado su poder de compra de metros cuadrados de vivienda recién construidos. Por lo tanto, la evolución ascendente de los precios de la vivienda no es el elemento determinante de la demanda insatisfecha. En particular si se observa el precio del metro cuadrado en dólares, en el 2008 se ubicó en US$ 774 para las compraventas de propiedad horizontal en Montevideo; este valor supera ampliamente los US$ 467 por metro cuadrado que se observara en 2003. De todas formas esta diferencia no debe generar la impresión que no se pueden concretar negocios en el mercado de vivienda para hogares de ingresos medios debido a que la construcción está más cara en dólares. Si se miran los precios en dólares corrientes, los actuales no difieren mucho de los comprobados 10 años atrás ya que, sobre finales de los noventa, el metro cuadrado de propiedad horizontal se negoció en promedio a US$ 770. Pero para la demanda local poco importa si las propiedades en Uruguay están más o menos caras en dólares que en otras regiones. Cuando de vivienda se trata es un bien no transable claro y su precio depende de la oferta y la demanda local. El principal cuello de botella desde que el BHU ha desaparecido del mercado de crédito hipotecario es que no se ha cubierto el mercado. Solo unos tibios intentos de la banca privada primero y del República después. En la actualidad la capacidad de compra de los salarios está jaqueada por la falta de crédito y por las tasas de interés. El resultado como veremos a continuación es una presión alcista sobre los alquileres.
ALQUILERES.
Si la tasa de interés para créditos a la vivienda sube y los criterios para otorgar préstamos se hacen más rígidos, entonces se concretarán menos operaciones de compraventa. En los últimos meses la tasa en UI que se observa para los créditos para compra de vivienda ha subido aproximadamente dos puntos porcentuales en promedio y se ubica en el 6,1% anual. Esta suba genera un incremento en la cuota mensual a pagar que dependiendo del plazo al que se otorgue el préstamo puede ubicarse entre el 15% y el 20% en pesos constantes. Por lo tanto, el precio más alto de la vivienda debido a los mayores costos y la suba de la tasa de interés están conspirando contra esa potencial demanda que surge del menor desempleo y la suba del ingreso de los hogares. ¿Dónde repercute? En el mercado de alquileres. En efecto, de acuerdo al relevamiento de contratos de alquileres que se realiza para el IPC se observa que entre 2007 y 2008 se produjo un fuerte aumento en el valor del alquiler en relación a los salarios medios. En los últimos seis meses se observa un estancamiento que acompaña la baja en el precio de las propiedades y del costo del metro cuadrado en un contexto de aumentos de salarios indexados por convenio.