Crece el precio de vivienda y alquileres.

Los nuevos inmuebles se concentran en la zona de la costa de Montevideo, en Punta del Este y en la modalidad de mayor calidad y costo.

Una de las dudas que surgieron a partir del inicio de la crisis internacional en agosto del año pasado fue el posible impacto negativo que pudiera tener sobre el sector inmobiliario de la economía uruguaya. El epicentro de la crisis se ubicó en el mercado de propiedades en los países desarrollados y a través de la globalización se podría pensar que el contagio llegaría a todas los mercados. Evaluando la situación del sector construcción en nuestro país en la primera mitad del 2009, se concluye que no ha habido un impacto negativo sobre el sector. Por el contrario, se ha transformado en uno de los resguardos del nivel de actividad y empleo en la economía.
La actividad en el sector de la construcción ha registrado un crecimiento en términos reales y en valor corriente en el último año. Según las cuentas nacionales, se registra un incremento del 7% en el primer semestre. Si se lleva a valores corrientes, la evolución es más impactante ya que se ubica en el 28%. Se podrá decir que es un aumento de precios en pesos pero que el dólar también aumentó en el período. Es cierto ya que si se compara el primer semestre de los dos últimos años se observa una devaluación del orden del 16%. Aun corrigiendo por esta evolución del dólar se observa un crecimiento en los precios implícitos del sector en dólares del orden del 3%.
Por lo tanto, no ha habido una crisis de precios en el sector y la participación en el total del PIB ha subido en términos de un año del 6,2% al 7,4% (tomando como comparación el segundo trimestre en los dos últimos años). Este aumento en los precios tiene que ver con el aumento en los costos que analizaremos más adelante y con un cambio estructural en torno a qué es lo que se está construyendo, con mayor participación de las viviendas de mayor valor unitario. Luego de tratar estos dos temas, se vinculará el escenario de la construcción de vivienda con el mercado de alquileres, uno de los principales componentes de la canasta de consumo.
COSTO. El punto de comparación a lo largo del tiempo se puede realizar expresando los costos en dólares de Estados Unidos. En el Gráfico Nº 1 se observa la evolución en dicha moneda, desde comienzos del 2007, para los tres principales componentes de estos costos: los materiales, la mano de obra y los gastos generales.
Hay dos períodos claramente marcados por la crisis internacional. Hasta el tercer trimestre del 2008 se experimenta un muy fuerte aumento en dólares entre el 40% y 50% en tan sólo 21 meses. El factor más expansivo fue el costo de los materiales que poseen componentes transables internacionalmente y cuyo precio en dólares sufrió la expansión de la demanda global en pleno desarrollo de la fase final de la burbuja de precios inmobiliarios.
Hay un primer momento de ajuste donde los precios en dólares de los materiales y los gastos generales caen fuertemente, manteniéndose relativamente estable el costo de la mano de obra en dólares (el aumento en pesos del salario sectorial compensa la suba en el tipo de cambio).
En el tercer trimestre del 2009 se observa un aumento en los tres componentes, incluso el costo de la mano de obra ha superado el nivel máximo previo a que explotara la burbuja.
SUNTUARIA. El INE divulgó recientemente un análisis del Valor Bruto de Producción del sector de la construcción de viviendas nuevas para el departamento de Montevideo. En el primer semestre del 2009 se construyeron 9,5% metros cuadrados más que en el mismo período del año pasado, aunque en comparación con la segunda mitad del 2008 se comprueba una caída. Lo trascendente para este análisis de coyuntura es que el valor bruto construido en Montevideo se ha concentrado en la vivienda de mayor calidad ya sea bajo la forma de torres (gran metraje en una misma construcción) o individuales y dúplex.
Efectivamente, el 45% de la superficie construida en el primer semestre del 2009 corresponde a torres suntuarias y el 18% a viviendas individuales o dúplex también catalogadas como suntuarias. Incluso el 15% del total corresponde a la categoría de construcción inmediatamente más baja que son las torres medianas con ascensor. Por lo tanto, el 78% de lo construido es en el segmento de mayor valor unitario.
Esta observación concuerda con los permisos de construcción que se otorgaron en el período pues hay una concentración de proyectos en los barrios de la costa como Carrasco, Pocitos, Punta Carretas.
Por lo tanto hay un potencial muy grande de crecimiento de la construcción de vivienda en los barrios del centro y del norte del departamento. Estos, tradicionalmente se fondearon con créditos del Banco Hipotecario y en la actualidad sienten la falta de financiamiento. Un dato por cierto muy interesante para los promotores y para las instituciones de intermediación financiera.
DESACELERACIÓN. Estos aspectos estructurales reflejados en los permisos que se otorgaron en el primer semestre del 2009, permiten también prever que, en la medida que se desacelere la demanda en los barrios de la costa, el sector se estancará. Una señal al respecto se obtiene de las autorizaciones actuales que pautan la actividad del sector en los próximos trimestres. Por ello es interesante hacer una lectura a esta información. En primer lugar, el volumen ha sido muy bajo en comparación con el año pasado. En el Gráfico Nº 2 se observa la evolución de los permisos otorgados por año y para el metraje del 2008, lo aceptado por la Intendencia en la primer mitad del 2009 resulta muy bajo.
En la primera mitad del año se otorgaron permisos por 149.980 metros cuadrados, cifra que está pautando un descenso en el ritmo de interés para nueva construcción. Es llamativo incluso que solamente 68.520 metros cuadrados corresponden a construcción de vivienda ya que hay un alto componente de superficie a construir para comercio. Esta construcción de vivienda se concentra en la costa ya que entre Carrasco, Buceo, Pocitos, Punta Carretas y Parque Rodó se llevan el 50%. Se podría interpretar que en este momento la base del crecimiento de la construcción en Montevideo se está agotando por estar altamente concentrada en algunos barrios y acercarse al punto de saturación de la oferta.
La contracara de esta conclusión es que hay un mercado potencial disponible, casi que inexplotado en los últimos siete años.
INTERIOR. El otro motor del crecimiento de la construcción de vivienda se encuentra fuera de Montevideo, convirtiéndose en la otra característica estructural de este momento del mercado de vivienda. Del análisis de la información de los gobiernos departamentales, sobresale la concentración de permisos en el departamento de Rivera que para el año 2008 aportan el 16% de las solicitudes aprobadas por las intendencias. Como se trata de vivienda, lo que impulsa este incremento en la oferta es la demanda de casa habitación, presumiblemente debido a la instalación de nuevos emprendimientos industriales vinculados a la actividad forestal intensiva que hay en la zona y departamentos aledaños. Lamentablemente no se dispone de información de la Intendencia Municipal de Tacuarembó que al momento de realizar el informe del INE no había suministrado los datos.
Obviamente que Maldonado y Canelones son los otros departamentos que destacan por la cantidad de metros cuadrados aprobados. En el caso de Maldonado, la serie de permisos que se dispone arranca a mediados de la década de los noventa y en los últimos cuatro años han registrado valores en el orden de los 300.000 metros cuadrados anuales mientras que a finales de los noventa las solicitudes se habían estancado en el entorno de los 150.000 metros cuadrados anuales. Las obras son visibles en particular en la zona cercana a la punta hacia la playa brava.
En Maldonado, la información del primer semestre del 2009 permite un mayor optimismo sobre el nivel de actividad para el futuro que el ya expresado para Montevideo. Hay que considerar que se otorgaron 106.674 metros cuadrados en seis meses de los cuales 90.049 son solicitudes de vivienda. Además de la capital departamental sobresalen Punta del Este, Punta Ballena y José Ignacio.
PRECIOS. Los precios de venta de inmuebles han subido en un contexto internacional de baja. Si se miran las compraventas registradas y el valor promedio por metro cuadrado se constata que en Montevideo, a mediados del 2009, se observaron precios de venta 3% superiores en dólares al mismo momento en el año anterior, por lo tanto un 23% superior en pesos. Como dato adicional de esta fuente de información se puede considerar la cantidad de operaciones registradas y estas registran una caída del 20% en el último año.
Los alquileres también están cada vez más altos. Otra señal de que existe espacio para un incremento en la oferta, siempre que se logre orientar la misma hacia los segmentos que cada vez están dispuestos a pagar más por vivienda y no están siendo atendidos en el momento.
Mientras que el alquiler promedio en julio del 2009 era de $ 4.975 para una propiedad horizontal en Montevideo, los nuevos contratos que se hacían en ese mes se ubicaban en $ 6.300. Los nuevos contratos de alquiler de vivienda están siendo sensiblemente superiores a los vigentes y por lo tanto se genera una tendencia creciente a mediano plazo segura. Como mensualmente se renuevan entre el 2% y el 3% de los contratos existentes al mes anterior, el impacto de los nuevos contratos no es instantáneo, pero a la larga se observará en la canasta de consumo. En el Gráfico Nº 3 se presenta la evolución reciente de la participación de los alquileres en el IPC, que por la dinámica reseñada en este artículo seguirá subiendo hacia el 5%.

Este informe fue elaborado por HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN