FIDEICOMISOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Fideicomisos en el sector inmobiliario.
El fideicomiso puede resultar ser una efectiva herramienta en el sector inmobiliario. En Uruguay, aún está en franco desarrollo.
La figura del fideicomiso fue introducida en el Uruguay a nuestro derecho positivo por la Ley N° 17.703 de 27 de octubre de 2003.
DEFINICIÓN
Se lo define como un negocio jurídico por el cual uno o varios sujetos (fideicomitentes o fiduciantes) transmiten a otro (fiduciario) determinados bienes o derechos para que éste los administre o disponga de ellos en beneficio de una o varias personas o entidades (beneficiarios).
El Fideicomitente o fiduciante es el propietario original de los bienes que conforman la Propiedad Fiduciaria.
Podrá ser constituido mediante un acuerdo o por testamento por el cual determinados bienes o una parte de ellos deberán ser transferidos a un Fiduciario y, excepcionalmente, por decisión unilateral (cuando se trate de un Fideicomiso Financiero para oferta pública) y supone la constitución de un patrimonio independiente que puede integrarse con bienes o derechos de cualquier naturaleza, presentes o futuros a ser transmitidos al Fiduciario.
CARACTERÍSTICAS
Las obligaciones emergentes son las siguientes:
a) del Fideicomitente: transferir los bienes o derechos al Fiduciario y remunerarlo por su actividad, salvo que se haya estipulado lo contrario; y
b) del Fiduciario: que debe de cumplir con las instrucciones que le han sido impartidas en beneficio del Beneficiario y, al finalizar el Fideicomiso, transferir los bienes como se haya pactado.
Asimismo, el Fideicomitente, quien podrá ser el Beneficiario del Fideicomiso, quien a su vez no es una parte real del Fideicomiso sino la persona que tendrá el derecho a los beneficios o que los recibirá una vez finalizado el Fideicomiso, no posee participación en los bienes sino únicamente un crédito contra el Fiduciario.
El Fiduciario es la parte a quien se le transmitirá la Propiedad Fiduciaria para que cumpla de conformidad con las instrucciones impartidas por el Fideicomitente. Por lo tanto, tendrá un derecho limitado de propiedad sobre los bienes transferidos y si actúa en forma contraria a lo estipulado, podrán ser revocados por medio de la vía judicial.
Los bienes son los que pueden ser afectados, totalmente separados de los del fideicomitente, fiduciario y beneficiario, por lo que quedan fuera del alcance de los acreedores de cualquiera de ellos, siempre y cuando no se configure el fraude.
El Fideicomiso podrá finalizar según se haya pactado en el contrato por acuerdo de partes o por cumplimiento del plazo (el plazo máximo es de 30 años) o debido al cumplimiento de la condición o fin para el cual el mismo fue constituido.
También puede extinguirse el fideicomiso si se hubiera convenido por la decisión unilateral del Fideicomitente. También existe la posibilidad de que si se incumpliera con el pago de sus obligaciones, se liquidará de forma privada y deberá finalizar.
FIDEICOMISO COMO NEGOCIO INMOBILIARIO.
Uno de los sectores en los que el fideicomiso ha constituido una efectiva herramienta de desarrollo ha sido el inmobiliario.
El Fideicomiso Inmobiliario permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la etapa previa a la construcción, durante la misma y para su entrega o venta parcial.
Asegura el destino de los fondos y puede combinarse con un fideicomiso financiero mediante la emisión de certificados de cuotas partes de participación.
Los elementos más destacables del fideicomiso son:
· CONFIANZA y SEGURIDAD, a todos los actores involucrados, que es la base del sistema de fideicomiso, donde el bien inmueble siempre está a resguardo. Permite tener la tranquilidad de que no se puede ejecutar judicialmente el patrimonio fiduciario. Ese patrimonio es inembargable por deudas del Administrador o Fiduciante. Por eso, desaparece el riesgo de un proceso judicial de quiebra.
· No se puede cambiar el destino de los bienes afectados al fideicomiso y deben cumplirse los plazos fijados.
· Obligación legal de rendir cuentas en forma periódica a todas las partes.
· Ventajas tributarias e impositivas otorgadas por ley.
· Generalmente permite ofrecer tasas de interés o beneficios más atractivos en relación a plazos fijos, bonos, rentas o paridad cambiaria.
APLICACIÓN PRÁCTICA
Ejemplo:
Un grupo de inversores invierte en un fideicomiso creado a los efectos de desarrollar una urbanización, promoción y venta de un complejo inmobiliario. La sociedad fiduciaria administra los fondos invertidos cumpliendo lo pactado, poniendo como riesgo solamente el inmueble sobre el que se ha invertido. Al momento de haberse prometido para su venta, digamos un tercio de lo proyectado, permite establecer dos opciones claramente visibles. Reinvertir en un nuevo proyecto mediante un nuevo fideicomiso, o continuar hasta la finalización del mismo. Si se continúa, al momento de la entrega de la última unidad, se reparten las ganancias entre los socios del fideicomiso y se disuelve el mismo. Llegando así al final de lo convenido.
En los fideicomisos inmobiliarios los montos de inversión requeridos por los proyectos son generalmente elevados, lo que las hace necesarias de financiaciones externas que no siempre resultan fáciles de obtener.
En ese contexto el fideicomiso puede ser un instrumento que facilite la captación de inversores permitiendo obtener los recursos financieros necesarios.
· Un proyecto inmobiliario requiere inevitablemente la intervención de distintos actores que se involucran con el fin de alcanzar el éxito, (por ej.: urbanistas, desarrolladores del proyecto, ingenieros, arquitectos, entidades financieras, inversores, inmobiliarias, tierras, etc.). Este método puede ser el elemento catalizador y centralizador que coordine los diferentes intereses en juego, ofreciendo seguridad de que el negocio se desarrollará respetando los de todas las partes y según lo convenido.
· Por lo general la inversión inmobiliaria conlleva muchos factores de riesgo que hacen temer el conseguir su éxito comercial, lo que unido a los montos manejados como inversión permiten hacer aconsejable su implementación a través de éste método (lo que generalmente evita, entre otros aspectos que un eventual fracaso del proyecto inmobiliario arrastre a la totalidad de los empresarios). El fideicomiso puede cumplir el rol de ser el vehículo especializado para afectar parte de su patrimonio.
· Igualmente, la utilización de fideicomisos como vehículo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, tiene el efecto de aislarlos y protegerlos de las eventuales vicisitudes financieras de los participantes.
TIPOS DE FIDEICOMISO
a) Fideicomiso de Inversión o Administración, también llamado Fideicomiso Inmobiliario simple.
En este caso, el Fideicomitente procura que un Fiduciario, administre o invierta todo o parte de los bienes o derechos (que pueden ser toda clase de bienes, muebles, inmuebles, derechos, bonos, títulos de deuda, propiedad intelectual, acciones, etc.).
A modo de ejemplo permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la etapa previa a la construcción, en la etapa de proyección y construcción; y posteriormente en la etapa de entrega.
Recibe un bien inmueble para que planifique, desarrolle y dirija un proyecto de construcción y venta de las unidades.
b) Fideicomiso de Garantía, o Fideicomiso Inmobiliario Garantizado.
El objeto de este tipo de Fideicomiso es garantizar y/o asegurar el cumplimiento de una obligación.
El Fideicomitente recibe la transferencia de bienes de la más variada índole y asume una deuda. La que es garantizada mediante la transferencia de bienes a un Fideicomiso e indicando al Fiduciario de que en el supuesto caso de incumplimiento del Fideicomitente, los bienes deberán ser vendidos para pagar a sus acreedores.
Las instituciones de intermediación financiera están explícitamente autorizadas a actuar como Fiduciario y Beneficiario en este tipo de Fideicomiso, lo cual permite a tales instituciones recibir bienes de sus deudores y obtener fondos de los mismos en caso de incumplimiento por parte del Fideicomitente.
Este tipo de fideicomiso constituye una alternativa al tradicional sistema de garantías reales (hipotecas y prendas); permiten abreviar tiempos de ejecución, ya que la venta fiduciaria no constituye una ejecución forzosa en sí misma sino el simple cumplimiento de una obligación por parte del fiduciario de acuerdo con las instrucciones recibidas en el acto constitutivo del Fideicomiso.
c) Fideicomiso Financiero, o Fideicomiso Inmobiliario Financiado.
En este caso hay un Fiduciario que agrega a la función de administración la captación de recursos financieros. Generalmente es por la vía de la emisión de certificados de participación en la Propiedad Fiduciaria o títulos de deuda garantizados por los bienes transferidos al Fideicomiso.
Los mismos se encuentran garantizados por hipotecas en el marco de un proceso de securitización, siendo frecuente la emisión de esos títulos en sucesivas series de forma tal que cada avance de obra sea certificado, permitiendo así aumentar el valor del activo del fideicomiso, e incrementando el valor de la garantía.
Únicamente las instituciones de intermediación financiera o los fondos de inversión pueden actuar como Fiduciarios en este tipo de Fideicomiso.
Conclusiones
Si bien Uruguay cuenta con un marco jurídico favorable para la utilización de fideicomisos en el sector inmobiliario, su implementación se encuentra aún en una etapa incipiente.
La tarea de nuestro cuerpo docente es dotar de instrumentos a nivel académico, para que el sector se aproxime a las nuevas tendencias de manera fundamentada.
Quedamos a las órdenes.