El Fondo de Garantía de Vivienda cubrirá hasta 600 avales por año.

De aprobarse, abarcará compra de inmuebles hasta US$ 85.000.

De aprobarse el proyecto de ley que crea un Fondo de Garantía de Vivienda, éste cubrirá entre 500 y 600 avales por año para compra de inmuebles por un máximo de US$ 85.000. El aval permite al banco financiar el 90% de la vivienda.
En general, "los bancos financian el 70% (del valor del inmueble). El 30% restante se financia con ahorros del propio cliente. Lo que proponemos es que este fondo de garantías pueda asumir el riesgo adicional que toma el banco por prestar entre el 70% hasta el 90% del valor de la vivienda", afirmó el presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) -que administrará el fondo-, Carlos Mendive.
Uno de los problemas que tiene buena parte de la población de ingresos medios para comprar una vivienda es que el banco le exige un 30% del valor del inmueble de ahorro previo. Si se aplicara la garantía del fondo, el ahorro previo se reduciría al 10% del valor del inmueble, lo que las autoridades entienden hará más accesible el crédito hipotecario.
Junto a otros jerarcas del Ministerio de Vivienda que comparecieron la semana pasada ante la Comisión de Vivienda del Senado, Mendive explicó los alcances del proyecto de ley que da exoneraciones fiscales para la construcción de núcleos habitacionales de interés social y que además crea el Fondo de Garantía de Vivienda (Fogavi). Sobre el Fogavi, adelantó que tendrá una capitalización inicial de US$ 6 millones y que comenzará cubriendo "505 avales por año" aunque en el promedio de diez años serán 594 las garantías otorgadas, dice la versión taquigráfica de la reunión.
"Estamos pensando en un valor máximo de vivienda (a garantizar), que también es parte de la discusión que se está procesando, que sería de 800.000 Unidades Indexadas (UI) -unos US$ 85.818-, con un plazo máximo del crédito a 25 años, y el costo estimado por año puede ir hasta 42 puntos porcentuales del préstamo", reveló Mendive.
El costo de la garantía lo deberá pagar la persona que compre el inmueble. "Estimamos que en un préstamo que llega al 90% del valor de la vivienda, el costo de la prima -lo que debería pagar el adquirente- llega al 4% que sería financiado por el banco y, por tanto, no debe pagarse en el momento. A lo largo del tiempo, esa financiación significa un incremento en la tasa del 0,42%, sobre un ejercicio que hacemos respecto a una tasa del 6%", indicó el presidente de la ANV. En esa estimación, "la cuota estaría en las 2.811 UI ($ 6.015), el costo mensual de la prima sería de 108 UI ($ 231,13) y la cobertura en años para un préstamo del 90%, tendría un plazo de 25 años", agregó. "Está claro que en este tipo de operaciones -y es un clásico en la literatura respecto a préstamos de vivienda- es en los primeros años cuando se presentan los mayores riesgos y, en ese sentido, este instrumento los cubriría", explicó el titular de la ANV.
El Fogavi tiene un apalancamiento de dos a uno, eso quiere decir que si se otorgan 600 avales por año, puede hacer frente al impago de 300 de ellos. "En general, aseguradoras privadas en otros países que realizan este tipo de operaciones tienen un apalancamiento de 25 a uno, lo que significa que tienen un 4% de cobertura", señaló el funcionario.
"Empezamos, muy cuidadosamente, con un instrumento que iremos estudiando y ajustando en el tiempo, sabiendo los riesgos que conlleva la actividad crediticia hipotecaria, es decir, considerando sus ciclos y los impactos que puede tener sobre el funcionamiento de la economía, particularmente, en un momento como éste", concluyó Mendive.
El presidente de la ANV afirmó que "aunque se ha empezado a reconstruir el mercado de créditos hipotecarios para vivienda, todavía los niveles rondan el 4,5% o 5% del Producto Interno Bruto (PIB). Si comparamos con los demás países de la región, vemos que en Chile se ubica en el entorno del 17% del PIB, Brasil 11% y México 13%". Y remarcó: "Todavía estamos en niveles muy inferiores, comparándolos con la región y también con nuestros promedios históricos".
Nicho de ingresos altos puede agotarse.
El subsecretario de Vivienda, Jorge Patrone, afirmó en la Comisión de Vivienda del Senado que "hoy esta industria (de la construcción) está "en pleno funcionamiento, alcanzando récords en metros cúbicos de hormigón" y generando "50.000 puestos de trabajo". Pero, advirtió que "la mayor parte de lo que genera" son productos destinados a una franja de "alto poder adquisitivo". "Este escenario que en la actualidad puede ser muy importante, en un determinado momento, que no situamos en el corto plazo pero que podría darse en uno mediano, podría ver agotado su nicho de mercado, cuyos clientes provienen de los deciles más altos de la población y de extranjeros". Patrone señaló que "eso podría provocar una recesión en este nivel de intervención y, a su vez, generar una pequeña caída en los niveles de inversión en la construcción, con el consecuente reflejo en los puestos de trabajo".
El proyecto de ley que da beneficios fiscales a la inversión en vivienda social "apunta al incremento de la oferta habitacional" lo que "derivará en una regulación del mercado y del precio de las viviendas".