Comprar casa hoy es un sueño para pocos.

Los bancos privados sólo atienden a hogares de altos ingresos, mientras que la oferta del BROU sí llega al 59% pero advierten que en la práctica frustrará las ilusiones de muchos.

Podrá abandonarse la tradición del matrimonio o postergarse la llegada de los hijos, pero el plantearse como prioridad "el techo" tiene aún vigencia entre muchos uruguayos. Sin embargo, con una oferta de viviendas cada vez más escasa y con precios cada vez más altos, el sueño de la casa propia está aún lejos para una gran mayoría, pese al despegue en los últimos años de los créditos hipotecarios de carácter social, con el papel que comenzó a jugar la Agencia Nacional de Vivienda, el Ministerio de Vivienda y el relanzamiento del Banco Hipotecario (BHU) el año pasado.
La apertura la semana pasada de los préstamos hipotecarios del Banco República (BROU) a toda la población, que exige un ingreso líquido mínimo por núcleo familiar de unos $ 15.760, ilusiona por su baja barrera de acceso, aunque el acceso a la vivienda sigue sin ser tan fácil si se observa a qué monto puede acceder una familia con esos ingresos, la oferta de inmuebles en el mercado y los costos asociados a la compra.
Esa familia pagaría una tasa de interés anual de entre 7% y 7,5%, una cuota mínima de 1.500 Unidades Indexadas (UI, unos $ 3.000) o US$ 150 si el crédito es en dólares, que no podrá superar el 35% de los ingresos líquidos para créditos en UI y de 20% en dólares y a un plazo máximo de 20 años en UI y 10 en dólares. Con esas condiciones puede acceder a un préstamo a 20 años de unos US$ 26.600 y deberá contar, a su vez, con ahorros propios, ya que el banco le financia hasta 70% del valor del inmueble.
En caso de disponer ese 30% restante (US$ 11.400) y llegar así a juntar US$ 38.000 es posible acceder a un apartamento en algunas zonas periféricas de Montevideo o, si no, optar por el interior del país. Es que un apartamento de unos 60 metros cuadrados, de dos dormitorios -donde podría vivir una pareja con un hijo, por ejemplo- no baja de los US$ 50.000 en Centro y Cordón, no vale menos de US$ 100.000 en Parque Batlle y supera esa cifra ampliamente en zonas como Pocitos, según un relevamiento realizado sobre la última edición del Gallito. Mientras, en barrios como Maroñas es posible encontrar una unidad de esas características por US$ 45.000 o por US$ 30.000 en Euskalerría.
Las cifras que esta semana divulgó el Instituto Nacional de Estadísticas confirman el encarecimiento de los inmuebles: en el último trimestre cerrado a febrero el metro cuadrado trepó 4,8% en dólares. Y el panorama futuro es complejo ya que "los que construyen no lo hacen en barrios periféricos, porque el costo de construcción es el mismo y en un lado venden a US$ 2.000 el metro cuadrado y en otro a la mitad", analizó el gerente de ventas de Acsa, Edgardo Cenllo.
En tanto, la pujante demanda de alquileres -casi el único acceso a la vivienda para muchos- dispara también esos precios, apuntó el operador inmobiliario Julio Villamide. En febrero, en términos reales, los alquileres treparon un 5% respecto a igual mes de 2009, lo que lleva a encontrar precios de $ 8.000 en Centro y Cordón (para aquel apartamento de 60 metros), $10.000 en La Blanqueada y Parque Batlle; y esas cifras se disparan en Pocitos o Carrasco.
Para algunos elegidos
Con este panorama, diversas fuentes financieras, inmobiliarias y notariales expresaron a El Empresario su escepticismo respecto al acceso a la vivienda propia para la población de ingresos medios bajos. "La gente lo primero que piensa es en el techo, pero $ 16.000 se les va en comida; si es una familia con hijos, no podrá afrontar la cuota", opinó una fuente financiera. Para otra, lo que "hay que ofrecerle a esas personas son alquileres accesibles", ya que esas propuestas de créditos quizá son viables en lo teórico pero difícil de llevar a la práctica.
En diálogo con El Empresario, el director del BROU, Juan José Cladera, aseguró que con esos créditos llegan a un porcentaje muy extendido de la población y que la cara y escasa oferta de viviendas "es un problema del Ministerio de Vivienda". "Yo doy créditos, no puedo hacer política de ingresos ni política de vivienda", remató.
Desde mayo de 2007 hasta diciembre de 2009 en total se otorgaron 11.179 nuevos préstamos por unos US$ 325 millones para vivienda según el portal especializado Situación Inmobiliaria. Según el escribano Diego Sánchez, la mayor parte de los que acceden a estos créditos son los que cambian la cuota del alquiler por la del crédito hipotecario, o aquellos que tienen una buena parte de la inversión ahorrada y sacan el préstamo para pagar un saldo pequeño.
"Es que comprar sin plata es casi imposible", sentenció el director de una reconocida inmobiliaria. La oferta de créditos hipotecarios de los bancos privados exige un ingreso familiar mínimo de entre $ 30.000 y $ 40.000, con una tasa de interés promedio de 6,5% anual. Eso implica que un 16% de la población es potencialmente atendida por la banca privada -9% pertenece al nivel medio-alto, con ingresos de unos $39.000 y otro 6% pertenece al alto-medio y alto-alto, con ingresos superiores a $75.000, según datos del Índice de Nivel Socioeconómico, actualizados por El Empresario-.
En tanto, los hogares que califican para algunas de las ofertas públicas -teniendo en cuenta el ingreso mínimo exigido por el último producto del BROU- son 59% del total -a las franjas ya mencionadas se suma 16% que pertenece al nivel medio-medio, con ingresos de unos $ 26.000, y otro 27% que se incluye en el sector medio-bajo, que gana unos $16.000-. Sin embargo, para Villamide, "hoy los créditos arrancan para núcleos familiares superiores a US$ 1.200; no es que estén restringidos al resto, pero en la práctica es lo que se cumple".
Al pensar en personas con un nivel de ingresos bajo, no es un tema menor pensar en los gastos asociados a la transacción. Según el arancel prefijado por la asociación de escribanos, se cobra 3% del monto de adquisición de compra como honorarios y otro 3% por la escritura.
Otro factor en juego son los tiempos de demora. En un banco privado, un crédito hipotecario puede demorar en concretarse entre 30 y 45 días, mientras que en el BROU o BHU puede llegar a los seis meses. Es posible que un propietario no esté dispuesto a esperar tanto para concretar la transacción.
Entonces, lo más probable es que "esos créditos del BROU sirvan para los inquilinos que quieren comprar la casa que están habitando", lo que implica que el propietario no está apurado por vender, aseguró Edgardo Cenllo, gerente de ventas de Acsa.
Hogares que no califican
El 41% de las familias uruguayas pertenece a los niveles socioeconómicos bajo-medio y bajo-bajo, tiene ingresos inferiores a $10.000 y se encuentra por fuera de la oferta de créditos hipotecarios de los bancos públicos y privados. Sin embargo, de a poco esas familias se contemplan en ciertos préstamos que otorga el Ministerio de Vivienda y la Agencia Nacional de Vivienda.
Uno de los inconvenientes con los que se encuentra una persona que quiere comprar en una zona periférica, además de no llegar al mínimo ingreso requerido por un banco, es que en esos barrios es más probable que el inmueble no sea hipotecable, generalmente, porque se le hizo obras sin pago de aportes patronales.