Actividad inmobiliaria. Entre la crisis y la espera de mejores precios

Compraventas cayeron 4%
Contratos nuevos de alquiler frenan su alza.
El último informe del Instituto Nacional de Estadística respecto a la evolución de la actividad inmobiliaria, tanto en lo que refiere al segmento de compra venta como al de alquileres, muestra datos significativos en los dos primeros meses del año. Ambos segmentos se ven influidos por factores externos, en particular la crisis global y el resentimiento de las expectativas que esto tiende a generar, así como de factores internos, y de la combinación de ambos. En particular se observa una caída en la cantidad de compra ventas en los dos primeros meses, así como una desaceleración en el ritmo de incremento de los alquileres nuevos, que se acompasan relativamente con la evolución general de precios, aunque aún por encima del IPC. El precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en el trimestre móvil diciembre 2008 ­febrero 2009 con respecto al trimestre anterior, varió en 2,50%, medido en pesos y 2,61% medido en dólares.
Cantidad de compra ventas
Cuanto se observa cómo evolucionó la actividad en el segmento de compra­ventas, el índice de cantidades muestra una caída de ­19,07% en comparación con el trimestre anterior y ­4,29 % contra igual trimestre del año anterior. En las mencionadas variaciones de cantidades resulta apreciable cierta estacionalidad, obteniéndose los mayores registros a fin de año, en los meses de noviembre y diciembre, mientras que los menores resultan enero y febrero, producto de la temporada estival. No obstante, cuando se analizan los datos respecto a un año atrás, se aprecia una disminución que puede ser explicada por lo excepcional de la primera mitad de 2008 cuando, previo al estallido masivo de la crisis global, los indicadores de actividad económica alcanzaban niveles históricos en prácticamente todos los rubros. En los primeros meses de este año con la crisis impactando de lleno, es natural que se refleje en una caída en el número de compra venta. Pero además hay factores de carácter comportamental interviniendo, y es que frente a un escenario de incertidumbre y de desaceleración general de economía, muchos están aguardando que esto se traduzca en una reducción de los precios y allí salir al mercado. No obstante, algunos analistas indican que esto no sucedería, al menos rápidamente, ya que el mercado inmobiliario, en su segmento de compra­ventas, incorpora altos niveles de demanda externa que fungen como sostenes de los precios.
Alquileres
Respecto a este segmento, el informe del INE muestra una paulatina desaceleración de precios. Para ello convergen diversos factores, desde un impacto sobre la demanda derivada del mayor dinamismo experimentado en los últimos años por el mercado de compra­venta y de crédito hipotecario, tanto público como privado. Así como la absorción y naturalización del impuesto a la renta que, en su mayoría, ya ha sido asimilado. Aunque cabe mencionar que tampoco aquí esta exenta la irradiación de la crisis que hace recular las expectativas de la oferta. Cuando se observa la evolución de los precios promedios de los alquileres entre el año móvil que va de febrero 08 a febrero 09, los contratos nuevos se incrementaron un 9,17%, un poco por encima del IPC, mientras los contratos vigentes se incrementan 15% en el mismo lapso. Está diferencia muestra que del lado de la oferta hay una menor expectativa para los contratos nuevos.