Fucvam es escudo de una deuda incobrable.

Cooperativas. No quieren quedar fuera del Plan de Impacto Habitacional del gobierno.

Todo comenzó con una simple reunión entre compañeros, un domingo a la mañana hace 40 años. Esas "asambleas domingueras" fueron el génesis de una de las deudas más grandes que hasta hoy arrastra el Estado uruguayo. Durante los últimos 40 años la manera más accesible y práctica que tuvieron las familias de ingresos medios y bajos para acceder a una vivienda fue el sistema de cooperativas de ayuda mutua, pero en los próximos años podría dejar de serlo. La problemática habitacional encabeza la lista de prioridades del nuevo gobierno y fue tildada de "emergencia nacional". Para esto José Mujica y su equipo de trabajo tienen pensado desarrollar el denominado Plan de Impacto Habitacional (PIH), que será ejecutado desde la órbita de la Administración Central (específicamente desde el futuro Ministerio de Presidencia), y no desde el Ministerio de Vivienda, de la misma manera en que el Latu ejecutó el Plan Ceibal por un sendero paralelo al Ministerio de Educación y Cultura y la ANEP.
Ser parte.
Ante esta situación en la que todas las luces del escenario de la política de vivienda apuntan hacia el auspicioso PHI, el sindicato de cooperativistas Fucvam y sus pretensiones podrían quedar desplazados a un segundo plano. Sin embargo, la mayor y más activa organización social uruguaya en el campo de la vivienda no está dispuesta a permitir que le arrebaten el papel protagónico tan fácilmente. Con inteligencia, sin pararse en el lugar del "grupo problemático", Fucvam desarrolló una idea para no quedar afuera del nuevo guión: lanzó el programa "Mil baldes y mil cucharas". "Con mil baldes y mil cucharas de albañil Fucvam abre una cuenta en su sede para que miles de uruguayos depositen estas herramientas para colaborar en el Plan de Impacto Habitacional que surgirá a partir de un decreto que definirá al Uruguay como Estado de Emergencia en materia habitacional", reza la presentación de la iniciativa en la web de Fucvam. El ex ministro de Vivienda, Carlos Colacce, que tuvo que negociar ante las presiones de Fucvam (entre ellas una huelga de hambre reclamando más créditos) a lo largo de todo su mandato, contó que ese fue uno de los puntos que más se reiteró en las discusiones con los dirigentes de la federación. "A veces a ellos les cuesta entender que el cooperativismo no es la única vía para solucionar los problemas de vivienda, sino que se trata de dar un abanico de opciones, dentro de las cuales las cooperativas de ayuda mutua son una más, y no necesariamente la principal", expresó el ex titular de la cartera ministerial.
Ladrillo fuerte.
Lejos de dedicarse exclusivamente a poner un ladrillo sobre el otro, Fucvam fue tomando protagonismo en otros ámbitos, ganando ascendencia social e incluso llegó a incidir en la legislación nacional, cuando llevó adelante la embestida que logró juntar 330.000 firmas para derogar la Ley de la Propiedad Horizontal. Con el paso del tiempo Fucvam desarrolló peso político y participa activamente de las grandes movilizaciones de la izquierda casi en pie de igualdad con organizaciones como el Pit-Cnt en temáticas que no refieren solamente a sus fines sociales característicos, en especial en temas referidos a los derechos humanos. En su conducción prevalecen los sectores más ortodoxos de la izquierda, con prevalencia de militancia del MPP y el Partido Comunista. La participación activa de la principal federación cooperativista del Uruguay en el PIH no supondría mayores contratiempos si sus integrantes (más de 350 cooperativas de vivienda), no fueran responsables de una de las deudas más grandes que el Estado uruguayo arrastra hace más de 30 años. Una deuda que nadie cuantifica. Fucvam se inició en 1970 y cuatro años después apareció la primera deuda con el BHU. En aquella época los préstamos para las cooperativas de ayuda mutua eran otorgados por el Hipotecario, generalmente a 30 años, en Unidades Reajustables y con un interés del 3% anual (mejores condiciones que para un particular, quien como máximo podía acceder a un crédito a 25 años, a un interés del 5%). A partir de 1990, con la creación del Ministerio de Vivienda, los créditos para las cooperativas pasaron a depender de esa secretaría de Estado. Año a año el Ministerio fue otorgando préstamos a través del Banco Hipotecario y miles de familias pudieron construir sus casas mediante el sistema de autogestión y ayuda mutua.
Ya está pagado.
En 2006, un comunicado del Ministerio de Vivienda evidenció el conflicto que Fucvam mantenía con el gobierno por el incumplimiento del pago de las cuotas de los préstamos. Ese mismo año el semanario Brecha publicó un artículo que aseguraba que el conflicto había comenzado en el año 2000 a partir de un estudio realizado por el economista Daniel Olesker (actual Ministro de Salud Pública). Ese informe afirmaba que se habían aplicado intereses abusivos (por resoluciones de aumento tomadas durante la dictadura) y que la revaluación que había experimentado la UR implicaba que el valor de las viviendas ya estaba pagado, considerando indicadores como su valor en el mercado, o su equivalente en horas de trabajo. Tras el estudio del economista, la Asamblea Nacional de Fucvam entendió que muchas de las cooperativas que estaban abonando cuotas, en algunos casos desde hacía más de dos décadas, ya habían amortizado los préstamos. Y decidieron dejar de pagar. Así entonces, la deuda de las cooperativas nucleadas en Fucvam se divide en dos: la que generaron con créditos del BHU (construidas antes de 1990) y la que generaron con el Ministerio. En el primer caso, la deuda tiene dos orígenes: los problemas financieros (los cooperativistas no pueden pagar la cuota y la cooperativa entera no puede pagarle al banco) y los gremiales, generados a partir de 2002, cuando Fucvam determinó que estas cooperativas sólo pagarían el 50% de la cuota, por entender que los intereses eran abusivos. En el segundo caso (el de las cooperativas que se financiaron a través del Ministerio), la deuda se generó únicamente por dificultades financieras (por ejemplo, cuando un usuario se queda sin trabajo y no puede afrontar el costo de la cuota). En octubre de 2008, Fucvam y el Ministerio de Vivienda firmaron un acuerdo por el que las cooperativas se comprometieron a regularizar el sistema de pagos y el Ministerio a restablecer las inversiones en política habitacional, particularmente en el sistema cooperativo. La Agencia Nacional de Vivienda es la encargada de gestionar el acuerdo.
Plata quemada.
El monto de la deuda de las cooperativas afiliadas a Fucvam no está claramente identificado en la actualidad. Desde la Agencia Nacional de Vivienda se informó que no hay una cifra global, sino que las deudas se estudian caso a caso y cooperativa por cooperativa. Según datos que la ex presidenta del BHU Graciela Pérez Montero le proporcionó al semanario Búsqueda en 2004, la deuda total de las cooperativas con el BHU era de US$ 243,9 millones en ese entonces. De ese monto, US$ 160,2 millones correspondía a deudas de cooperativas de ayuda mutua (Fucvam) y US$ 83,7 millones a pasivos de cooperativas de ahorro y préstamo. La ex jerarca también precisó en aquel entonces que la mayor parte de esa cartera de créditos poseía más de 24 meses de atraso. Hoy en día ninguna de esas deudas se redujo, sino que se incrementaron por el aumento del cese de pagos y por los recargos que se aplican a cuotas que tienen, en algunos casos, 96 meses (ocho años) de atraso. "A lo largo de los 20 años que el Ministerio ha financiado la construcción de cooperativas de vivienda, nunca se registró una que pagara las cuotas como estaba acordado previamente. Todas, absolutamente todas las cooperativas nucleadas en Fucvam deben dinero", afirmó un informante de la Agencia Nacional de Vivienda vinculado al departamento que gestiona la ejecución de las deudas de las cooperativas. El acuerdo de octubre de 2008 estableció que las cooperativas de ayuda mutua (Fucvam), la Federación de Cooperativas de Vivienda (Fecovi) y la unión de Cooperativas de Viviendas de Producción (Covipro) accederían a beneficios y subsidios si retomaban el pago de las cuotas. A la deuda por servicios impagos se le aplicaría una quita del 40% y el saldo restante (colgamento) se trasladaría en forma de partida exigible al final del período, es decir, se refinanciaría una vez que terminaran de pagar el préstamo del banco. Si después de todos estos beneficios, un usuario demuestra que no puede pagar la cuota estipulada, tiene la posibilidad de solicitarle un subsidio al Ministerio de Vivienda para que éste se haga cargo del monto que exceda el 25% de los ingresos de la familia. Según información brindada por la ANV, desde que el acuerdo se estableció, los usuarios de Covipro y Fecovi regularizaron su deuda y comenzaron a pagar sus cuentas como estaba establecido. Sin embargo, "de los cientos de cooperativas de Fucvam que tenemos en carpeta sólo vinieron tres", dijo la fuente que pidió el anonimato. Lo cierto es que Fucvam goza de una especie de "escudo", afirmó el informante de la ANV, "Nunca pagaron y nunca nos van a pagar, porque saben que aunque los amenacen, el Estado nunca va a rematar una propiedad colectiva en la que viven ancianos, niños y familias".
Nuevos préstamos.
En 2009 el Ministerio de Vivienda otorgó 14 préstamos para la construcción de cooperativas de viviendas afiliadas a Fuvcam que involucraban a unas 800 familias. Los préstamos se otorgan calculando que construir una vivienda cuesta US$ 35.000. Solo en 2009, el Estado le dio US$ 28 millones a cooperativas de Fucvam para que comenzaran a construir. El presidente de Fucvam, Fernando Zerboni recordó: "Las administraciones anteriores crearon unas 1.500 soluciones habitacionales por período, mientras que en la última fueron unas 2.500 a lo largo de los 5 años". Dijo que entre 2005 y 2009 "se otorgaron préstamos para unas 2.400 viviendas".
Discutido precio de la vivienda
Para Fucvam, "se debe rediscutir es el tema del valor de la vivienda que se construye como de interés social", dijo el presidente de la gremial, Fernando Zerboni. Considera que "una vivienda de interés social con dos dormitorios (duplex) ronde las 2 mil UR (unos $ 920.000 o US$ 47.000), no es real". Sostiene que Fucvam ha construido "desde hace 40 años por mucho menos". "Cuando se fijaron esos valores se tomó en cuenta la experiencia de las empresas y no la de las organizaciones sociales" en este caso, de las cooperativas, señaló el titular de Fucvam.
El PIH es parte de un plan de vivienda
Para Fucvam, los planes de vivienda cooperativos son complementarios y no competitivos con el Plan de Impacto Habitacional. El gremio propuso un plan nacional de vivienda que incluye regularización de asentamientos, mejora de viviendas precarias, políticas de alquileres, combate a los terrenos baldíos y construcción de viviendas nuevas. "Creemos que la parte del Plan de Impacto abarca una sola problemática, que es el mejoramiento de la vivienda precaria. Eso está bien en la medida que, además, se mantenga una política habitacional que impulse la creación de vivienda nueva", señaló el presidente de Fucvam, Fernando Zerboni.

Informe elaborado por D. FERREIRA/ R. MERNIES

CONFERENCIA "EL VALOR INMOBILIARIO DESDE LA OPTICA DEL TASADOR"

Se desarrolló en la Asociación de Escribanos del Uruguay.

Ayer, viernes 19 de marzo, en la sala Prof. Esc. Eugenio B. Cafaro de la Asociación, se llevó a cabo esta conferencia taller a cargo del destacado tasador inernacional Prof. Raúl Calandria, Secretario de ADAPI.

Luego de la presentación realizada por la Presidenta de la Asociación, Esc. Sara Castro, y ante una sala colmada. el Prof. Calandria disertó por más de una hora, sobre todos y cada uno de los elementos necesarios para llevar a cabo la tasación profesional de un inmueble. A su vez, no dejó de lado, las prácticas más usuales (las cuáles escapan a la técnica profesional en algunas oportunidades) utilizadas por aquellos intermediarios que no poseen los basamentos técnicos adecuados. Tampoco faltaron varias preguntas y comentarios de los presentes, tanto durante como después de la charla, la cual fue acompañada por una serie de diapositivas muy didácticas, y cerrada con un importante aplauso de parte de la concurrencia.

MUNDO INMOBILIARIO, agradece a las autoridades de la Asociación de Escribanos del Uruguay, el habernos permitido cubrir en exclusiva (una vez más) esta actividad.

Aquellos que quieran acceder a las diapositivas de la presentación pueden solicitarla a través del sitio de la Asociación http://www.aeu.org.uy/

A continuación, algunas imágenes .

VISTA DE LA CONCURRENCIA

EL PROF. CALANDRIA DURANTE LA CONFERENCIA

ESC. SARA CASTRO, PROF. RAUL CALANDRIA, ESC. JAVIER FARACCHIO

Precio de alquileres subió 15,1% en enero

El encarecimiento interanual de los arrendamientos vigentes en la capital fue mayor al promedio en el caso de los apartamentos, según datos del INE.

Los alquileres vigentes en Montevideo se encarecieron 15,1% en enero con respecto a igual mes de 2009, hasta ubicarse en un promedio de $ 4.989, según revela el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La suba de precio registrada en los arrendamientos de apartamentos fue superior a la de las casas. Mientras que en el caso de las propiedades horizontales el aumento fue de 15,2% hasta ubicar el precio promedio en $ 5.546, el precio de alquiler de casas se valorizó 13,4% hasta una media de $ 4.979.
En tanto, los contratos nuevos de alquiler se están firmando a precios de $ 6.282, con valores promedio similares entre casas ($ 6.328) y apartamentos ($ 6.641).
Los alquileres más caros se registraron en Punta Carretas ($ 7.891), Pocitos ($ 7.423) y Malvín ($ 7.398), mientras que los más baratos fueron los de Manga y Jardines del Hipódromo, con precios promedio de $ 2.886 y $ 2.980, respectivamente.
Los barrios con mayor cantidad de contratos vigentes en enero fueron Cordón, con 2.056 arrendamientos y un alquiler medio de $ 5.893, y la Unión, con 1.614 contratos a un precio medio de $ 4.953.

FUERTE SUBA DE LOS ALQUILERES

Así lo indica el INE

Según el reciente informe de actividad inmobiliaria del Instituto Nacional de Estadística, para el mes de enero de este año los alquileres se incrementaron en promedio un 5,18 % real, es decir descontando el efecto inflacionario.
Esta permanente alza de los alquileres ha supuesto un incremento del peso del alquiler en el ingreso promedio de los hogares en el mediano plazo, ya que de significar el 10% del ingreso del hogar en enero de 2006, pasó a representar el 20% en enero de 2010.
Un signo algo alentador respecto a la evolución futura de los alquileres es que el incremento ha sido mayor entre los alquileres vigentes en relación a los alquileres futuros. En efecto, durante el último año móvil (enero 09-enero 10) los alquileres vigentes se incrementaron 15,11%, mientras los futuros 11,54%, lo que significaría una leve disminución de la pauta de incremento en el mediano plazo.
Compraventas
En tanto el precio del metro cuadrado de compraventas registradas en el trimestre móvil noviembre 2009­enero 2010 con respecto al promedio de 2009, tuvo una variación de -0,47 por ciento medido en pesos, pero creció 13,69 por ciento medido en dólares.
Con respecto al trimestre anterior presentó una variación de 0,4% medido en pesos y 3,6 medido en dólares.
Por su parte, en cuanto al índice de cantidades varió 15,28% es decir que se verifica un importante incremento en el número de transacciones de compra­venta en comparación con el promedio de 2009. No obstante comporta una caída de -3,40% respecto a igual trimestre del año anterior y de -11,4% contra el trimestre móvil anterior.

El ahorro para vivienda en UI fue mejor opción que el dólar

El precio en moneda extranjera de los inmuebles se disparó 76% en siete años, mientras que en pesos descontada la inflación bajaron 5,5%.

El análisis de los precios en los últimos años demuestra que los precios de los inmuebles han evolucionado de forma estable medidos en moneda local descontado el efecto de la inflación –Unidades Indexadas (UI)–, mientras que en moneda extranjera no hicieron más que crecer.
Según un estudio realizado por El Observador con base en cifras de compraventas normalizadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), desde 2003 el metro cuadrado en propiedad horizontal se encareció 75,9% en dólares, mientras que al considerarlo en UI tuvo una baja de 5,5%.
En los hechos, un inmueble que en promedio tenía un valor de US$ 80.000 durante 2009 se habría transado por US$ 45.500 en 2003. Sin embargo, ese mismo inmueble medido en pesos constantes tendría un valor actual de 942 mil UI, que está por debajo de los 997 mil UI de seis años atrás.
“Al momento de ahorrar para una casa, la moneda más cercana a la evolución de los precios es la UI. Aunque las transacciones estén anunciadas en dólares, el valor de los inmuebles no se ajusta en esa moneda”, dijo el presidente del Banco Hipotecario (BHU), Jorge Polgar.
Sin embargo, la costumbre general lleva a que los precios de los inmuebles se publiquen, se transen y se paguen en dólares, quizás como reflejo de una economía altamente dolarizada o resabios de un pasado de inflación desmedida.
EVOLUCIÓN. Conforme el dólar caía en los últimos años –pasando de $28,2 en el promedio de 2003 a $22,5 en la última media anual–, los precios de los inmuebles evolucionaron prácticamente a la par de la inflación.
Esto es, quien durante estos últimos seis años realizó un ahorro en moneda extranjera con el fin de adquirir un inmueble, al momento ve fuertemente disminuida su capacidad de compra. En cambio, aquellos que realizaron su ahorro en moneda indexada, hoy pueden acceder a viviendas de mayor valor que en el pasado, con una misma cantidad de UI acumuladas.
Aun cuando los agentes locales expresan en dólares el valor de la vivienda, en el largo plazo los precios se mueven de acuerdo al nivel general de precios y no a partir de las fluctuaciones del dólar en la plaza local. De hecho, durante los últimos años, un dólar a la baja no afectó los precios expresados en UI, sino simplemente ajustó el valor en moneda extranjera para recoger la variación de la divisa.
“El instrumento de ahorro (para la financiación de un inmueble) no debería asegurar a priori una mayor rentabilidad, sino recoger mejor la variación de lo que se quiere comprar”, explicó Polgar.
La unidad de cuenta indexada por la evolución de los precios fue creada a mediados de 2002 con el fin de dar seguridad a los inversores en un contexto de inflación elevada. De esta manera, permite al ahorrista mantener constante el poder de compra de su dinero, escapando a las fluctuaciones del tipo de cambio.
“Cuando se analiza la variación de la inflación y del tipo de cambio por períodos cortos, puede ser que en algún momento puntual el dólar arroje una mayor rentabilidad, pero siempre la variable que pega saltos más virulentos es el tipo de cambio”, señaló Polgar. La imprevisibilidad de esos saltos carga al ahorro en dólares de un riesgo adicional.
AHORRO EN UI. El mercado local desarrolló en los últimos años un conjunto de alternativas para el ahorro en UI. Tanto a través del Banco Hipotecario (BHU) como de otras instituciones de plaza es posible abrir una cuenta indexada.
El BHU desarrolló en 2009 un programa de ahorro previo a través de una cuenta en UI. Una vez cumplido un determinado período, los usuarios del sistema tienen la posibilidad de solicitar un mayor porcentaje de financiación mediante un préstamo hipotecario.
En tanto, el Banco República y algunas de las instituciones privadas que operan en la plaza local ofrecen depósitos en UI a plazos fijos superiores a un año. En el caso del BROU, las colocaciones a entre 12 y 18 meses tienen un interés de 1,45%, con tasas que ascienden en función del plazo y el monto a depositar.
El crédito hipotecario indexado es más difundido a nivel del sistema bancario, con oferta en casi todas las instituciones locales.
OPCIONES DE CRÉDITO. El crédito hipotecario en moneda extranjera fue desplazado en los últimos años por financiamiento en Unidades Indexadas (UI) y Unidades Reajustables (UR). Mientras que en 2007 concentraba 9,1% del crédito otorgado por el sistema bancario para la compra de inmuebles, el financiamiento en dólares durante el último año representó 1,8% del total hipotecario. Según señaló el presidente del Banco Hipotecario (BHU), Jorge Polgar, “el crédito en UI es la alternativa al dólar hacia donde va el mercado”.

Vivienda: muchas precisan arreglos.

Más de la mitad tiene roturas que no puede pagar.

El acceso a la vivienda entre los adultos mayores no constituye, según concluye el informe, un problema "demasiado extendido" porque es un aspecto que se resuelve, en general, antes de llegar a la vejez.
En cambio, sí son notorias las dificultades de mantenimiento y conservación de los edificios que tienen los adultos mayores por falta de recursos económicos o por incapacidad física.
Tres de cada cuatro jefes de hogar de 65 años y más son propietarios de la vivienda en la que viven. Menos de la mitad accedió a la misma con recursos propios, un 15,7% la obtuvo a través de una herencia y el 9,3% lo hizo mediante un programa público. En tanto, el 4,9% compró su vivienda a través del BHU, según datos que presenta el estudio en base a información del Instituto Nacional de Estadística.
Tres de cada cuatro viviendas uruguayas (74,4%) son de buena calidad, un 12,4% son de calidad mediana, un 12,8% modesta y menos del 1% podrían considerarse viviendas de calidad "precaria".
Del total de viviendas ocupadas por hogares con jefe de 65 y más años, un 42,3% no presenta problemas de conservación, en tanto, casi uno de cada tres (31,1%) tiene dificultades moderadas (humedad o goteras en techos, caída de revoque, cielorrasos desprendidos o humedad en los cimientos) y uno de cada cinco (22,4%) problemas graves, es decir, presenta muros agrietados, se inunda cuando llueve o tiene peligro de derrumbe.
Además, el 10% de los hogares con jefe de 65 y más años ubicados en localidades pequeñas del interior del país y el 40,6% en las zonas rurales, no tienen acceso al agua dentro de la vivienda (estos porcentajes se ubican en 5,5% y 1,1% en las localidades urbanas mayores y en Montevideo respectivamente). El acceso al saneamiento y a la energía eléctrica se encuentra igualmente segmentado.

TALLER SOBRE FIDEICOMISOS EN LA ANRCTI

Se llevó a cabo el jueves 11 de marzo.

Con una importante concurrencia de asociados y estudiantes, se realizó el primer taller del año, organizado por la ANRCTI.

El mismo estuvo a cabo de los Dres. Ricardo Olivera Garcia y Carlos Loaiza Keel, del Estudio Olivera & Delpiazzo, quienes luego de la presentación del Presidente de la Asociación, Mario Estefanoli, de una forma muy amena y didáctica explicaron los fundamentos de los fideicomisos en general primero, en particular sobre los fideicomisos inmobiliarios después, y sobre los aspectos impositivos de los mismos por último.

MUNDO INMOBILIARIO, nuevamente fue el único medio presente, para cubrir las instancias de este taller.

A continuación algunas imágenes del mismo.

VISTA DE LA CONCURRENCIA

DR. CARLOS LOAIZA, DR. RICARDO OLIVERA, RTDORA. ALBA MOLITERNI

DR. OLIVERA, DR. LOAIZA Y PTE. DE LA ANRCTI MARIO ESTEFANOLI

Negocio de Garantía de alquileres toma impulso en mercado local

Se suman actores a un sector que estaba en pocas manos.

Margarita quería alquilar un apartamento. Le dijo a los dueños que como garantía les abonaba un año por adelantado. El arrendador le contestó que solo cerraría el negocio si ella se acogía a alguno de los tradicionales sistemas de garantía.
Este es uno de los miles de casos que se repiten día a día. Los propietarios cada vez son más reacios a aceptar a un amigo, un familiar o un inmueble como aval de pago y prefieren olvidarse de los problemas por posibles incumplimientos u ocupación de la vivienda recurriendo a los servicios de garantía que ofrecen las empresas.
Para las firmas y el Estado -que también ofrece garantías- el negocio es tentador al punto que cada vez se suman más actores al mercado. En el caso de los inquilinos si bien muchas veces encuentran en el sistema un respaldo para acceder a la vivienda también ven incrementados sus costos.
En 2009 más de 50.000 arrendamientos se tramitaron asociados a los sistemas de garantía que ofrecen la Contaduría General de la Nación (CGN) y la empresa privada Anda. Pero a estos números se les suman los otorgados por Porto Seguros y otras cooperativas. Hace apenas dos meses también se sumó Pronto! en asociación con Mapfre incrementando la competencia.
Solo en 60 días de estar operando Pronto! recibió más de 100 solicitudes y otorgó más de la mitad, según dijo el gerente general, Martín Guerra.
El ejecutivo sostuvo que existe una "oportunidad importante" en el negocio tomando en cuenta que "uno de los principales problemas de acceso al alquiler es la garantía de arrendamiento, especialmente para el tramo de población que gana entre $ 5.000 y $ 10.000".
Más allá de cubrir el alquiler por 18 meses, eventuales incumplimientos de servicios, impuestos y gastos comunes así como daños que se puedan originar, Pronto! apostó a competir en precios tal como apunta Porto Seguro no cobrando al propietario por el servicio cuando en otras empresas se distribuye el costo en un 3% del alquiler al propietario y 3% al inquilino, además de adicionales como cuotas sociales.
El director de Servicios de Anda, Alfredo Guichón, coincide con Guerra en el negocio que representa aunque afirma que tiene "considerables riesgos" pese a que tienen una tasa de cumplimiento en los pagos del 95%. Por lo pronto, el año pasado Anda tenía 17.700 contratos vigentes, lo que implica unos 4.500 más que en 2008. De estos el 72% era en Montevideo.
"El crecimiento tiene varios motivos. Cada vez hay más gente que sale a alquilar y más inversionistas que tienen apartamentos como renta. Además se hizo más publicidad institucional y todo eso incide en el crecimiento", dijo Guichón. Y agregó: "Últimamente hay muchos contratos de alquiler de padres que los tramitan en el interior para sus hijos que los mandan a estudiar a Montevideo".
Pese al desarrollo del negocio a nivel privado, la CGN es la que cuenta con el mayor número de contratos aprobados. Desde la órbita estatal también se le suman los del Fondo de Garantía de Alquiler del Ministerio de Vivienda, que en 2009 otorgó unas 983.
La CGN en 2009 otorgó garantías para unos 35.500 arrendamientos, según datos de la oficina. Esto representa un 42% más que los 25.000 en promedio que se otorgaban en 2003. En el caso de la CGN la garantía abarca a los funcionarios públicos con más de un año de antigüedad, jubilados y pensionistas, empleados u obreros permanentes de personas públicas no estatales, con más de dos años de antigüedad, empleados u obreros permanentes de empleadores privados inscriptos en el Registro del Servicio de Garantía de Alquileres, con más de 2 años de antigüedad. Pero el incremento, según el subdirector de la División de Garantía de Alquileres, Gabriel Rosas, se debe "al plan de desconcentración de gestión" abarcando una mayor actividad en el Interior. Con el objetivo de ampliar el alcance, en 2009 la CGN puso en práctica un programa piloto con la contratación a distancia para el Interior, habilitándose cinco inmobiliarias ubicadas en Artigas, Maldonado, Lavalleja y Colonia, seleccionadas por los antecedentes en la calidad del trabajo con el sistema de garantías.
A través de estas se suscribieron 71 contratos, con lo que dentro de la CGN esperan que de extenderse en plan, este año se podría dar un crecimiento exponencial.
El aumento también lo explica la "apertura de acceso a las empresas privadas que se hizo en 2006".
Previamente, en 2006, la CGN abrió el servicio a los trabajadores de empresas privadas que se registren -previo análisis de riesgo- ante el organismo.
Actualmente hay 245 empresas privadas que brindan el servicio a sus empleados. Solo el año pasado, se sumaron 16.
Para la empresa el servicio no implica un costo más que el administrativo de retención del alquiler del salario.
Son el empleado y el propietario quienes deben pagar, cada uno, el 3% del monto del alquiler en cuestión.
Según Rosas, el potencial del servicio es grande. "La gente joven no tiene suficiente referencia laboral o económica como para generar una garantía y cada vez son más los que se quieren emancipar de sus padres o se juntan en pareja".
Una presión adicional sobre los precios
A la demanda de alquileres que se ha visto en el último año impulsando los precios un 15% en términos corrientes, en esta época se le suma la presión que generan los estudiantes del interior que llegan a la capital en busca de un hogar.
Las inmobiliarias señalan que la demanda es grande pese a que la oferta de apartamentos es escasa especialmente en barrios como Cordón, Centro y Parque Rodó que son los más requeridos por su cercanía con las facultades.
A diciembre, un alquiler en promedio en Parque Rodó rondaba los $ 6.677 en términos corrientes, más que los $ 5.840 que salía en promedio en Cordón y los $ 5.828 del Centro.
En la Cámara Inmobiliaria esperan que este año se dé un impulso al crédito hipotecario que disminuya la presión que existe sobre la demanda de alquileres y que incide en los precios.
El incremento de valores es algo que constatan los encargados de las empresas que ofrecen servicios de garantía de alquileres que dan cuenta que en algunas ocasiones la renovación de un contrato puede llevar un tiempo porque cuando se rescinde un arrendamiento cuesta colocar la propiedad nuevamente por el alto precio.

VISITA DE ESTUDIANTES DE LA UNIVERSIDAD DE CAROLINA DEL NORTE.

La delegación estuvo encabezada por el Prof. David Hartzell y el anfitrión fue el Prof. Raul Calandria.

Entre el sábado 27 y el domingo 28 de febrero, fueron arribando a nuestro país. En total el grupo de visitantes quedó conformado por 28 personas. Todos ello integrantes de la Escuela de Negocios Keenan Flagger de la Universidad de Carolina del Norte. Todos ellos cursando el posgrado de Inversiones en Bienes Raíces. Y eligieron Uruguay para un viaje de estudios que indagó fundamentalmente sobre las condiciones que el mercado les ofrece para invertir aquí. Debemos aclarar que dicha escuela de negocios y sus estudiantes poseen un Fondo de Inversiones Inmobiliarias propio.

MUNDO INMOBILIARIO, otra vez, fue el único medio de prensa que acompañó esta visita. Un lunes atípico (asunción presindencial mediante), vio a este grupo recorriendo las calles de Montevideo. Un dia de relax luego del viaje, y preparando la agenda de los dias siguientes que estarían signados por infinidad de reuniones y presentaciones.

El martes a las 9.30 llegaron a URUGUAY XXI, organismo de asesoramiento a inversores extranjeros y exportadores locales, donde fueron recibidos por Jorge Calvete, supervisor de URUGUAY XXI. Allí asistieron a una presentación de 90 minutos en los cuales pudieron escuchar al Prof. Calandria en la introducción y presentación del temario, que versó sobre el mercado de inversiones en nuestro país. También estuvieron presentes en esta charla representantes de la Asociación de Escribanos, de la ANV, UNASEP y algunos operadores inmobiliarios. Durante el almuerzo en un conocido restaurante de Punta Carretas, presenciaron otra charla, esta vez a cargo de Jonathan Sachs, empresario de origen inglés afincado en Uruguay desde hace años, y de allí concurrieron a los estudios de Lecueder y de Stiller S.A., a fin de asistir a otras presentaciones sobre proyectos ya existentes. Luego visitaron obras de la citada Stiller S.A. y de Campliglia Construcciones, donde fueron informados sobre todas las características de los negocios desarrolados por ésta última. Culminadas estas visitas, un breve descanso, cena y a prepararse para el miércoles en el cual Punta del Este los esperaba.

A las 8 de la mañana nos encontramos en la puerta del Sheraton Hotel con María Teresa Errecart, nuestra guía turística, quién los acompañó desde su arribo, y de allí emprendimos el recorrido hacia el Departamento de Maldonado. En la parada 24 de La Mansa fuimos recibidos por el Lic. Javier Báez Frugone de la Dirección General de Turismo de la Intendencia Municipal de Maldonado, quién realizó una importantísima gestión antes y durante nuestra estancia en el este. Luego del city tour previo, fuimos recibidos por el Ing. Fernando Reyna, director del grupo Edisur, de origen argentino, y luego del mismo al almuerzo ofrecido por la IMM y Destino Punta del Este en el Conrad Hotel. Luego de los postres, y ya siendo las 14.30 partimos hacia el proyecto ONE, de Atijas Weiss, donde Daniel Weiss, además de interiorizarlos sobre este y otros proyectos de la firma, mostró un apartamento de la torre 1 totalmente terminado y amoblado, a fin de que nuestros visitantes observaran materiales y detalles de terminación y confort del mismo. Pasadas las 16, y terminada esta presentación, la visita obligada a la Parada 1 de la Brava, en donde pudieron disfrutar de un poco de playa y a la salida de la misma, una breve parada en Indiecito, de nuestros amigos Lulo y Rafael, quienes nos invitaron a compartir unas cervezas en su local. Ya eran las 18, hora del regreso a Montevideo para la cena y aprontar la partida del dia jueves, en que este grupo emprendía el regreso, previa visita a Bs. As..

Se fueron de Uruguay, con una excelente impresión, no sólo por las atenciones recibidas, sino también por las oportunidades que les fueron presentadas. Tanto es así, que el Prof. Raul Calandria, ya fue invitado a dictar algunas conferencias en EEUU,a mediados de este año. Es el resultado de la gestión personal que ha realizado con respecto a esta visita, y sin duda, a sus cualidades profesionales y humanas. Lamentamos que varios organismos estatales y privados, como así también, gremiales del sector y medios de comunicación colegas, no se hayan hecho presentes para participar de esta visita, pese a estar informados e invitados, tanto por el Prof. Calandria, como por nosotros mismos.

A continuación, les dejamos algunas vistas de la visita a Punta del Este.

VISTA DE LA CHARLA OFRECIDA POR LEONARDO REYNA DEL GRUPO EDISUR

UNO DE LOS ESTUDIANTES, LEONARDO REYNA. PROF. DAVID HARTZELL Y UN INTEGRANTE DEL GRUPO EDISUR.

PROF. RAUL CALANDRIA, PROF. DAVID HARTZELL E INTEGRANTE DE EDISUR.

EL GRUPO DE VISITANTES.

DANIEL WEISS, PRESENTANDO EL PROYECTO ONE.

Inmobiliarias esperan una nueva oleada de inversiones argentinas

La incertidumbre política los empuja a mirar hacia Uruguay El Hipotecario y las inmobiliarias buscan mecanismo.

Por lo bajo los operadores inmobiliarios comentan lo que Susana Giménez hizo público en Punta del Este: los argentinos están muy interesados en comprar propiedades en Uruguay. Los problemas políticos en Argentina auguran más negocios, dicen.
Esta semana los empresarios inmobiliarios se reunieron en la Cámara que los agrupa y uno de los temas sobre la mesa fue los argentinos y el interés que están mostrando por comprar.
Es que existe la percepción de que cada vez están viniendo más a comprar propiedades en Uruguay, dijo un operador, que prefirió su anonimato para "evitar que los argentinos se molesten y no inviertan porque cuando ven tu nombre (en la prensa) se caen los negocios".
Semanas atrás un argentino se presentó ante un escribano y le dijo que tenía visto un apartamento en Montevideo valuado en unos US$ 170.000. El empresario quería hacer los trámites de compra. Según comentó al escribano, la idea es utilizarlo para obtener una renta pero en el futuro piensa venir a vivir a Uruguay.
"Mirá que soy el primero de varios", le dijo el argentino a su escribano. Días más tarde apareció otro argentino. Este pretendía comprar otro apartamento en Montevideo para venirse a vivir a Uruguay "cansado de Argentina", según dijeron. Estos son algunos de los casos que los operadores y escribanos confiesan que están recibiendo últimamente.
"Están comprando campos y viviendas en Punta del Este y Montevideo; también Colonia, pero no hay ningún misterio, es muy evidente", comentó otro operador.
La diva televisiva, Susana Giménez, fue una de las primeras en lo que va del año en hacer público lo que parece ser una tendencia acentuada.
Ante cámaras de televisión y fotógrafos en la fiesta de lanzamiento del proyecto inmobiliario One en Punta del Este, Giménez reveló que había comprado un apartamento para regalarle a su hija Mercedes por los Reyes. Un regalo de 212 metros cuadrados que vale unos US$ 445.000.
Pero no es la única.
Los operadores también señalan que lo que cada vez se ve más es que argentinos adquieran terrenos y "construyan todo el emprendimiento ellos sin adquirir un inmueble".
Este es el caso, por ejemplo, del emprendimiento inmobiliario belga denominado Swan Lake Forest -12 residencias en 85 lotes-, también en Punta del Este, que tiene como uno de sus futuros propietarios al bailarín Julio Bocca, que no sólo adquirió una vivienda a construirse en el country privado sino que instalará allí una escuela de danza clásica y comedia musical junto a Ricky Pashkus.
Otro que decidió cruzar el charco es el técnico de la selección uruguaya de rugby Los Teros, y ex Puma, Gonzalo Camardón, que está viviendo en Punta del Este. Otro rugbista es el argentino Alejo Corral que volvió al hogar paterno en Punta del Este donde sus padres viven desde 1995.
MÁS y MÁS. La llegada de capitales argentinos para invertir en inmuebles tanto para uso de veraneo como para radicarse en el país se había acentuado con la crisis de 2002. Si bien posteriormente hubo varios argentinos que regresaron a Buenos Aires, otros se quedaron. Pero el interés por los argentinos por los inmuebles uruguayos nunca desapareció, aseguran los operadores.
Hoy, lejos de una crisis financiera pero ante la incertidumbre de los resultados de "los problemas políticos" y "las decisiones del gobierno que cada día aumenta las retenciones", según los operadores inmobiliarios cabe esperar "un flujo mayor de argentinos interesados", dijo un empresario de la zona de Maldonado.
Lo que las consultoras definen como una perla más del collar de problemas en la vecina orilla, es el reclamo del Ejecutivo por el uso de reservas al Banco Central de ese país que derivó en la renuncia de su presidente, Martín Redrado, cuando la presidenta Cristina Fernández de Kirchner había recorrido varios caminos para echarlo.
A esto se le suma el rumor de los últimos días en el circuito financiero sobre la salida del ministro de Economía, Amado Boudou, aunque esto fue desmentido por el gobierno argentino.
Las incertidumbres políticas, precisamente, es lo que, según los operadores, impulsan a los empresarios de la soja, por ejemplo, a buscar campos en Uruguay para radicarse. Es que las exportaciones de uno de los principales cultivos de Argentina tienen una retención del 35% de parte del gobierno que en Uruguay no existe.
"La compra de campos está bastante lenta ahora porque los precios están altos, pero los argentinos no dejan de mirar para comprar", comentó un operador inmobiliario.
Y la retención no es menor. Según publicó El Cronista, este año la cosecha de soja -que es récord- le garantiza al gobierno ingresos por US$ 6.720 millones.
Para los operadores "en la medida que el gobierno uruguayo mantenga la protección y el fomento a las inversiones, el país va a ser un campo fértil para captar argentinos", dijo un empresario.
"Pese a que Uruguay no es perfecto la seguridad es algo que también atrae porque acá hay garantías para vivir tranquilo y eso a los argentinos les importa".
Promueven crédito para aliviar suba de los alquileres
Los operadores inmobiliarios están "preocupados" por la suba de precios que están verificando los alquileres dada la baja oferta que existe de inmuebles y el escaso dinamismo de los créditos hipotecarios.
En este sentido, tuvieron una reunión con las autoridades del Banco Hipotecario para intentar buscar un mecanismo que permita "agilizar los créditos" de forma de "quitar presión a la demanda de alquileres", dijo el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Pedro Gava.
El empresario señaló que "sigue sin aparecer una oferta importante de viviendas que haga moderar los precios de los alquileres". En este sentido afirmó que "en la medida que el Banco Hipotecario pueda responder a las expectativas ágilmente, eso va a permitir que varias personas se retiren de la demanda y bajen los precios".
Solo en 2009 el costo medio de los alquileres nuevos en Montevideo se incrementó 7,6% en términos reales, es decir, por encima de la variación general que registraron los precios minoristas en el período de 5,9%. Pese a ello, la cantidad de contratos creció un 33%.
Según el Índice de la Actividad Inmobiliaria, del Instituto Nacional de Estadística, el precio a valores corrientes en la capital aumentó en promedio un 13,96%, comparando la media en ese mes de 2008 respecto a la de igual mes de 2009.
Más específicamente, el promedio de un contrato de alquiler nuevo en diciembre era de $ 6.165, con un nivel mínimo de $ 1.700, una mediana de $ 6.000, y un máximo de $ 20.398, dependiendo de las dimensiones y ubicación de las viviendas.
De todas formas Gava sostuvo que actualmente "encontrar un apartamento de uno o dos dormitorios es difícil y cuando se consigue sale más que lo que la gente puede pagar".
Es que ante la falta de crédito, ahorro, u otro motivo, la demanda sigue en crecimiento lo que presiona al alza los precios. Eso se refleja en que el número de contratos nuevos para alquiler pasó de 463 en el promedio de diciembre de 2008 a 617 en igual mes de 2009.

Créditos nuevos para la vivienda bajaron en 2009

EL AÑO PASADO FUERON POR US$ 78 MILLONES.

Los préstamos nuevos para compra de vivienda nueva y usada que realizó el sistema bancario en 2009 totalizaron US$ 78 millones, una cifra que significó una disminución de casi US$ 25 millones en relación al año previo.
Esto se desprende de la información divulgada por el Banco Central (BCU) la semana pasada.
Dicho descenso anual se produjo a pesar de que en 2009 el Banco Hipotecario (BHU) comenzó a tener una participación más activa en el mercado.
Del total de los créditos nuevos otorgados en 2009, el 96,84% fueron concretados en Unidades Indexadas a la inflación (UI), el 3,15% estuvieron nominados en dólares, y el resto, fue un mínimo porcentaje en pesos.
Por otra parte, en 2008, de los US$ 102,5 millones, la participación de los créditos en UI fue levemente inferior (94,1%), la de los de dólares 5,89%, y el resto fue en pesos. El sistema bancario dejó de conceder créditos en unidades reajustables.

En 2009. Aumentó la cantidad de ventas y subieron los precios

Alquileres crecen por encima del promedio de precios.

En tanto el índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en el trimestre móvil octubre-­diciembre 2009 con respecto al trimestre anterior, bajó un -3,92 por ciento medido en pesos y subió 1,45 por ciento medido en dólares. Desde 2008, el precio medio del metro cuadrado de las compraventas en Montevideo creció 12,56% en pesos y 17,15% en dólares.
Los índices de precio medio del metro cuadrado reflejan la evolución de los precios en moneda nacional y en dólares que se pagan en Montevideo por la compraventa de propiedades en el régimen de propiedad horizontal.
Si se observan las variaciones del índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en el trimestre móvil noviembre 2004 ­enero 2005, tomando como base 1999, el aumento había sido de 8,84%.
Esto significa que el promedio del metro cuadrado de las compraventas creció mucho más rápido en el último año pasado que en el quinquenio 1999­2005. Ello significa que el sector inmobiliario se ha visto dinamizado, pero en contrapartida los precios han subido con más vértigo aunque por debajo del Indice de Precios al Consumo.
El promedio de los alquileres en Montevideo, según el INE, es de $ 4.946. Sin embargo en la Costa de Oro el alquiler promedio llegó a $ 5.906 y en Maldonado a $ 5.940, llegando en la ciudad de Maldonado a $ 6.211, alrededor de $ 1.000 más que en la capital, es decir un 25% por encima del promedio capitalino.
En Montevideo el barrio más caro es Punta Carretas con un alquiler promedio de $ 7.681, mientras que el promedio más bajo se encuentra en Manga con $ 2.779.
La senadora Lucía Topolansky,, fijó como prioridad el déficit de viviendas y por eso anunció que impulsará una ley de emergencia en ese rubro.
Topolansky dijo que su máxima prioridad es una nueva ley de vivienda que permita resolver el acceso a la misma. La esposa del presidente electo, José Mujica, dijo que según algunas cifras el déficit de viviendas en el país llega a 80.000 pero según otros datos puede llegar a 100.000.
El actual ministro de Vivienda, Carlos Colacce, había expresado la voluntad de llegar a las 45 mil soluciones habitacionales, por distintas vías, durante el actual período de gobierno, lo cual superaría en 17 mil viviendas al período 1990­1995 y solo se vería levemente aventajado por el período de gobierno de 1995­2000. Si embargo Colacce señaló que el tipo de viviendas que se construían en esa época, los Núcleos Básicos Evolutivos generaron muchas dificultades de sustentabilidad social, debido a que se ubicaban alejados de los centros urbanos sin la infraestructura necesaria. Además Colacce había criticado que los montos ejecutados eran en su mayoría con fuertes créditos hipotecarios, lo cual llevó al Banco Hipotecario a una situación caótica que le generó importantes pérdidas a todo el país. Llevó varios años la reestructura del BHU para poder volver a ofrecer créditos para vivienda y reactivar su funcionamiento, cuando era un banco que técnicamente estaba quebrado por la mala gestión de los anteriores gobiernos.
Las 45 mil viviendas que se construirán durante esta administración no están bajo la órbita del BHU.
El presidente electo, José Mujica, ha planteado que el problema de la vivienda tiene franjas. "Uruguay no va a atender el problema de los asentamientos por la vía empresarial clásica, no tiene recursos para eso. Y si lo agarramos con el criterio clásico, vamos a ir solucionando problemas y van a ir apareciendo problemas aún más grandes. Eso es casi una ley del mundo entero y no se cambia de afuera, se cambia de adentro, hay que meterse adentro, salvo donde hay bañados, donde se inunda; allí la sociedad tiene que desplegar fuerzas que tiene desperdiciadas", dijo. Para ello Mujica ha planteado recurrir a la mano de obra de los presos, de las Fuerzas Armadas y del trabajo voluntario, además de apelar al sistema empresarial.
Mujica destacó además que según un estudio, el 12% de los montevideanos vive en asentamientos. El 62% de los trabajadores de la industria también viven en esas condiciones y por tanto la vivienda es tema de atención urgente. Hay que darle prioridad a la habilitación de soluciones habitacionales para los sectores de menores recursos, señaló Mujica.
El presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU), Ignacio Otegui, coincide con que hay que darle una pronta solución a este tema porque "es una bomba de tiempo".
En octubre de 2004, varias organizaciones sociales presentaron en la sede de AEBU una propuesta de Plan de Vivienda para el actual período de gobierno. La propuesta impulsada por AEBU, Fecovo, Fucvam, Sunca y el Movimiento "Tacurú" fue comentada por un panel del que formaron parte el decano de la Facultad de Arquitectura, arquitecto Salvador Schelotto, el presidente de la Sociedad de Arquitectos, arquitecto José Luis Oliver, y representantes de partidos políticos: el ingeniero Jorge Brovetto y el escribano Daniel Olesker por el Frente Amplio y el arquitecto Guillermo Rey por el Partido Nacional. Aunque también fueron invitados, no concurrieron representantes de los partidos Colorado e Independiente.
El trabajo había llevado más de dos años. La convocatoria fue hecha por la Universidad de la República a formar una Comisión Social Consultiva para discutir y realizar propuestas sobre los principales problemas del país. Una de las Mesas de dicha Comisión (de la que participaban también la Cámara de la Construcción, la Sociedad de Arquitectos y otras organizaciones) se abocó a elaborar una propuesta de Plan de Vivienda, habiendo acordado los objetivos y líneas de acción a seguir.
El diagnóstico de aquel planteo señalaba que existía en el país un déficit absoluto de más de sesenta mil viviendas, cifra que ha variado muy poco en los últimos cuarenta años. Pero además, el stock existente presenta importantes carencias (de servicios, áreas y calidad), por lo cual resulta imperioso además de construir viviendas, actuar mejorando, complementando y manteniendo ese stock.
En materia de recursos, la propuesta se apoyaba en el reintegro al Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi) del 2% del Impuesto a los Sueldos (o de una cantidad equivalente de su eventual sustitutivo), así como la colocación de bonos o títulos de vivienda, que contarían con la doble garantía del propio Fonavi y de la hipoteca sobre lo que con ellos se construyera. De esta manera se estimaba que se podría llegar a la construcción de 48.000 nuevas unidades en el quinquenio, lo que generaría, sólo en puestos de trabajo en la construcción, 30.000 plazas.