La cantidad de contratos de arrendamiento creció 33% en el período
El costo medio de los alquileres nuevos en Montevideo tuvo una suba de 7,6% en términos reales durante 2009, es decir, por encima de la variación que registraron los precios minoristas en el período. Pese a ello, la cantidad de contratos creció un 33%.
Así, de acuerdo al Índice de la Actividad Inmobiliaria, que divulgó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio a valores corrientes en la capital aumentó en promedio un 13,96% -comparando la media en ese mes de 2008 respecto a la de igual mes de 2009- pero teniendo en cuenta que el IPC aumentó 5,9% en dicho lapso, la variación en términos del mismo poder de compra para las familias resultó en un 7,6%.
Concretamente, el promedio de un contrato de alquiler nuevo fue en diciembre de $ 6.165, con un nivel mínimo de $ 1.700, una mediana de $ 6.000, y un máximo de $ 20.398.
No obstante dicha suba, la falta de ahorro previo, o de una oferta de crédito para compra en algunas zonas de la capital, u otros factores, determinaron que los uruguayos continuaron optando por alquilar y no comprar un inmueble.
Eso se reflejó en un incremento entre el número de contratos nuevos para alquiler, que pasó de 463 en el promedio de diciembre en 2008 a 617 en igual mes de 2009 (+33%).
De acuerdo a la tipología de la vivienda, de los 617 alquileres nuevos durante el último mes del año, el 47,5% fueron contratos de inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal, el 34,7% correspondieron a edificios de renta (conjuntos de viviendas en un mismo padrón, generalmente del mismo dueño destinadas a alquiler), y el 17,8% restante fueron alquileres de casas.
A su vez, el precio medio de los alquileres vigentes se ubicó en diciembre en un nivel inferior: $ 4.946.
Por otro lado, , se concretaron 31.136 readecuaciones de contratos en diciembre.
Barrio a barrio. Los 31.136 contratos que se efectuaron en Montevideo escondieron distintos valores de acuerdo a la zona donde esté ubicado el inmueble.
Así, las propiedades ubicadas en zonas costeras -la clasificación del INE utiliza zonas que son aproximaciones a barrios- donde a priori existen niveles de mayor poder adquisitivo fue donde se ubicaron los contratos más caros.
En ese marco, el alquiler más elitista lo cobraron en Punta Carretas, donde el promedio (vigentes más nuevos) fue de un valor de $ 7.787 (la mediana alcanzó a $ 7.163). Solamente el 0,74% de los contratos de alquiler registrados en diciembre fue en dicha zona.
Posteriormente se ubicó otro barrio costero, Malvín, donde el promedio alcanzó hasta los $ 7.402.
Luego se posicionaron Pocitos con una media de $ 7.380, Parque Rodó con un promedio de $ 6.677, La Blanqueada con $ 6.284, y Tres Cruces con un nivel medio de $ 6.191.
En contrapartida, existen en la capital zonas donde por diversos motivos (inseguridad, falta de servicios básicos en la zona, ubicación periférica, etc.) la población no demanda prácticamente un alquiler, lo que determina que se paguen precios bastante inferiores a los mencionados previamente.
Concretamente, los alquileres más bajos en promedio en la capital se encontraron en diciembre en las zonas de Manga y en Jardines del Hipódromo, donde en promedio se pactaron alquileres de $ 2.860 y $ 2.956, respectivamente.
Hay que tener en cuenta que el número de contratos en dichos barrios fue bastante reducido, y entre ambas zonas representó un 1,8% del total.
Otras zonas donde se pactaron precios reducidos fueron: Piedras Blancas ($ 3.159), Paso de la Arena ($ 3.231), Nuevo París ($ 3.225), y barrio Conciliación ($ 3.360).
El porcentaje más alto de contratos de alquiler se efectivizó en el Cordón, donde se canalizó el 6,6% del total del número de contratos en diciembre. Luego se ubicó la Unión, que concentró el 5,2%, y Pocitos con el 4%.
Precios de inmuebles con un alza de 15,2%
El precio del metro cuadrado, en promedio, de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal en Montevideo se encareció un 15,2% en dólares, el último trimestre del año pasado, en comparación a los niveles de octubre-diciembre de 2008.
Este dato también se desprende de la información respecto a la evolución del mercado inmobiliario divulgada ayer por el INE.
A su vez, si se hace la compara en relación al trimestre móvil anterior (septiembre-noviembre) el precio de las compraventas de inmuebles en Montevideo se encarecieron un 1,5%, siempre en promedio.
En tanto, el INE también informó la variación en el precio de los inmuebles en pesos.
Así, respecto al último trimestre de 2008 el precio del metro cuadrado en pesos se abarató un 0,74% , y respecto al trimestre móvil inmediatamente anterior disminuyó un 0,74%.
Por otra parte, el número de compraventas de inmuebles en Montevideo cayó un 8,7% frente al nivel de igual trimestre de 2008, mientras que respecto a septiembre-noviembre el número de operaciones concretadas creció un 11,4%.
En tanto, a lo largo de 2009 se concretaron 67.440 compraventas de inmuebles, de los cuales 24.164 fueron en Montevideo.
Luego en orden de importancia se ubicó Maldonado con 9.690, Canelones con 9.129, Rocha con 4.531 , y Colonia con 3.219 compraventas realizadas.
Por otro lado, las zonas del país donde se efectuaron menos transacciones fueron: Flores (476), Artigas (742), Río Negro (821), y Treinta y Tres con 848 operaciones.
jueves, 18 de febrero de 2010
miércoles, 17 de febrero de 2010
Compraventas de apartamentos reflejan suba de precios en 2009
Promedio. El metro cuadrado pasó de US$ 703 en 2008 a US$ 726.
Pese a que en 2009 cayeron las compraventas entorno al 10%, los precios de los apartamentos repuntaron al menos 3,4%. Según datos de Catastro, las propiedades horizontales hasta 75 metros cuadrados se negociaron en promedio a US$ 31.810.
De acuerdo al monitor habitacional de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), en base a datos de la Dirección de Catastro, en el período enero-septiembre del año pasado los precios del metro cuadrado de propiedades horizontales en Montevideo crecieron 3,3% tomando en cuenta viviendas entre 25 y 500 metros cuadrados.
Así, el promedio que se paga en las compraventas de apartamentos pasó de US$ 703 en 2008 a US$ 726 en 2009 por metro cuadrado.
En el acumulado a septiembre de 2009, la superficie promedio que abarcaron las compraventas fue de 67 metros cuadrados, área similar a la del año anterior.
En este sentido, el promedio que se pagó en el lapso enero-septiembre de 2009 por los apartamentos hasta 75 metros cuadrados fue de US$ 31.810. Esto se ubica por encima de los US$ 29.504 que se pagaron en promedio en todo 2008.
En el extremo más caro se ubicaron las propiedades de Pocitos por las cuales se pagó US$ 54.631 seguidas del Parque Rodó con US$ 54.148, Punta Gorda con US$ 53.204 y Malvín con US$ 50.502.
Lejos de la franja costera, y en el extremo más barato, las propiedades horizontales menores a 75 metros cuadrados se vendieron a US$ 14.402 en Nuevo París, US$ 14.634 en Jardines del Hipódromo, US$ 14.793 en Flor de Maroñas y US$ 19.576 en Cerrito.
En todo 2008 los barrios con los precios de compraventas más altos y más bajos para apartamentos eran los mismos, aunque las variaciones al alza de un año a otro (tomando en cuenta que en 2009 los datos son hasta septiembre) llegan a US$ 1.000.
Cabe tener en cuenta que la variación puede deberse en algunos casos a un cambio en el perfil de la calidad de la vivienda adquirida.
El año pasado, además de mantenerse la superficie más demandada también se mantuvo el promedio de antigüedad de la vivienda adquirida, siendo entre 40 y 50 años.
Tres Cruces fue el barrio en el que se adquirieron las propiedades horizontales de menor antigüedad con 32 años, según Catastro.
Quienes compraron un apartamento en 2009, asimismo, eligieron en su mayoría unidades entre el segundo y el tercer piso con ubicación al frente (70%). En casi un 20% se adquirió en contrafrente y un 10% en Interior.
VIVIENDAS.
A diferencia de las propiedades horizontales, las simples no mostraron cambios de precios de un año a otro según el relevamiento.
El precio promedio en propiedad común al tercer trimestre de 2009 se mantuvo en US$ 417 el metro cuadrado lo que implica apenas US$ 1 más (0,2%) de lo que se pagaba en 2008, según los datos de Catastro.
Si se analiza por barrios, en el extremo más caro se encuentra Carrasco con US$ 912 el metro cuadrado, de acuerdo a las transacciones efectuadas en el acumulado a septiembre pasado.
En el otro extremo, las operaciones de propiedades simples en Manga reflejaron valores de US$ 155 el metro cuadrado. Si se toman en cuenta todos los barrios de Montevideo se constata un umbral en los US$ 400 a partir del cual hay 17 barrios con precios progresivamente más caros. Se trata de La Comercial, Mercado Modelo, Barra de Carrasco, Jacinto Vera, Tres Cruces, Larrañaga, Prado, La Blanqueada, Buceo, Parque Batlle, Parque Rodó, Pocitos, Carrasco Norte, Malvín, Punta Carretas, Punta Gorda y finalmente Carrasco con el mayor precio.
En el caso de las propiedades simples se transaron inmuebles con un área edificada de algo más de 150 metros cuadrados, de las cuales las correspondientes a vivienda superaron los 130 metros cuadrados. Asimismo, en una cuarta parte de los casos el inmueble cuenta con garaje o cochera.
Una particularidad es que la mayor parte de las compraventas de viviendas simples en Montevideo corresponden a edificaciones más antiguas. Según los datos de la ANV, el promedio de las viviendas vendidas tenía más de 50 años.
Las cifras
54.631 fue el valor promedio al que se realizaron las compraventas de propiedades en Pocitos, la zona más cara de la capital.
14.402 fue el valor promedio al que se negociaron las propiedades horizontales menores a 75 metros cuadrados en Nuevo París.
32 son los años promedio de las viviendas adquiridas en Tres Cruces, las de menor antigüedad en las compraventas de 2009.
Operativa
La expectativa que se generó sobre fines de 2008 de que con la crisis internacional se produciría una baja en los precios de las propiedades en los primeros meses de 2009, hizo que muchos postergaran la compra de viviendas, sin embargo esto nunca llegó.
Así hasta septiembre del año pasado se observaba una caída interanual de las compraventas concretadas de 10% en la comparación entre el año pasado y 2008.
Al cierre de septiembre de 2009 el total de las compraventas acumuladas fue de 10.787 frente a 13.091 que se concretaron en igual período de 2008.
Las compraventas de propiedades venían en crecimiento sostenido desde 2003 y se frenaron sobre fines de 2008.
Pese a que en 2009 cayeron las compraventas entorno al 10%, los precios de los apartamentos repuntaron al menos 3,4%. Según datos de Catastro, las propiedades horizontales hasta 75 metros cuadrados se negociaron en promedio a US$ 31.810.
De acuerdo al monitor habitacional de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), en base a datos de la Dirección de Catastro, en el período enero-septiembre del año pasado los precios del metro cuadrado de propiedades horizontales en Montevideo crecieron 3,3% tomando en cuenta viviendas entre 25 y 500 metros cuadrados.
Así, el promedio que se paga en las compraventas de apartamentos pasó de US$ 703 en 2008 a US$ 726 en 2009 por metro cuadrado.
En el acumulado a septiembre de 2009, la superficie promedio que abarcaron las compraventas fue de 67 metros cuadrados, área similar a la del año anterior.
En este sentido, el promedio que se pagó en el lapso enero-septiembre de 2009 por los apartamentos hasta 75 metros cuadrados fue de US$ 31.810. Esto se ubica por encima de los US$ 29.504 que se pagaron en promedio en todo 2008.
En el extremo más caro se ubicaron las propiedades de Pocitos por las cuales se pagó US$ 54.631 seguidas del Parque Rodó con US$ 54.148, Punta Gorda con US$ 53.204 y Malvín con US$ 50.502.
Lejos de la franja costera, y en el extremo más barato, las propiedades horizontales menores a 75 metros cuadrados se vendieron a US$ 14.402 en Nuevo París, US$ 14.634 en Jardines del Hipódromo, US$ 14.793 en Flor de Maroñas y US$ 19.576 en Cerrito.
En todo 2008 los barrios con los precios de compraventas más altos y más bajos para apartamentos eran los mismos, aunque las variaciones al alza de un año a otro (tomando en cuenta que en 2009 los datos son hasta septiembre) llegan a US$ 1.000.
Cabe tener en cuenta que la variación puede deberse en algunos casos a un cambio en el perfil de la calidad de la vivienda adquirida.
El año pasado, además de mantenerse la superficie más demandada también se mantuvo el promedio de antigüedad de la vivienda adquirida, siendo entre 40 y 50 años.
Tres Cruces fue el barrio en el que se adquirieron las propiedades horizontales de menor antigüedad con 32 años, según Catastro.
Quienes compraron un apartamento en 2009, asimismo, eligieron en su mayoría unidades entre el segundo y el tercer piso con ubicación al frente (70%). En casi un 20% se adquirió en contrafrente y un 10% en Interior.
VIVIENDAS.
A diferencia de las propiedades horizontales, las simples no mostraron cambios de precios de un año a otro según el relevamiento.
El precio promedio en propiedad común al tercer trimestre de 2009 se mantuvo en US$ 417 el metro cuadrado lo que implica apenas US$ 1 más (0,2%) de lo que se pagaba en 2008, según los datos de Catastro.
Si se analiza por barrios, en el extremo más caro se encuentra Carrasco con US$ 912 el metro cuadrado, de acuerdo a las transacciones efectuadas en el acumulado a septiembre pasado.
En el otro extremo, las operaciones de propiedades simples en Manga reflejaron valores de US$ 155 el metro cuadrado. Si se toman en cuenta todos los barrios de Montevideo se constata un umbral en los US$ 400 a partir del cual hay 17 barrios con precios progresivamente más caros. Se trata de La Comercial, Mercado Modelo, Barra de Carrasco, Jacinto Vera, Tres Cruces, Larrañaga, Prado, La Blanqueada, Buceo, Parque Batlle, Parque Rodó, Pocitos, Carrasco Norte, Malvín, Punta Carretas, Punta Gorda y finalmente Carrasco con el mayor precio.
En el caso de las propiedades simples se transaron inmuebles con un área edificada de algo más de 150 metros cuadrados, de las cuales las correspondientes a vivienda superaron los 130 metros cuadrados. Asimismo, en una cuarta parte de los casos el inmueble cuenta con garaje o cochera.
Una particularidad es que la mayor parte de las compraventas de viviendas simples en Montevideo corresponden a edificaciones más antiguas. Según los datos de la ANV, el promedio de las viviendas vendidas tenía más de 50 años.
Las cifras
54.631 fue el valor promedio al que se realizaron las compraventas de propiedades en Pocitos, la zona más cara de la capital.
14.402 fue el valor promedio al que se negociaron las propiedades horizontales menores a 75 metros cuadrados en Nuevo París.
32 son los años promedio de las viviendas adquiridas en Tres Cruces, las de menor antigüedad en las compraventas de 2009.
Operativa
La expectativa que se generó sobre fines de 2008 de que con la crisis internacional se produciría una baja en los precios de las propiedades en los primeros meses de 2009, hizo que muchos postergaran la compra de viviendas, sin embargo esto nunca llegó.
Así hasta septiembre del año pasado se observaba una caída interanual de las compraventas concretadas de 10% en la comparación entre el año pasado y 2008.
Al cierre de septiembre de 2009 el total de las compraventas acumuladas fue de 10.787 frente a 13.091 que se concretaron en igual período de 2008.
Las compraventas de propiedades venían en crecimiento sostenido desde 2003 y se frenaron sobre fines de 2008.
Costo de construir aumentó 1,15%
Fue a lo largo de todo 2009; en diciembre 0,35%.
Quienes se decidieron a construir una vivienda en 2009 se beneficiaron de un incremento promedio de costos de apenas 1,15%, según informó el Instituto Nacional de Estadística.
El Índice del Costo de la Construcción en diciembre disminuyó 0,35%, lo que incidió en que el incremento a lo largo del año fuera leve.
Dentro de los componentes que inciden en los costos de construcción, el Índice de Materiales tuvo la mayor baja a lo largo de todo 2009 con una disminución de 11,04% mientras que las leyes sociales aumentaron 12,25% en el año y la mano de obra lo hizo 11,9%. Asimismo el Índice de Conexiones definitivas se elevó 10,52%.
Según el tipo de vivienda, el Índice general para las torres de diez pisos con ascensor se elevó 0,18%, para planta baja y tres pisos sin ascensor disminuyó 1,26%, para los conjuntos duplex en tira aumentó 3,27% y para el conjunto de aisladas en planta baja tuvo un incremento de 2,46%.
Quienes se decidieron a construir una vivienda en 2009 se beneficiaron de un incremento promedio de costos de apenas 1,15%, según informó el Instituto Nacional de Estadística.
El Índice del Costo de la Construcción en diciembre disminuyó 0,35%, lo que incidió en que el incremento a lo largo del año fuera leve.
Dentro de los componentes que inciden en los costos de construcción, el Índice de Materiales tuvo la mayor baja a lo largo de todo 2009 con una disminución de 11,04% mientras que las leyes sociales aumentaron 12,25% en el año y la mano de obra lo hizo 11,9%. Asimismo el Índice de Conexiones definitivas se elevó 10,52%.
Según el tipo de vivienda, el Índice general para las torres de diez pisos con ascensor se elevó 0,18%, para planta baja y tres pisos sin ascensor disminuyó 1,26%, para los conjuntos duplex en tira aumentó 3,27% y para el conjunto de aisladas en planta baja tuvo un incremento de 2,46%.
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